Økonomien og den geopolitiske udvikling

Europa er under pres på flere fronter. Kontinentets største økonomi Tyskland er under pres, Trump rasler med toldsablerne, og der er udsigt til, at de europæiske økonomier skal vænne sig til at investere en væsentligt større del af deres økonomi i forsvaret af det europæiske kontinent.

Til gengæld er den europæiske inflation faldet nok til, at ECB allerede har sænket renten med 1,50 procent, og det forventes at flere rentenedsættelser er på vej. FED er efter de første rentenedsættelser på pause – prisstigningerne i januar var noget højere end ventet og en lurende handelskrig mellem USA og naboerne Mexico og Canada skaber usikkerhed – men forventningen er, at de genoptages i andet halvår.

Centralbankernes rentebeslutningerne kan selvfølgelig påvirkes af toldsatser. Udgangspunktet må dog fortsat være, at potentielle toldsatser på begge sider af Atlanten bliver inden for et niveau, der giver mindre permanente konsekvenser for økonomierne og renteudviklingerne.

Danmark er en (lille) åben økonomi med stor eksport og store investeringer i udlandet. Vi er afhængige af vores europæiske naboer, og det amerikanske marked er vores største eksportmarked.

Danmark er en (lille) åben økonomi med stor eksport og store investeringer i udlandet. Vi er afhængige af vores europæiske naboer, og det amerikanske marked er vores største eksportmarked. Derfor vil den danske økonomi på den korte bane også blive relativt hårdt ramt af toldbarrierer. Ikke desto mindre er fundamentet for den danske økonomi og ejendomsmarkedet stærkt.

I modsætning til flere af vores europæiske naboer, så har vi ikke oplevet den samme nedgang eller stilstand i økonomien. Økonomien vokser, beskæftigelsen er stærk og med forventningen om en solid reallønsfremgang, burde der også være plads til øget privat forbrug.

Tomgangsniveauerne er fortsat lave, og demografien i de store byer tilsiger en solid efterspørgsel efter boliger. Samtidig sikrer det stærke ejendomsmarked, at lejeefterspørgslen i kontor- og logistiksegmenterne fortsat er stor. Ejendomsmarkedet er med andre ord stadig bundsolidt i Danmark.

Vi forventer derfor, at vi på MIPIM vil opleve internationale investorer, der igen ser mod et attraktivt dansk ejendomsmarked.

Udviklingen på transaktionsmarkedet

I løbet af 2024 steg aktiviteten på det danske transaktionsmarked støt og roligt. Den tendens er fortsat i 2025, og vi forventer, at årets transaktionsvolumen vil overgå sidste års. Men hvilke spørgsmål, forventninger og tendenser forventer vi vil komme til at danne baggrund for dialoger og samtaler på MIPIM?

Mangel på aktiver

En tematik, vi forventer vil fylde i dialogerne på MIPIM er en potentiel mangel på aktiver. Der har været nedgang i byggeriet – ikke blot i Danmark, men på tværs af Europa og USA. Høje bygge- og finansieringsomkostninger har givet et markant fald i nybyggeri de seneste år, og i 2025 ’betaler’ vi for det i form af langt mindre fuldført byggeri.

Nedgangen i byggeriet kan give mangel på potentielle investeringsaktiver, men det vil også give en række afledte effekter på den eksisterende ejendomsmasse. Når virksomheder, der skal udvide eller søger nye lokaler, bliver mødt af manglen på moderne, optimale muligheder, vil det skubbe en større del af dem over i forlængelser på deres nuværende lejekontrakt. Det konstituerer selvsagt en mulighed for udlejer, såfremt de er proaktive, når lejeudløb nærmer sig.

Nedgangen i byggeriet kan give en mangel på potentielle investeringsaktiver, men det vil også give en række afledte effekter på den eksisterende ejendomsmasse.

Samtidig vil vi se øget kamp fra lejers side om kvalitets lokaler på de bedste beliggenheder, når udbuddet af nye ejendomme falder. Det vil føre til et større fokus på opgraderinger af eksisterende ejendomme eller omkonverteringer, hvor det er muligt. Det vil også give en afledt effekt på efterspørgslen efter ’upcoming’ områder med gode transportforbindelser til prime lokationerne.

Privatisering

I en dansk kontekst er privatisering blevet et buzzword – særligt på det københavnske marked. Ejerlejlighedspriserne er fortsat med at stige de seneste år, mens afkastkravet efter rentestigningerne i 2022 steg på boligudlejningsejendomme. Derfor er kvadratmeterpriserne højere ved et ejerlejlighedssalg sammenlignet med værdien som udlejningsbolig - og i nogle tilfælde er forskellen så stor, at det kan betale sig at konvertere markedslejeboliger til ejerboliger.

På nuværende tidspunkt er det så attraktiv en investering, at det ikke kan undgås at flere af de store investorer vil forfølge muligheden. Når det sker, presses priserne på investeringsejendomme op, og derfor vil muligheden sandsynligvis lukke sig på sigt.

På nuværende tidspunkt er det så attraktiv en investering, at det ikke kan undgås at flere af de store investorer vil forfølge muligheden.

Privatisering er dog heller ikke for alle. Først og fremmest tager det relativt lang tid at realisere den økonomiske gevinst. Det kan hurtigt tage en årrække før hovedparten af lejerne i en større boligudlejningsejendom er fraflyttet og lejlighederne kan frasælges som ejerboliger. Over den periode skal man holde ved strategien, da man ellers vil stå med en delvist investorejet ejendom, der er mindre attraktiv som investeringscase.

Peaker early mover-fordelen i 2025?

Vi forventer også, at der vil være dialoger i det sydfranske om early mover-fordelen. For peaker den i år? I de umiddelbare år efter finanskrisen kunne der laves opkøb til meget fordelagtige afkast, og flere ejendomsinvestorer lavede mellem 2009-2011 nogle af deres bedst investeringer i løbet af de seneste 15 år.

De fleste er enige om, at vi på det kommercielle ejendomsmarked er på vej ind i et opsving. De investorer, der investerer i nye aktiver i 2025 kan derfor meget vel få en early-mover fordel på afkastet. Den fordel vil stille og roligt forsvinde i takt med at flere vender tilbage til markedet, og konkurrencen om aktiverne stiger. Og i og med at nedgangen i byggeriet giver færre nye aktiver på markedet, så kan konkurrencen om aktiverne relativt hurtigt tage til.

Sidst men ikke mindst, vil vi se et øget fokus på at undgå strandende aktiver – og her er står to bæredygtighedsdirektiver fra EU i centrum.

Den grønne dagsorden på MIPIM

Bæredygtighed er blevet mere end et buzzword. Det er blevet et grundvilkår for vækst og udvikling. Det er derfor vores klare forventning, at det bliver et af hovedtemaerne på MIPIM 2025. For stadig flere investorer – danske og internationale – integrerer bæredygtige strategier i optimeringen af deres ejendomsporteføljer.

Det er en bevægelse drevet af særligt to EU-direktiver søsat med det formål at fremme en bæredygtig omstilling af ejendomssektoren, der står for 40 procent af det samlede energiforbrug i Europa og 35 procent af de samlede drivhusgasudledninger.

På baggrund af de to EU-direktiver (Bygningsdirektivet og EU-taksonomien) risikerer investorer at strande med uomsættelige ejendomme – ikke alene efter 2033, hvor Bygningsdirektivet er trådt fuldt i kraft, men også på den kortere bane, da EU-taksonomien allerede gælder for de større markedsaktører. For direktiverne skærper på hver deres måde energikravene til ejendomme, og de definerer dermed, hvor attraktivt et aktiv en ejendom er for investorer.

Under MIPIM zoomer vi ind på de to direktiver, og hvilken betydning de får for danske erhvervsejendomme. Her bearbejder vi data fra de danske erhvervsejendomme og fremlægger hvilke erhvervsejendomme, der fremover vil kunne bære prædikatet bæredygtig og hvilke ejendomme, der fremover vil kunne betegnes som 'stranded'.