Salg af udlejningsejendom

Hvis du som ejer af en eller flere udlejningsejendomme ønsker at sælge, er der en række regler, du skal overholde.

Hos Nordicals giver vi en grundig rådgivning gennem hele salgsprocessen. Derudover samarbejder vi med nogle af landets bedste revisorer og advokater, så du kan vide dig sikker på, at din ryg som sælger er helt dækket ind, både hvad angår regler omkring selve salget og de dertilhørende skatteforhold.

 

Tilbudspligt

Noget af det første, du som sælger af udlejningsejendomme, skal være opmærksom på er, at du er underlagt en såkaldt tilbudspligt. Det betyder, at lejerne i din ejendom skal have muligheden for at købe ejendommen på andelsbasis, før den må sælges til andre. Udover at få tilbuddet om at købe ejendommen, skal lejerne også modtage informationer om blandt andet driftsudgifter og lejeforhold.

Herefter har lejerne 10 uger (plus en ekstra måned, hvis juli indgår i de 10 uger) til at afgøre, om de vil gøre brug af tilbuddet og danne andelsforening. Prisen som lejerne vil kunne købe ejendommen til, er dog den samme, som du som ejer ellers ville kunne sælge den til. Tilbudspligten er dermed ikke forbundet med risiko for et tab, hvis lejerne skulle vælge at gøre brug af det. Men hvis tilbudspligten ikke overholdes og lejerne ikke har fået en frist på 10 uger, kan de lægge sag mod ejeren af ejendommen.

I henhold til lejelovens § 100, stk. 2 finder reglerne om tilbudspligt anvendelse på ejendomme, der udelukkende anvendes til beboelse, og som indeholder mindst 6 beboelseslejligheder. Reglerne finder endvidere anvendelse på andre ejendomme med mindst 13 beboelseslejligheder.’

Formuleringen ’andre ejendomme med mindst 13 beboelseslejligheder’ skal forstås sådan, at der her tales om ejendomme der, foruden beboelse, indeholder hele eller delvise erhvervslejemål.

Der er dog en række undtagelser, hvor tilbudspligten ikke tages i brug. Det er blandt andet, hvis køberen af ejendommen i forvejen er medejer af ejendommen, hvis køberen er den nuværende ejers ægtefælle eller nære familie, eller hvis ejendommen får nye ejere på grund af arv.

 

Beskatning ved salg af udlejningsejendom

Når det kommer til de skattemæssige forhold ved salg af en udlejningsejendom, er reglerne grundlæggende de samme, som ved beskatning ved salg af enhver anden erhvervsejendom. Du skal som sælger betale skat af en eventuel fortjeneste. Du har dog mulighed for at fradrage handelsomkostninger og udgifter til forbedringer af ejendommen, før der bliver opkrævet ejendomsavancebeskatning af en eventuel fortjeneste.

Hvis du ejer en ejendomsportefølje med en værdi på over 100 mio. kroner, så skal du også være opmærksom på lagerbeskatningen af erhvervsejendomme, der er sat til at træde i kraft fra indgangen af 2023. Her bliver beskatningsgrundlaget ændret, så man skal betale en løbende skat ud fra ejendommenes årlige værdistigninger, fremfor først at skulle betale skat, når man står med fortjenesten ved salg af ejendommene.

 

Hvad med de nuværende lejere?

Hvis du sælger en ejendom, som allerede er beboet af lejere, så følger disse som udgangspunkt med. Det er ikke en gyldig opsigelsesgrund, at deres hjem skifter ejere, heller ikke selvom de får 12 måneders varsel.

Tidligere har det været sådan, at ejeren har kunnet tilbyde lejeren en økonomisk kompensation for at fraflytte ejendommen i forbindelse med et salg. Men pr. 1. juni 2020 blev det indskrevet i lejeloven, at dette ikke længere er gældende.

Det er dog stadig tilladt at takke ja, hvis lejeren, på eget initiativ, tilbyder at fraflytte mod økonomisk kompensation, men for at undgå at en lejer bliver presset til at fraflytte, må det under ingen omstændigheder være ejeren, der selv foreslår denne løsning til lejeren.

 

Udgangspunktet er altså, at udover tilbudspligten, så bør eksisterende lejere mærke meget lidt til et salg af den ejendom, de bor i.

 

Hvis du er nået så langt i salgsovervejelserne, at du ønsker rådgivning omkring salgsprocessen, så kontakt din lokale Nordicals-afdeling for en uforpligtende samtale.

Kontakt os, og hør mere om hvad vi kan gøre for dig

Investeringspartner med global rådgivning

Tænk større – langt ud over landegrænserne. Nordicals er RICS-certificeret, og sammen med vores samarbejdspartner Savills løser vi internationale opgaver over hele verden.

Til top