Find Forretning Nyhedsbrev Markedsrapporter Kontakt
Søg ejendomme Nordicals Foresight
Capital Markets
Vurdering og rådgivning
Om Nordicals
Søg ejendomme
Log ind
Åben menu

Velkommen til
Nordicals ForesightTM


Et datadrevet univers med et 360° perspektiv på dagens og morgendagens ejendomsmarked – nationalt og lokalt på tværs af hele Danmark.
"Der er ekstremt meget data tilgængeligt i ejendomsbranchen, men det er ofte præsenteret fragmenteret. Med Nordicals Foresight sammenkobler vi den data. Det gør vi for at give et 360° perspektiv på markedet – altid opdateret og altid let tilgængeligt."

Erik Andresen, CEO i Nordicals A/S - kontakt Erik Andresen direkte klik her

Kort fortalt

Med Nordicals Foresight holder vi vores kunder og branchen i bred forstand opdateret på udviklingen i ejendomsmarkedet. Det gør vi med den nyeste data om demografien, samfundsøkonomien samt ejendoms- og byggebranchen – og vi gør det nationalt og helt ned på lokalt byniveau, så vi giver det dybeste og bredeste blik på, hvor markedet står i dag og bevæger sig hen i morgen. Klik på linkene herunder, hvis du vil udforske udviklingen nationalt eller lokalt i de 23 byer på tværs af landet, hvor vi driver forretning. 

 

Lokalt niveau

Som Danmarks største, partnerdrevne erhvervsmæglerkæde er vi lokalt forankret i hele landet. Det ligger derfor dybt i vores dna at forstå og formidle den lokale udvikling. Det gør vi derfor også som en del af Nordicals Foresight. Vi kalder det CityForesight, og med det giver vi lokal indsigt – vel at mærke med samme datadrevne analyser som på det nationale niveau.

Klik på en by

Nationalt niveau

Herunder giver vi indsigt i den nationale udvikling for ejendomsmarkedet. Det gør vi med datadrevne analyser af transaktionsvolumen, den økonomiske udvikling, udviklingen i byggeriet og den demografiske udvikling.

Transaktionsvolumen

Det samlede billede

Den samlede transaktionsvolumen for årets første 7 måneder har været lav i sammenligning med samme periode de to forrige år. Begge var dog også rekordår med høj aktivitet i starten af året. Nedgangen skyldes de høje rentestigninger i 2022, der har ført til et mismatch mellem købers og sælgers forventninger til ejendomsværdierne.

En stabiliseret og sidenhen faldende rente vil give væsentligt bedre betingelser at arbejde ud fra for investorerne. Samtidig er der et opsparet investeringsbehov efter så lang tids stillestand, som bør udmønte sig i flere handler sidst på året. Derfor forventer vi, at aktiviteten pa transaktionsmarkedet vil stige roligt de kommende måneder.

Kilde: Nordicals | Grafikken viser transaktionsvolumenen i Danmark

Transaktionsvolumen

Segmenter

Et af lyspunkterne pa ejendomsmarkedet har varet lager- og logistiksegmentet, der fortsat tiltrækker stor interesse. Selvom den samlede logistikvolumen er mindre end sidste år, klarer segmentet sig bedre end de øvrige segmenter. Boligudlejningsejendomme er dog stadig det største segment målt på transaktionsvolumen. Som vanligt er det blandt andet båret af en række større handler i hovedstaden og Aarhus.

Kilde: Nordicals | Grafikken viser transaktionsvolumenen i Danmark

Transaktionsvolumen

Investorer

Mængden af handler med udenlandsk køber er blevet kraftigt minimeret det seneste år. Mens der efterhånden i en del år har været en udenlandsk køber bag 40-50 procent af den samlede transaktionsvolumen, så er procentdelen kun lige over 25 procent for årets første syv måneder. Hos de udenlandske købere er det logistiksegmentet, der har udgjort den største del af den samlede volumen. Det er dog kraftigt båret af Ikeas køb af det sjællandske logistikcenter, de selv var lejer i. Derudover har boligsegmentet som vanligt fyldt godt hos de udenlandske købere, mens der næsten ikke har varet nogen transaktioner i detail- og kontorsegmenterne med en international køber. I en international kontekst ser vi generelt en tendens til, at de udenlandske investorer er tilbageholdende, hvad angår kontorejendomme, på grund af et øget hjemmearbejde, der synes at være blevet normen efter corona.

Kilde: Nordicals | Grafikken viser fordelingen mellem danske og udenlandske investorer i 2023 (jan.-juli) i Danmark

Den økonomiske udvikling

Vi holder dig opdateret på den økonomiske udvikling i samfundet. For ejendomsmarkedet er drevet af kapital. Hvordan økonomien udvikler sig nationalt og internationalt er derfor afgørende for, hvordan ejendomsmarkedet udvikler sig.

Økonomi

Inflation og rente

I oktober 2022 toppede forbrugerprisindekset i Danmark med en stigning på 10,1% i forhold til samme måned året før. Det var dermed det højeste årlige inflationshop siden 1980’erne. Siden er inflationen dog vendt.

I august 2023 steg det samlede forbrugerprisindeks med 2,4% i forhold til samme måned året før. I juli var den tilsvarende stigning 3,1%. Inflationen er altså nu tæt på målsætningen om 2%, og de 2,4% er det laveste niveau siden september 2021. Også kerneinflationen aftog til 4,2% i august fra 5,3% i juli. Selvom vi endnu ikke endeligt kan konkludere, at inflationen er helt under kontrol i Danmark, er det positive tegn, og forventningen er fortsat, at vi vil se yderligere fald de kommende måneder.

Den kommende periode vil vise, om centralbankerne er færdige med at hæve renten. ECB leverede d. 27. juli endnu en renteforhøjelse. Denne gang på 25 bp til en indskudsrente på 3,75%. Centralbankformand Christine Lagardes holdt dog døren åben i forhold til at bevare renten på niveauet til næste centralbankmøde i september. FED satte på sit rentemøde d. 14. juni stramningerne i bero og fastholdt den toneangivende rente. Det satte dermed en ende på 10 renteløft i træk. Den 26. juli hævede FED dog igen renten 25 bp. Det kan dog meget vel have været den sidste rentestigning, hvormed rentetoppen er nået. Både FED og ECB understregede på seneste rentemøde, at det bliver nøgletallene, der kommer til at bestemme om renten hæves igen, eller om toppen er nået.

Kilde: Finans Danmark og Danmarks Statistik
Renterne viser den gennemsnitlige obligationsrente for realkreditobligationer i første uge i den pågældende måned. Det vil sige, hvad investorer, der har købt nyudstedte realkreditobligationer, i gennemsnit får i effektiv rente.

Økonomi

Byggeomkostningsindeks

Siden 2020 og begyndelsen på forsyningskrisen, der blandt andet opstod som en følgevirkning af covid-19, er omkostningerne for byggeri steget markant. Derfor er det også materialepriserne, der har været den primære faktor i de højere priser, mens arbejdsomkostningerne er steget mere støt og roligt. Kombineret med de dyrere finansieringsrenter har de højere materialepriser medvirket til, at et stigende antal projekter i løbet af 2022 blev droppet eller sat i bero på grund af økonomiske udfordringer. Nogle materialer er dog faldet i pris igen, og det kan give udslag på det samlede byggeomkostningsindeks i løbet af de kommende kvartaler. Fra 3. kvartal 2022, så vi således, at farten aftog på stigningerne på materialepriserne.

Kilde: Danmarks Statistik
(2015=indeks 100)

Økonomi

Beskæftigelse

I takt med, at inflationen er vendt, har beskæftigelsen og arbejdsløsheden fået endnu større opmærksomhed. Det er nemlig den helt store ubekendte i forhold til, om der er styr på inflationen. De meget stærke beskæftigelsestal kan lede til en pris-lønspiral, der vil sende inflationen i vejret igen. I maj steg lønmodtagertallene igen. Bortset fra et lille fald i juli 2022 er lønmodtagertallene nu steget i 28 måneder i streg. Beskæftigelsen i byggeriet faldt i 2022, hvilket vidner om, at aktiviteten i byggeriet er på vej ned. Det kommer også til udtryk i bygge- og anlægsbranchens konjunkturbarometer, hvor forventningerne til omsætning og beskæftigelse er negative - om end indekset har været stigende siden april.

Kilde: Danmarks Statistik

Økonomi

Forbrugertillid og -forventninger

Forbrugertilliden, der er forbrugernes vurdering af deres egen og Danmarks økonomiske situation, har siden efteråret 2021 været negativ. I oktober nåede forbrugertilliden -37. Det er det laveste niveau i statistikkens historie, der går tilbage til 1974. Efter syv måneders fremgang i forbrugertilliden led den dog et mindre knæk i august med et niveau på -10,9. Et mindre fald fra -10,1 i juli. Danskerne syn på deres egen og Danmarks økonomiske situation er ikke fuldt genoprettet, men har i en længere periode trods alt været i bedring. Det er særligt danskernes forventning til familiens økonomiske situation om et år, sammenlignet med i dag og Danmarks økonomiske situation om et år, sammenlignet med i dag, der trækker tilliden op. Begge har de seneste måneder været positive. Det vidner om, at fremtidsforventningerne er i bedring. Til gengæld er danskernes syn på både Danmarks og familiens økonomiske situation i dag, sammenlignet med for et år siden, med til fortsat at holde forbrugertilliden nede. Begge faktorer har dog været stigende i løbet af det seneste kvartal.

Kilde: Danmarks Statistik

Økonomi

Detailhandel

Detailsalget faldt kraftigt i løbet af 2021 og 2022, fordi forbrugerne vendte tilbage til de ’normale’ forbrugsmønstre fra før coronakrisen. Under coronakrisen var det i store perioder ikke muligt at bruge penge på restaurantbesøg eller rejser, og derfor brugte forbrugerne i stedet penge i detailhandlen. Forbrugerne er nu vendt tilbage til de gamle forbrugsvaner, hvor tjenester fylder en større del af forbruget.

Efter lang tids fald ser det nu ud til, at forbruget er stabiliseret og så småt på vej i fremgang. Forbrugertilliden er på vej rette vej, og en positiv forbrugertillid vil typisk vise sig ved et øget forbrug i detailhandlen. Det er dog ikke unormalt, at der går lidt tid, før et øget forbrug viser sig, da det tager tid at ændre forbrugsvaner. Derfor kan vi meget vel se den stigende forbrugertillid vise sig i detailhandlen de kommende måneder.

Kilde: Danmarks Statistik

Detailomsætningsindekset (2015=100) viser den månedlige udviklingen i omsætningen i detailhandlen. Detailhandlen er inddelt i de tre overordnede kategorier: fødevarer og andre dagligvarer, beklædning mv. samt andre forbrugsvarer.

Økonomi

Onlinehandel

Der har været et boom i onlinehandel de seneste år. Ikke blot er andelen af personer, der har handlet online i løbet af de seneste tre måneder, steget. Antallet af personer, der aldrig har handlet online før, er også faldet. Væksten i onlinehandel og de brudte forsyningskæder har været to af de helt store faktorer i forhold til den eksplosive efterspørgsel på lager- og logistikejendomme, som markedet har oplevet de seneste år.

Kilde: Danmarks Statistik

Udvikling i byggeriet


Ligesom resten af samfundet blev ejendomsinvesteringsmarkedet ramt af en udpræget usikkerhed og økonomisk afmatning i 2022. Men der hører flere nuancer til fortællingen - ikke mindst hvis man kigger fremad. For med nybyggerier planlagt til byggestart for 375 mia. kr. frem mod udgangen af 2026 er udviklingen på ingen måder gået i stå. Set i det perspektiv er udsigterne for ejendomsinvesteringsmarkedet med andre ord lyse.

Byggeri

Planlagte ejendomsprojekter

Udviklere, investorer og andre professionelle ejendomsejere har i hele 2023 og frem til udgangen af 2026 enten påbegyndt eller aktuelt planlagt nybyggeri af ejendomme med første spadestik i fireårsperioden for samlet 393 mia. kr., viser den landsdækkende projektprognose fra Byggefakta. Byggerierne fordeler sig på 3.281 projekter med et samlet areal på 26 mio. kvm.

Med en investeringssum på 198 mia. kr. og et areal på 14 mio. kvm er bolig det dominerende segment. Derefter følger kontorsegmentet med en investeringssum på 68 mia. kr., et samlet industri- og logistiksegment på 52 mia. kr. og detailsegmentet med en sum på 35 mia. kr.

Kigger man på danmarkskortet, har Region Hovedstaden den største koncentration af projekter – både hvad angår samlet investeringssum (132 mia. kr.) og isoleret inden for både boligsegmentet (77 mia. kr.), kontorsegmentet (22 mia. kr.) og detailsegmentet (12 mia. kr.). Kortet skifter dog karakter, hvis man klikker på industri- og logistiksegmentet, for her vil man se, at Region Syddanmark har flest projekter med byggestart i 2023-26. Således står regionen med en investeringssum på 22 mia. kr. for hele 41% af den samlede sum inden for industri- og logistiksegmentet målt på volumenen og med første spadestik i perioden. Region Syddanmark bliver hovedsageligt løftet af Trekantområdet.

Kilde: Byggefakta (prognose opdateret med data pr. 1. august 2023)

Demografisk udvikling


Den demografiske udvikling er en af de helt store drivere for ejendomsmarkedet. Faktorer som befolkningsudvikling, flyttemønstre og uddannelsesniveau i den danske befolkning har stor indvirkning på, hvilke investeringer der viser sig som de rette fremadrettet.

Demografi

Befolkningstal

Region Hovedstaden er landets klart mest befolkningsrige region – skarpt forfulgt af Region Midtjylland og Region Syddanmark. Derfor er boligbehovet selvsagt også størst i disse regioner.

Kilde: Danmarks Statistik

Demografi

Regioner

I løbet af de næste 10 år bliver der cirka 200.000 flere danskere. 10 år senere er der igen kommet cirka 200.000 flere til. Alle de personer skal selvsagt have tag over hovedet, og derfor vil boligbehovet stige den kommende årrække. Den mest markante vækst vil ske i Region Hovedstaden og Region Midtjylland – anført af befolkningstilvæksten i København og Aarhus. Efterspørgslen på boliger vil derfor også stige mest i de to regioner.

Kilde: Danmarks Statistik

Demografi

Livsstadier

Samtidig med at der bliver flere danskere, vil befolkningssammensætningen ændre sig den kommende årrække. Den mest markante udvikling er stigningen i antallet af ældre. Fra i år, hvor der er under 900.000 danskere over 70 år, vil antallet stige støt, og i år 2040 viser prognosen, at der vil være næsten 1,2 mio. danskere over 70 år. Derfor skal der altså ikke blot bygges flere boliger de kommende år. Der skal også bygges den rette type boliger.

Kilde: Danmarks Statistik

Markedsrapporter

Hvert kvartal udgiver vi en markedsrapport med fokus på aktuelle strømninger i ejendomsmarkedet og perspektiver på, hvordan de driver morgendagens marked. I vores seneste udgave præsenterer vi Nordicals Foresight som et nyt koncept med sigte på at give kunder og branchen i bred forstand et 360° perspektiv på udviklingen i markedet.

Læs vores seneste markedsrapport

Vil du vide mere?

Med Nordicals Foresight giver vi indsigt i udviklingen på ejendomsinvesteringsmarkedet. Det gør vi med en stærk, lokal forankring i hele landet og analytisk bearbejdning af egen data samt data fra eksterne videnspartnere. Så vil du vide mere om, hvor markedet står i dag og bevæger sig hen i morgen, så kontakt os. Vi står altid klar med dedikeret rådgivning.

Kontakt Nordicals' kædekontor

Til top