Kontorkoncepter og flerbrugerhuse hitter blandt lejere i København

Kvadratmeterprisen på kontorarealer i Indre By når et rekord niveau og udbuddet af attraktive kontorlejemål betragtes som, stort set, ikke eksisterende.

Ifølge tal fra Ejendomstorvet.dk er lejere villige til at betale op mod 1.800 kr. pr. kvadratmeter i deres søgen efter det perfekte kontorlejemål i Indre By. Udbudsprisen har de seneste år tegnet en kontinuerlig vækstkurve og det lave udbud af kontorlokaler i Indre By giver anledning til at antage, at toplejen på citydomiciler sigter mod nye højder. Samtidig oplever vi hos Nybolig Erhverv København A/S, at lejere skærper deres krav til potentielle lejemål, hvilket udtrykkes gennem en udpræget professionalisme, kvalitetsbevidsthed og kompromisløshed.

Lav tomgang, stor efterspørgsel og stigende lejeniveauer.

Gældende for København centrum var der i 2017 en reduktion i kontorledigheden på 1,4 procent. Hermed ramte tomgangen et bundniveau på 5,7 procent hvilket, ifølge tal fra Ejendomstorvet.dk, er det laveste registrerede siden udgangen af 2008. De nyeste tal fra oktober 2018 afspejler en fortsat lav kontorledighed i niveauet 5,8 procent.

Det vedvarende lave tomgangsniveau i Indre By kan forklares ved, at der både er en markant efterspørgsel, men også at de få lejemål, der er i udbud og samtidig er centralt beliggende kontor­domiciler, kun er på markedet i en meget kort periode, især hvis man som udlejer har viljen og evnen til at tilpasse sig efterspørgslen.

"Et underudbud af ledige og eftertragtede enheder skubber lejepriserne opad og med den fortsatte kraftige efterspørgsel, har vi hos Nybolig Erhverv København stærke forventninger om, at lejeniveauerne fortsat vil stige hen mod 2020." Siger Jan Dahl, Director og Head of Letting hos Nybolig Erhverv København.

Mindre kompromisvillighed
Lejere efterspørger komplette og helstøbte løs­ninger i deres lokalesøgning, som ofte består af en space planningsproces og et mål om end-to-end serviceløsninger stillet til rådighed af udlejer. Selv de eftertragtede citydomiciler skal i dag understøtte langt mere end blot fire vægge og det er blevet tydeligt, at lejerne har skærpet deres krav til både kontor- og nærmiljø. Idag skal der også være faciliteter som medarbejdere kan benytte i arbejdstiden - men uden for "arbejdspladsen".

Hertil forklarer Jan Dahl:
"Der er ikke længere samme kompromisvillighed blandt lejere og kun det bedste er godt nok. Det handler således i høj grad om at produktudvikle hele kontorets nærmiljø til en funktion og det er en tendens, som i højere grad er begyndt at fylde i udlejnings- og rådgivningsprocessen".

Flerbrugerhuse hitter
Det er særligt de mellemstore og største virksomheder, der er aktive i det Københavnske kontorleje­marked, og det bliver mere eftertragtet for virksomheder med mange ansatte at tilbyde et arbejdsrum og miljø, der tilgodeser deres medarbejdere. Den største efterspørgsel ses primært omkring kontor­lejemål på city beliggenheder som samtidigt kan tilbyde fleksible planløsninger, gode loftshøjder og klimaanlæg. Derudover er fællesfaciliteter som kantineordning, møde- og konferencecenter, reception samt omklædningsfaciliteter i høj grad blevet en prioritet, når virksomheder skal tage beslutning om at skifte adresse.

"Brugerne har i dag høje krav til såvel funktionalitet som kvalitet, og virksomheder gør i stigende grad en indsats for at tiltrække værdifuld arbejdskraft. Derfor ser vi, at store flerbrugerhuse, som kan tilbyde en bred vifte af services for både virksomhed og medarbejdere i moderne fysiske rammer, vinder mere indpas". Siger Jan Dahl

Lejepotentiale ved retænkning af ældre kontorer
Efterhånden er der blevet etableret et marked bestående af topmoderne kontorbyggeri, der inkluderer en høj teknologisk- og designmæssige klasse. Dette medfører, at kontorlokaler af lidt ældre dato opleves som langt mindre attraktive. Ældre kontorlokaler i kontorbyggerier, som blot er et par årtier gamle, har således ofte svært ved at matche de funktionelle og fleksible behov, som en moderne virksomhed forventer. Derfor opstår der en risiko for, at disse ikke vil blive absorberet i markedet, medmindre man retænker brugen af dem.

Virksomhedernes jagt efter unikke og interessante lejemål med en designmæssig kant betyder, at de mere ordinære kontorlejemål ofte fravælges i en lejeproces. Dette kan dog undgås såfremt disse lejemål gennemgår en massiv udviklingsindsats for at opfylde kravene fra virksomhederne.

"I de fleste tilfælde handler udlejningsprocessen i dag om at levere et produkt, der kan matche lejers krav til funktionalitet, kvalitet og beliggenhed, mens prisen for netop det rigtige produkt sjældent er det mest afgørende. For så vidt angår dette, er lejer­siden blevet langt mere professionaliseret og produktet skal ikke blot opfylde de basale vilkår, men derimod tilgodese en stribe af brugerbehov, som kun bliver ved med at stige", siger Jan Dahl.