Markedstrends for investorer på lager- og logistikmarkedet

Væksten øger presset på lager- og logistikmarkedet

I 2020 ser vi en fortsat lav rente og en forventet vækst på cirka to procent i BNP og privatforbrug, som samlet betyder gunstige forhold for danske virksomheder. I kraft af væksten og den voksende e-handel er der opstået en markant mangel på moderne lager-, produktions- og logistikejendomme. I branchen taler man om en strukturel mangel, og de lave tomgangsrater inkluderer de faciliteter, som ikke lever op til brugernes behov.

Den store efterspørgsel og det manglende udbud gør markedet interessant. Dog er lager-, produktions- og logistikforhold et investeringsområde, som er forholdsvis komplekst med mange variabler, og i takt med den øgede digitalisering kommer flere ikke-ejendomsspecifikke faktorer i spil. Det handler f.eks. om adgang til arbejdskraft, de rigtige medarbejderfaciliteter, høj internethastighed og en god energiforsyning. Desuden skelner man mellem almindelige lager- og logistikejendomme og byggerier, der skal facilitere leveringerne til slutbrugerne – nemlig den vanskelige last mile delivery, som stiller særlige krav til konstruktion og beliggenhed.

Byg højt og fleksibelt til en omskiftelig fremtid

• Det er i stigende grad vigtigt at designe og bygge ud fra et midlertidigt perspektiv, for der store gennembrud på trapperne, og behovene ændrer sig hurtigt. Denne trend går på tværs af Europa og har gjort det i flere år.
• For eksempel gælder det om at bygge i højden og med få barrierer og stolper, så fremtidens anlæg nemt kan udvides og få ekstra plads. Med robotternes indtog er kubikmeter næsten lige så vigtige som kvadratmeter.

Energiforsyning og kommende krav om bæredygtighed

• Nogle af de største europæiske lagerhuse bruger energi på niveau med 10.000 familiehuse. Men selv for mindre bygninger er energiforbrug og forsyning en vigtig faktor. Til forskel fra tidligere er typen af energi, herunder prisen, et område, som kommer til at udvikle sig i takt med det stadig stigende fokus på bæredygtighed.
• Der er flere løsninger i markedet, f.eks. i form af passivhuse med et særlig lavt energi- og varmeforbrug eller aktivhuse som producerer energi fra fx sol og vind. Med regeringens klimamål om en CO2-reduktion på 70 procent i 2030 er energiforsyning – herunder lovgivningen – sandsynligvis noget, som vil påvirke branchen inden for en 5-10-årig periode.

Hurtigere og stabilt internet

Den stigende digitalisering kræver enormt hurtigt og stabilt internet. Derfor er det ikke kun de nuværende forbindelser, som er vigtige, men i lige så høj grad muligheden for at udvide. Eksempelvis med udrulningen af 5G i Danmark.

Kend lokalplanerne

En ny lokalplan kan have stor betydning for en ejendoms værdi. Både positivt og negativt. Kommunen skal udarbejde en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, og derfor kan man som virksomhed eller investor se nogle år ind i kommunernes fremtid. Desuden udvikles lokalplaner i dialog med lokale interessenter og efter offentlige høringer, og her kan investorer og virksomheder komme med konstruktive input. I sidste ende er udformningen af en lokalplan altid en politisk beslutning, som træffes af kommunalbestyrelsen.

De store kommer til at eje mere

Det er en generel tendens i ejendomsmarkedet, at færre kommer til at eje mere – det gælder også inden for lager-, industri og logistik. Udviklingen skyldes i høj grad, at det kræver særligt kendskab og kompetencer at navigere i markedet, ligesom det kræver en vis volumen. Logistikejendomme kan hurtigt blive utidssvarende, og projekterne har typisk en indbygget højere risiko og er sværere at finansiere end fx kontorprojekter.

Renovering af de gamle

Stigende priser i de større byer er en udfordring for iværksættere og SMV’er. Det gælder både priserne på ejendomme, men også medarbejderomkostninger. Eksempelvis er gennemsnitslønnen for en kontoransat i hovedstadsområdet ca. 10 pct. højere end i Nordjylland. Samtidig ser man en nettofraflytning af familier fra de større byer. Alt andet lige vil det skabe nogle nye behov for arbejdspladser til iværksættere og SMV’er rundt om i Danmark. Derfor kan der hos nogle kommuner være muligheder i at omdanne gamle lager- og produktionsfaciliteter til flerbrugerejendomme, inkubationsmiljøer eller kontorfællesskaber med mindre lagerbehov.