Forrygende fynsk erhvervsejendomsmarked

Nordicals' markedsrapport - vores markedsindsigt er din styrke

Det er stadig højkonjunktur på det fynske marked for erhvervs- og investeringsejendomme. Befolkningstilvæksten trækker stærk investeringsinteresse, og særligt i Odense er boligudlejningsejendomme efterspurgt. Det viser den seneste markedsrapport fra Nordicals.

Forrygende fynsk erhvervsejendomsmarked

Af Camilla Violanda

D. 19.03.19

Ejendomsmarkedet på Fyn

2018 var endnu et suverænt år på det fynske erhvervsejendomsmarked med ejendomshandler for godt 3,6 milliarder kroner. I Nordicals’ seneste markedsrapport for foråret 2019 er den samlede transaktionsvolumen for hele Danmark for 2018 opgjort til 76,7 milliarder, hvilket kun er overgået af rekordåret 2017.

»Den største handel på Fyn i 2018 blev gennemført af DADES med deres køb af Toldbodhusene i indre Odense, men også Karsten Bill Rasmussen og NIAM gjorde sig bemærket med handler til trecifrede millionbeløb. Vi når ikke helt rekordåret 2017, men det er stadig et flot resultat for 2018. Vi forventer, at udviklingen fortsætter igennem hele 2019,« siger Bent S. Jensen, der er direktør i Nordicals i Odense.

De internationale investorer stod på landsplan for 49,6 procent af den samlede volumen. De udenlandske investorer går i udgangspunktet efter store transaktioner, men også mellemstore ejendomme købes ind til eksisterende porteføljer.

Investorerne breder sig ud over Fyn
Højkonjunkturen breder sig ud over hele landet, og i 2018 blev der i stigende grad foretaget større handler uden for København og de øvrige hovedbyer. Tendensen gælder også for de udenlandske investorer, som i stigende grad etablerer sig i Danmark. De internationale investorer foretrækker fortsat København, men også de har en tiltagende interesse for andre geografiske områder, både ved portefølje- og stand-alone handler.

Investeringsaktiviteten var især centreret omkring boligudlejningsejendomme, som på Fyn udgjorde knap halvdelen af den samlede handelsvolumen. Handelsaktiviteten er især drevet af professionelle og institutionelle investorer, men også et stigende antal private investorer træder ind på det fynske investeringsmarked.

»Boligsegmentet på Fyn er opgjort til 1,7 milliarder kroner i 2018, og i Odense udvikler huslejerne sig stabilt. Prime-byejendomme til beboelse bliver handlet i afkastniveauer ned under 4,0 procent, men udbuddet er meget begrænset. Vi har en betydelig befolkningstilvækst i Odense, hvilket er attraktivt for investorerne. De fokuserer i stigende grad på byer, hvor de kan få højere afkast end på tilsvarende ejendomme i de større byer,« udtaler direktør Bent S. Jensen.

Stigende behov for seniorboliger
Nok er der stigende befolkningstilvækst på Fyn, men befolkningen lever også længere med en højere livskvalitet, hvilket har givet øget vækst i opførelsen af seniorboliger. Her tænkes der især på de personer, som er noget ældre, og som har behov for, at deres bolig bliver tilpasset deres særlige behov. For Nordicals i Odense forlyder det sig også, at flere investorer har netop seniorboliger på tegnebrættet - senest med salget af en del af Tietgenskolens grund i Odense.

»Vi har netop forestået det offentlige udbud af en del Tietgenskolens grund på Rugårdsvej 286 i Odense NV. Projektet er solgt til selskabet Bolighome.dk ApS/Tarup Seenager Park ApS, der er ejet af Jesper & Henrik Nygaard, der har planer om at opføre 150 boliger til seniorer (55+), hvilket bl.a. giver mulighed for fællesspisning, delebiler, fælleshus, caféhus og lignende udtaler direktør Bent S. Jensen.

Lejerne stiller krav om moderne faciliteter
Det økonomiske opsving har medført en stærk efterspørgsel efter såvel kontorfaciliteter som lager og logistik. På Fyn er der en udbredt mangel på moderne faciliteter, som i kvalitet er afstemt lejernes ønsker og behov. Mange industrivirksomheder har fokus på opskalering af deres produktion, og det kræver nye og opgraderede faciliteter.

»Odense har de seneste år været præget af et stærkt iværksættermiljø, som har en positiv indvirkning på lejemarkedet, idet segmentet af mindre virksomheder og start-ups vokser sig ind i større og nye lejemål. Særligt har den markante vækst i robotindustrien medført behov for flere medarbejdere og større faciliteter,« siger direktør Bent S. Jensen.

Det økonomiske opsving har desuden øget behov for varehåndtering- og distribution, men det fynske udbud af attraktive ejendomme til køb eller leje er begrænset.

»Virksomhederne går hovedsageligt efter moderne faciliteter, der kan bidrage til at optimere driften, og som er understøttet af god infrastruktur med nem adgang til motorvejsnettet eller de store indfaldsveje. Der er stor mangel på ejendomme, som matcher virksomhedernes ønsker,« udtaler Bent S. Jensen.

Konvertering fra kontor til bolig
De stigende krav til indretning og faciliteter medfører desuden, at konverteringen af kontor til bolig fortsætter. Det reducerer kontorlejeudbuddet yderligere og betyder, at især liberalt erhverv i stigende grad flytter ud af midtbyen.

»De mellemstore og større virksomheder ønsker moderne, domicillignende ejendomme, der kan styrke virksomhedsprofilen og samtidig tilbyde et godt indeklima samt effektiv pladsudnyttelse. Dette kan typisk opnås på beliggenheder ved de store indfaldsveje til Odense. Vi ser ofte, at en sammenslutning af to-tre virksomheder går sammen om at få bygget en ny kontorejendom, som tilpasses deres behov,« siger Bent S. Jensen.

Gevinster ved optimering af ejendommene
Fremover vil også boligejendommene i højere grad kræve aktiv forvaltning for at skabe værdistigninger. Det fortæller Nordicals’ analysechef Stig Plon Kjeldsen. Han forventer at se flere aktive investorer, som udvikler og optimerer ejendomme, hvor man eksempelvis inddrager loftsarealer til tagboliger.

»Boligejendomme med udviklingspotentiale på prime-beliggenheder handles til startafkast ned til to procent. Disse ejendomme er uhyre populære, hvilket afspejler investorernes forventninger til ejendommenes indtjeningsmuligheder på længere sigt. De lave afkast skyldes, at lejestigningspotentialet over tid samt udviklingsomkostningerne indregnes i ejendommens prisfastsættelse. Dermed begynder ejendommene med en relativ lav indtjening i forhold til prissætningen,« siger Stig Plon Kjeldsen.

Læs Nordicals’ markedsrapport, forår 2019, her

Til top