Knap 5.000 m² kontor i Haderslev er blevet til boliger

Lokal indsigt | 16.09.2026

Siden 2020 er knap 5.000 m² kontor trukket ud af kontormarkedet i Haderslev by, og hovedparten er konverteret til boliger. Samtidig viser ti års udbudsdata, at antallet af kontorsager er vokset langt hurtigere end antallet af kvadratmeter. Lokalerne på markedet bliver med andre ord mindre.

Kontormarkedet i Haderslev har ændret sig gennem de seneste år. Ikke på grund af nybyggeri, men fordi en del af den eksisterende kontormasse gradvist får andre anvendelser.

En analyse fra Nordicals viser, at knap 5.000 m² kontor siden 2020 er trukket ud af kontormarkedet i Haderslev by. Hovedparten af arealet er konverteret til boliger, og konverteringerne findes flere steder i byen.
Registerdata viser ændringer af tidligere kontorarealer ved blandt andet Naffet, Storegade, Nørregade, Aastrupvej, Bispebroen og Kannikepladsen. 

“De knap 5.000 m² er interessante, fordi det ikke bare er lokaler, der står tomme eller skifter lejer. Det er arealer, som forlader kontormarkedet og får en anden anvendelse. Det er med til at ændre den kontorbestand, vi har i Haderslev,” siger René Damkjær, indehaver og erhvervsmægler MDE hos Nordicals Sønderjylland.

De røde prikker symboliserer enheder, der er konverteret fra kontor til bolig siden 2020. Kilde: BBR & Nordicals egen tilvirkning.

Flere sager på markedet – men ikke tilsvarende flere kvadratmeter

Udviklingen bliver tydeligere, når konverteringerne sammenholdes med ti års udbudsdata fra Ejendomstorvet.

I august 2016 var 11 kontorsager udbudt til leje og fem til salg. Ti år senere, i august 2026, var tallene henholdsvis 17 og otte. Det samlede antal udbudte sager er dermed steget fra 16 til 25 – godt 56 procent.

Målt på kvadratmeter er udviklingen langt mindre markant. I august 2016 var 8.218 m² kontor udbudt til salg eller leje. I august 2026 var tallet 10.147 m² – en stigning på cirka 23 procent.

Forskellen mellem de to tal er i sig selv en pointe: den gennemsnitlige kontorsag er blevet mindre. Fra godt 510 m² i 2016 til cirka 400 m² i 2026.

“Ser man kun på antallet af annoncer, kan man få indtryk af, at kontorudbuddet er vokset meget. Men kvadratmeterne fortæller en mere nuanceret historie. Udbuddet er stabilt til stigende – og det består i højere grad af mindre enheder end for ti år siden,” siger René Damkjær.

Antal kontorsager til salg og leje i Haderslev, august 2016-august 2026. Kilde: Ejendomstorvet og Nordicals egen tilvirkning.

Enkelte ejendomme kan flytte hele statistikken

Haderslev er et marked, hvor en enkelt stor ejendom giver markante udsving i tallene.

Det ses tydeligt på salgsmarkedet. I sensommeren 2019 steg det udbudte kontorareal fra godt 5.000 m² til mere end 16.000 m². Udsvinget skyldtes VUC’s tidligere ejendom på havnen, som senere blev købt af Haderslev Kommune. Salgsudbuddet toppede igen omkring 10.000 m² i 2024. I august 2026 var der cirka 4.100 m² kontor til salg fordelt på otte sager.

En tilsvarende effekt ses på lejemarkedet. Omkring årsskiftet 2023/24 steg udbuddet fra cirka 6.000 m² til mere end 14.000 m², da større arealer på det tidligere sygehus ved Haderslev Dam blev forsøgt udlejet. Lejeudbuddet toppede på godt 16.500 m² i efteråret 2025, inden det faldt markant igen. I august 2026 var cirka 6.000 m² til leje.

Ser man gennem disse enkeltstående udsving, ligger det aktuelle lejeudbud tæt på niveauet for ti år siden: 6.038 m² mod 5.445 m² i august 2016.

Udbudt kontorareal til salg og leje i Haderslev, august 2016-august 2026. Kilde: Ejendomstorvet og Nordicals egen tilvirkning.

Fra nybyggeri til omdannelse

Mens en del af den eksisterende kontormasse forsvinder til andre anvendelser, kommer der kun i begrænset omfang nye, selvstændige kontorejendomme til.

Den seneste større bølge af kontorbyggeri ligger 10-15 år tilbage og var især synlig på Haderslev Havn, båret af større offentlige brugere som Udbetaling Danmark, SKAT, VUC og Haderslev Kommune. Siden er der kun kommet få egentlige kontorbyggerier til. De nye kontorkvadratmeter er i høj grad etableret som en del af andre erhvervsejendomme, mens sundhedshuset er en af de tydeligere undtagelser.

Nordicals ser samme tendens i den ældre kontormasse i både Aabenraa og Sønderborg, hvor nogle ejendomme også bliver udfordret af ændrede behov og efterspørgsel og derfor kan komme i spil til andre anvendelser. I Sønderborg har der dog været lidt mere nybyggeri end i Haderslev og Aabenraa.

Udviklingen i Haderslev foregår derfor i høj grad i den eksisterende bygningsmasse. Og ifølge René Damkjær er det typisk ikke de mest efterspurgte ejendomme, der skifter anvendelse. Ejendomme, der har været til salg eller leje gennem længere tid, bliver ofte prisjusteret, og dermed ændrer økonomien i en alternativ anvendelse sig. En bygning, der ikke kan finde en køber til fortsat kontorbrug ved ét prisniveau, kan blive interessant for en investor, hvis prisen gør en ombygning til boliger mulig.

“Først handler det om at finde en ny lejer eller køber. Senere kan spørgsmålet blive, om kontor overhovedet er den rigtige anvendelse fremover. For nogle ejendomme er svaret ja. For andre ændrer regnestykket sig, når de har ligget længe, og prisen bliver justeret,” siger René Damkjær.

Det er også derfor, de knap 5.000 m² har betydning for forståelsen af udbudstallene. Havde arealerne fortsat været kontorer, ville den samlede kontorbestand alt andet lige have været større – og udbuddet i dag et andet.