Præmisser for veludviklet byudvikling - set fra et ejendomsfagligt synspunkt

Nøglen til vellykket byudvikling handler om at skabe byrum, der styrker områdets miljø og formål med et socialt sigte for øje. Det er et samspil mellem mennesker og marked i bred forstand. Butikker og kontorer er i den sammenhæng vigtige brikker, som inddrager forskellige interessenter og skaber plads til ophold og oplevelser. Men hvor bevæger kontor- og butikssegmentet sig hen i pandemiens skygge? Og hvilke præmisser ligger til grund, når der skal træffes beslutninger om at investere i eller leje sig ind i en erhvervsejendom?

Præmisser for veludviklet byudvikling -  set fra et ejendomsfagligt synspunkt

Af Laura Eckardt

D. 09.05.22

Det er et omfattende projekt at omdanne og udvikle byrum. Rammen herom er dels de nødvendige, men endnu vigtigere de bidragende tiltag og aktiviteter, som skal opfylde både lokale, sociale, kulturelle, økonomiske og miljømæssige krav fra investorer, lejere, borgere og samfund. Der er mange elementer, der skal spille sammen på komplekse måder for at projekterne kan leve op til tendenser og behov i fremtidens byer.

Butiksmarkedet: En oplevelsesdrevet begivenhed 
Nedlukningerne har i høj grad påvirket butiksmarkedet og forbrugernes adfærd. Nye teknologier giver mulighed for i realtid at observere ændringer i forbrugernes adfærd og aktivitetsmønster. De data indikerer, hvordan pandemiens forløb, herunder nedlukningsfaserne og genåbningsfaserne, kan spores i forbrugernes indkøbsmønstre. Aktiviteten falder og stiger i umiddelbar forlængelse af henholdsvis indførelse, udvidelse og udfasning af restriktionerne, herunder delvis nedlukning og genåbning af landet. De samme datakilder viser i dag et mønster der indikerer, at aktiviteten er ved at vende stærkt tilbage.

Med disse nye datakilder-og indsigter om, hvornår aktiviteten foregår i butikkerne, er der mulighed for at påvirke kundernes købsbehov samt de mekanismer, der har en betydning for i hvilket tidsrum kunderne vælger at besøge en given butik. Men hvad skal der til for at fastholde og tiltrække kunderne i butikkerne i pandemiens kølvand, der har accelereret en udvikling mod stigende e-handel? Og er der tale om midlertidige eller blivende adfærdsændringer?

Efter et par år med nedlukninger og restriktioner, der især har påvirket detailhandlen, er butikkerne nu fri for alle restriktioner. Under pandemien måtte flere kæder og lokale butikker implementere e-handel for at opretholde salget af varer. I dag ser vi, at det er blevet en del af detailstrategien for mange butikker, og e-handel skal ikke betragtes som en trussel mod den fysiske butik, men derimod som et nyt led i detailkæden. I tillæg hertil bygger de sociale medier en bro mellem et brand og dets kunder, hvilket giver kunderne mulighed for visuelt at få varerne præsenteret i flere kreative kontekster end blot i den fysiske butik.

Det betyder, at fremtidens butikker i højere grad skal tage form som et showroom fremfor en traditionel butik med et kasseapparat. Butikkernes formål i fremtiden vil være at tilbyde kunderne den fysiske fornemmelse for og føling med varen, for, at kunderne derefter kan foretage et onlinekøb hjemmefra til den bedst mulige pris. Efterspørgslen på butikslokaler er derfor overvejende rettet mod butikker med vinduesparti og store facader til fremvisning af produkter og aktivering af brandet. For at styrke showroom-stemningen indrettes caféer- og loungeområder som en del af butikkerne. Denne form for shop-i-shop forstærker kundeoplevelsen og forvandler butikker til koncepter, som i sidste ende tilfører merværdi til den samlede kunderejse. Således er der ifølge vores vurdering tale om blivende adfærdsændringer hos forbrugerne hen mod en mere oplevelsesbaseret tilgang til indkøb.

Læs "Ordet Er Dit" i Estate Media magasin på side 56-58 her

Kontormarkedet: Medarbejderne i centrum
Kigger vi på tilsvarende datakilder for kontorsegmentet, kan vi observere aktivitetsmønsteret på henholdsvis arbejdspladser og hjemmearbejdspladser under pandemiens faser. Ved at betragte pandemiens effekter på kontormarkedet er der nogle tydelige tegn, som peger mod, at fjernarbejde bliver mere udbredt i fremtiden. Det kan medføre, at flere virksomheder gradvist overvejer mere fleksible kontormiljøer efter positive erfaringer under nedlukning af landet. Vi har observeret, at en række toneangivende virksomheder i Danmark har erfaret, at hjemmearbejde, eksempelvis den øgede fleksibilitet, fungerer rigtig godt, hvorfor flere har valgt at indføre op til to faste ugentlige hjemmearbejdsdage. Hvis denne udvikling fortsætter, forventer vi, at et stigende antal virksomheder vil søge mod mere fleksible lokaler med mulighed for at op- og nedjustere arealerne efter behov. Dermed er det et interessant spørgsmål, hvordan man i dag opfører kontorejendomme og indretter kontormiljøer, der kan opfylde de behov som lejerne efterspørger på bagkant af pandemien for at imødekomme medarbejdernes work/life-balance. Kontorarealerne skal gentænkes i forhold til nye arbejds- og omgangsformer. Det er en proces og udvikling, som vi forventer kommer til at fylde betydeligt mere i fremtiden. 

På samme vis som butikkerne, der skal gentænkes som showrooms, ser vi ligeledes at kontormiljøerne skal kunne tilbyde mere end blot en skrivebordsplads. I fremtiden skal den fysiske arbejdsplads danne rammerne for et økosystem, hvor medarbejderne trives. Der skal være rum til samarbejde og innovation, hvor den menneskelige kontakt er en helt central præmis. Arbejdsmiljøet- og kulturen skal være indbydende og muliggøre tiltrækning af nye talenter. Videre skal fremtidens kontorejendomme have flere anvendelsesmuligheder ved både at fungere som arbejdsplads, opholdsrum, café, fitness, hotel m.m. Lejerne stiller i dag høje krav til de kreative aktiviteter og anvendelser, og dermed vil de utidssvarende ejendomme have vanskeligt ved at opfylde lejernes behov til en attraktiv arbejdsplads. Dermed ser vi en klar tendens, der skinner bredt igennem. Fremtidens ejendomme skal tænkes som helstøbte koncepter, der integrerer aktiverende og inkluderende oplevelser for at kunne tiltrække lejerne.

Kriterier til udviklingsprojekter i butik- og kontorsegmentet

Butik

  • God infrastruktur
  • Naturligt kundeflow
  • Lejemål med store vinduespartier
  • Godt lejemix
  • Afvejning af lejeniveau og øvrige vilkår

Kontor

  • God infrastruktur
  • Faciliteter til at tiltrække talenter
  • Medarbejderpleje
  • Shared services
I Nordicals København oplever vi en stigende efterspørgsel på rådgivning i forbindelse med udviklingsprojekter. Vi har været involveret i flere cases med yderst vellykkede resultater til følge.  

Seneste artikler

Finanstilsynets lånevejledning kan forværre underudbud

Finanstilsynets vejledning for lån til udlejningsejendomme og ejendomsprojekter er overregulering. De firkantede regler kan føre til et underudbud af nye erhvervsejendomme, der i sidste ende rammer erhvervslivet og lejerne.

Klumme: Olie og hvede følger med brugtvognspriserne

Efter en tid med økonomisk usikkerhed ser vi nu de første tegn på, at vi går mod lysere tider. For en måneds tid siden så vi, at brugtvognspriserne i USA begyndte at falde, og nu følger priserne på en lang række råvarer med samtidig med, at finansinstitutternes renteprognoser ser fornuftige ud. Dette er af afgørende betydning for, om vi fortsat kommer til at se et stabilt ejendomsmarked.

Boligøkonom maner til ro: hold igen med hjælpepakker og lad forbruget dæmpe sig

De høje rente- og inflationsstigninger har skabt usikkerhed i den finansielle verden og dermed også i ejendomsbranchen. Men de sidste mange års meget lave inflation har ikke stået mål med den vækst, vi har oplevet. Derfor kan den voldsomme stigning vi ser i øjeblikket ses som en form for tilbagebetaling for lang tid med så lav en inflation, hvorfor boligøkonom Mikkel Høegh fra Jyske Realkredit maner til ro. Så længe vi dæmper vores forbrug og holder igen med økonomiske hjælpepakker, skal der nok komme mere balance i tingene.

Nordicals med rekordregnskab i 2021

Nordicals landede i 2021 rekordomsætning. Resultatet er baseret på fremgang i hele landet, og administrerende direktør, Erik Andresen, melder om et stærkt første halvår af 2022.

Circle House hæver barren for bæredygtigt byggeri

Den almene boligorganisation Lejerbos nye byggeri Circle House, der ligger i østjyske Lisbjerg, er det første almene byggeri i verden, der bygger på cirkulære principper. Circle House bliver bygget til adskillelse, så det i fremtiden er let at genbruge alle elementerne, uden at de taber værdi.

Vil du vide mere om vores erfaring
med udviklingsprojekter?

Til top