Godt nyt til investorer og udlejere

Udlejer vinder første boligretsdom godt et år efter det såkaldte Blackstone-indgreb.

Siden boligreguleringsloven § 5, stk. 3 trådte i kraft den 1. juli 2020, er det blevet et krav, at huslejenævnet skal foretage en besigtigelse af boligen for at vurdere, om lejemålet er af en stand, som på besigtigelsestidspunktet muliggør en forøgelse af boligens værdi, før udlejer må sætte gang i en modernisering efter boligreguleringslovens paragraf 5, stk. 2.

Det er godt et år siden, at loven trådte i kraft. En lov, som har et gyldighedskrav om, at huslejenævnet skal besigtige et lejemål for at sikre, at det har en stand, som på besigtigelsestidspunktet vil øge boligens værdi, hvis lejemålet får en gennemgribende modernisering efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Nu er første sag blevet afgjort i Boligretten på Frederiksberg, og udfaldet af sagen er til udlejers fordel.

Vurdering

Administrerende direktør Erik Andresen i Nordicals er tilfreds med dommens afgørelse. Han udtaler: ”Det er godt at se, at sund fornuft trods alt stadig har fortrinsret. Mange har været spændte på at se, om de nye regler i BRL § 5, stk. 3 ville ændre betingelserne for at fastsætte huslejen af BRL § 5, stk. 2. Der findes rigtig mange boliglejemål i Danmark, som løbende er blevet renoveret uden at være gennemgribende moderniseret i Boligreguleringslovens forstand. Disse lejemål kan nu uændret gennemgribende renoveres efter de hidtidige gældende regler, og lejen kan herefter fastsættes efter BRL § 5, stk. 2.”

Også EjendomDanmark tilslutter sig den vurdering, som Boligretten på Frederiksberg har truffet, og de bemærker, at der er tale om en grundig dom fra boligretten med fem enige dommere. På deres hjemmeside skriver de:

EjendomDanmark kan tilslutte sig Frederiksberg Boligrets vurdering, da det ikke har været tiltænkt med lovændringen, at kravene til gennemgribende forbedringer skulle skærpes. I stedet er lovændringen et tiltænkt værn mod kortsigtede investeringer alene med formålet at opnå hurtige gevinster på lejeboliger på baggrund af moderniseringer uden realitet.

Kort om den pågældende sag

Udlejer anmodede huslejenævnet i København om besigtigelse af lejemålet med ønske om at udføre en gennemgribende forbedring af lejemålet efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, idet lejemålet var i en stand, som gjorde det muligt at forhøje boligens værdi ved en modernisering. Huslejenævnet afslog, da nævnet mente, at lejemålet allerede fremstod med nyere moderniseringer.

Udlejer bragte sagen for Ankenævnet for Huslejenævnene i København, som stadfæstede huslejenævnets afgørelse. Der blev lagt vagt på, at moderniseringerne var fra 2001 og fremstod pæne, og at de planlagte rumændringer ikke ville ændre på dette.

Hernæst bragte udlejer sagen for Frederiksbergs Boligret, som her blev behandlet af tre juridiske dommere (dvs. fem dommere i alt), som enstemmigt kom frem til det modsatte resultat. Der blev denne gang lagt vægt på, at det med det nye gyldighedskrav om huslejenævnets besigtigelse ikke var tiltænkt en ændring i kravene til, hvornår et lejemål kan anses for ”gennemgribende” forbedret i henhold til boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Boligretten henviser til Højesteretsafgørelse U 2016.2446 H, hvor der ikke stilles strenge krav til at anse betingelsen i boligreguleringslovens § 5, stk. 2 for opfyldt, hvis forbedringsudgifterne overstiger mindste beløbet, der er fastsat i bestemmelsen. Boligretten anså dette for opfyldt, og de kunne ligeledes konstatere, at lejemålet på besigtigelsestidspunktet var i en stand, som muliggjorde en væsentlig forøgelse af lejemålets værdi.

Læs mere om sagen på EjendomDanmarks hjemmeside her.