National Foresight


Herunder giver vi indsigt i den nationale udvikling for ejendomsmarkedet. Det gør vi med datadrevne analyser af transaktionsvolumen, den økonomiske udvikling, udviklingen i byggeriet og den demografiske udvikling.

"Der er ekstremt meget data tilgængeligt i ejendomsbranchen, men det er ofte præsenteret fragmenteret. Med Nordicals Foresight sammenkobler vi den data. Det gør vi for at give et 360° perspektiv på markedet – altid opdateret og altid let tilgængeligt."

Erik Andresen, CEO i Nordicals A/S - kontakt Erik Andresen direkte klik her

Transaktionsvolumen

Det samlede billede

Den samlede transaktionsvolumen i Danmark for 2023 endte på 45 mio. kr. Det er dermed det laveste niveau siden 2014. Volumenen var dermed også væsentligt lavere end de foregående år, der dog begge var rekordår.

En stabiliseret og sidenhen faldende rente vil give væsentligt bedre betingelser at arbejde ud fra for investorerne i 2024. Derudover har vi i slutningen af 2023 og i starten af 2024 set flere markante handler, hvilket vidner om, at afstanden mellem køber og sælger er mindsket. Derfor forventer vi, at aktiviteten på transaktionsmarkedet vil stige roligt i løbet af 2024.

Kilde: Nordicals | Grafikken viser transaktionsvolumenen i Danmark

Transaktionsvolumen

Segmenter

Et af lyspunkterne pa ejendomsmarkedet har varet lager- og logistiksegmentet, der fortsat tiltrækker stor interesse. Selvom den samlede logistikvolumen er mindre end sidste år, klarer segmentet sig bedre end de øvrige segmenter. Boligudlejningsejendomme er dog stadig det største segment målt på transaktionsvolumen. Som vanligt er det blandt andet båret af en række større handler i hovedstaden og Aarhus.

Kilde: Nordicals | Grafikken viser transaktionsvolumenen i Danmark (”Øvrigt” inkl. bl.a. hoteller, datacentre og energianlæg)

Transaktionsvolumen

Investorer

Mængden af handler med udenlandsk køber er blevet kraftigt minimeret det seneste år. Mens der efterhånden i en del år har været en udenlandsk køber bag 40-50% af den samlede transaktionsvolumen, så endte procentdelen på 33% i 2023. Hos de udenlandske købere er det logistiksegmentet, der har udgjort den største del af den samlede volumen. Det er dog kraftigt båret af Ikeas køb af det sjællandske logistikcenter, de selv var lejer i. Derudover har boligsegmentet som vanligt fyldt godt hos de udenlandske købere, mens der næsten ikke har varet nogen transaktioner i detail- og kontorsegmenterne med en international køber. I en international kontekst ser vi generelt en tendens til, at de udenlandske investorer er tilbageholdende, hvad angår kontorejendomme, på grund af et øget hjemmearbejde, der synes at være blevet normen efter corona.

Kilde: Nordicals | Grafikken viser fordelingen mellem danske og udenlandske investorer i 2023 i Danmark

Den økonomiske udvikling


Vi holder dig opdateret på den økonomiske udvikling i samfundet. For 
ejendomsmarkedet er drevet af kapital. Hvordan økonomien udvikler sig nationalt og internationalt er derfor afgørende for, hvordan ejendomsmarkedet udvikler sig.

Økonomi

Inflation og rente

I oktober 2022 toppede forbrugerprisindekset i Danmark med en stigning på 10,1% i forhold til samme måned året før. Det var dermed det højeste årlige inflationshop siden 1980’erne. Siden er inflationen vendt, og i februar 2024 var inflationen 0,8% og kerneinflationen 1,7%. Både inflation og kerneinflationen er dermed under den generelle målsætning på 2%. Selvom vi endnu ikke endeligt kan konkludere, at inflationen er helt under kontrol i Danmark, er det positive tegn for samfundet og dermed også ejendomsmarkedet. Før vi ser rentenedsættelser fra Den Europæiske Centralbank, er det dog afgørende at inflationen er under kontrol i hele Europa. Her er Danmark blandt de lande med lavest inflation. Indtil nu har den lavere inflation vist sig i rentemarkedet i form af investorer, der har handlet både de lange og korte renter ned i slutningen af 2023 og begyndelsen af 2024.

Kilde: Finans Danmark og Danmarks Statistik
Renterne viser den gennemsnitlige obligationsrente for realkreditobligationer i første uge i den pågældende måned. Det vil sige, hvad investorer, der har købt nyudstedte realkreditobligationer, i gennemsnit får i effektiv rente.

Økonomi

Byggeomkostningsindeks

Siden 2020 og begyndelsen på forsyningskrisen, der blandt andet opstod som en følgevirkning af covid-19, er omkostningerne for byggeri steget markant. Derfor er det også materialepriserne, der har været den primære faktor i de højere priser, mens arbejdsomkostningerne er steget mere støt og roligt. Kombineret med de dyrere finansieringsrenter har de højere materialepriser medvirket til, at et stigende antal projekter i løbet af 2022 og 2023 blev droppet eller sat i bero på grund af økonomiske udfordringer. Nogle materialer er dog faldet i pris igen, og det giver udslag på det samlede byggeomkostningsindeks. Siden slutningen af 2022 er stigningerne aftaget, og i 3. kvartal 2023 faldt omkostningerne ved boligbyggeri for første gang i 3 år. I 4. kvartal 2024 var indekset svagt stigende. Det samlede indeks steg således med 0,9% ift. kvartalet før.

Kilde: Danmarks Statistik
(2015=indeks 100)

Økonomi

Beskæftigelse

I takt med, at inflationen er vendt, har beskæftigelsen og arbejdsløsheden fået endnu større opmærksomhed. Det er nemlig den helt store ubekendte i forhold til, om der er styr på inflationen. De meget stærke beskæftigelsestal kan lede til en pris-lønspiral, der vil sende inflationen i vejret igen. Beskæftigelsen i Danmark ligger på et rekordhøjt niveau, og vi har endnu ikke set tydelige tegn på, at beskæftigelsen er begyndt at falde. Efter flere år med stigende beskæftigelse i byggeriet er kurven fladet ud. Fra begyndelsen af 2022 til nu har vi således kun set små udfald i beskæftigelsen i byggeriet, hvilket vidner om at opturen i byggebranchen er ovre for en stund. Det kommer også til udtryk i bygge- og anlægsbranchens konjunkturbarometer, hvor forventningerne til omsætning og beskæftigelse er negative - om end indekset har været stigende siden april 2023.

Kilde: Danmarks Statistik

Økonomi

Forbrugertillid og -forventninger

Forbrugertilliden, der er forbrugernes vurdering af deres egen og Danmarks økonomiske situation, har siden efteråret 2021 været negativ. I oktober 2022 nåede forbrugertillidsindikatoren -37. Det er det laveste niveau i statistikkens historie, der går tilbage til 1974. I februar 2024 nåede forbrugertillidsindikatoren dog op på -7,4. Det er dermed det højeste niveau siden begyndelsen af 2022.

Danskernes syn på deres egen og Danmarks økonomiske situation er ikke fuldt genoprettet, men har i en længere periode trods alt været i bedring. Det er særligt danskernes forventning til familiens økonomiske situation om et år, sammenlignet med i dag, og Danmarks økonomiske situation om et år, sammenlignet med i dag, der har trukket tilliden op. Begge har dog været svingende de seneste måneder. Efter en periode, hvor fremtidsforventningerne har været i bedring, er forventningerne til den fremtidige økonomiske situation således blevet lidt mere grumsede. Forklaringen kan blandt andet findes i forbrugernes forventning til, at arbejdsløsheden vil være steget om et år.

Kilde: Danmarks Statistik

Økonomi

Detailhandel

Detailsalget faldt kraftigt i løbet af 2021 og 2022, fordi forbrugerne vendte tilbage til de ’normale’ forbrugsmønstre fra før coronakrisen. Under coronakrisen var det i store perioder ikke muligt at bruge penge på restaurantbesøg eller rejser, og derfor brugte forbrugerne i stedet penge i detailhandlen. Forbrugerne er nu vendt tilbage til de gamle forbrugsvaner, hvor tjenester fylder en større del af forbruget.

Efter fald i detailsomsætningsindekset i store dele af 2021 og 22 er forbruget stabiliseret i 2023. Forbrugertilliden har en periode været på vej rette vej, og en positiv forbrugertillid vil typisk vise sig ved et øget forbrug i detailhandlen. Det er dog ikke unormalt, at der går lidt tid, før et øget forbrug viser sig, da det tager tid at ændre forbrugsvaner. Omvendt vil rentestigningerne før eller siden begynde at nive i økonomien i den enkelte husholdning, hvilket kan påvirke detailhandlen negativt.

Kilde: Danmarks Statistik

Detailomsætningsindekset (2021=100) viser den månedlige udviklingen i omsætningen i detailhandlen. Detailhandlen er inddelt i de tre overordnede kategorier: fødevarer og andre dagligvarer, beklædning mv. samt andre forbrugsvarer.

Økonomi

Onlinehandel

Der har været et boom i onlinehandel de seneste år. Ikke blot er andelen af personer, der har handlet online i løbet af de seneste tre måneder, steget. Antallet af personer, der aldrig har handlet online før, er også faldet. Væksten i onlinehandel og de brudte forsyningskæder har været to af de helt store faktorer i forhold til den eksplosive efterspørgsel på lager- og logistikejendomme, som markedet har oplevet de seneste år.

Kilde: Danmarks Statistik

Udvikling i byggeriet


Ligesom resten af samfundet blev ejendomsinvesteringsmarkedet ramt af en udpræget usikkerhed og økonomisk afmatning i 2022. Men der hører flere nuancer til fortællingen - ikke mindst hvis man kigger fremad. For med nybyggerier planlagt til byggestart for 375 mia. kr. frem mod udgangen af 2026 er udviklingen på ingen måder gået i stå. Set i det perspektiv er udsigterne for ejendomsinvesteringsmarkedet med andre ord lyse.

Byggeri

Planlagte ejendomsprojekter

Udviklere, investorer og andre professionelle ejendomsejere har i hele 2024 og frem til udgangen af 2027 enten påbegyndt eller aktuelt planlagt nybyggeri af ejendomme med første spadestik i fireårsperioden for samlet 380 mia. kr. Det viser den landsdækkende projektprognose fra Byggefakta. Byggerierne fordeler sig på 2.887 projekter med et samlet areal på 23,0 mio. kvm.

Med en investeringssum på 202 mia. kr. og et areal på 14,5 mio. kvm er bolig fortsat det dominerende segment. Derefter følger kontorsegmentet på 45 mia. kr., det samlede industri- og logistiksegment med en investeringssum på 34 mia. kr. samt detailsegmentet med en investeringssum på 13 mia. kr. for projekter med byggestart i 2024-27.

Kilde: Byggefakta (prognose opdateret med data pr. 4. april 2024)

Demografisk udvikling


Den demografiske udvikling er en af de helt store drivere for ejendomsmarkedet. Faktorer som befolkningsudvikling, flyttemønstre og uddannelsesniveau i den danske befolkning har stor indvirkning på, hvilke investeringer der viser sig som de rette fremadrettet.

Demografi

Befolkningstal

Region Hovedstaden er landets klart mest befolkningsrige region – skarpt forfulgt af Region Midtjylland og Region Syddanmark. Derfor er boligbehovet selvsagt også størst i disse regioner.

Kilde: Danmarks Statistik

Demografi

Regioner

I løbet af de næste 10 år bliver der cirka 200.000 flere danskere. 10 år senere er der igen kommet cirka 200.000 flere til. Alle de personer skal selvsagt have tag over hovedet, og derfor vil boligbehovet stige den kommende årrække. Den mest markante vækst vil ske i Region Hovedstaden og Region Midtjylland – anført af befolkningstilvæksten i København og Aarhus. Efterspørgslen på boliger vil derfor også stige mest i de to regioner.

Kilde: Danmarks Statistik

Demografi

Livsstadier

Samtidig med at der bliver flere danskere, vil befolkningssammensætningen ændre sig den kommende årrække. Den mest markante udvikling er stigningen i antallet af ældre. Fra i år, hvor der er under 900.000 danskere over 70 år, vil antallet stige støt, og i år 2040 viser prognosen, at der vil være næsten 1,2 mio. danskere over 70 år. Derfor skal der altså ikke blot bygges flere boliger de kommende år. Der skal også bygges den rette type boliger.

Kilde: Danmarks Statistik

Få den nyeste viden om ejendomsmarkedet

Hvert kvartal udgiver vi en markedsrapport med fokus på aktuelle strømninger i ejendomsmarkedet og perspektiver på, hvordan de driver morgendagens marked.

I vores seneste udgave præsenterer vi Nordicals Foresight som et nyt koncept med sigte på at give kunder og branchen i bred forstand et 360° perspektiv på udviklingen i markedet.

Læs vores seneste markedsrapport

 

 

Vil du vide mere?

Med Nordicals Foresight giver vi indsigt i udviklingen på ejendomsinvesteringsmarkedet. Det gør vi med en stærk, lokal forankring i hele landet og analytisk bearbejdning af egen data samt data fra eksterne videnspartnere. Så vil du vide mere om, hvor markedet står i dag og bevæger sig hen i morgen, så kontakt os. Vi står altid klar med dedikeret rådgivning.

Kontakt Nordicals' kædekontor

Til top