Sådan håndterer projektudviklere befolkningsudviklingen

Tre projektudviklere med tusinder af boliger bag sig bruger masser af data og analyser om befolkningsudviklingen – og har vidt forskellige strategier for deres kommende byggerier. Det gælder blandt andet Peter Uldall Borch fra Velkomn. 

I maj rundede vi 6 millioner indbyggere her i landet, og de næste 20 år får kongeriget yderligere 200.000 beboere ifølge fremskrivninger fra Danmarks Statistik. Stigningen har stor betydning for blandt andre projektudviklere og investorer, men tre af dem gransker også mange andre tal og bevægelser i befolkningen.

”Vi bygger 800-900 boliger om året, og vi skeler meget til udviklingen i befolkningen, herunder geografien. Især hovedstadsområdet har kraftigere vækst i indbyggertallet end resten af Danmark. Vi lægger samtidig stor vægt på den økonomiske formåen hos de fremtidige beboere, for vi bygger til hr. og fru Danmark.”

Det fortæller Hans-Bo Hyldig, adm. direktør og hovedejer af FB Gruppen, som har opført mere end 8.000 boliger, overvejende i Storkøbenhavn. Næsten alle byggepladser har ligget i områder med gennemsnitlige kvadratmeterpriser, fx københavnerbydelene Valby og Ørestad, forstæderne Ballerup og Hedehusene samt købstæderne Holbæk og Køge.

Lokalområder under lup

Hans-Bo Hyldig tilføjer, at FB Gruppen nøje kortlægger de konkrete byggemuligheder.

”Vi analyserer tingene på mikroniveau. Når vi fx har bygget og investeret i Nærheden-bydelen, så hænger det sammen med, at der ikke var meget byggeri på vej i naboområderne, da vi gik i gang. På den måde har vi udnyttet et vindue,” pointerer han.

Udviklingsområdet i Hedehusene i den vestlige del af Høje-Taastrup Kommune er siden FB Gruppens byggestart for få år siden nået op på 5.000 indbyggere – og i dag er der adskillige projekter i andre vestegnskommuner, fx Coop-byen i Albertslund, Gartnerbyen i Rødovre og en stribe boligbyggerier i Brøndby, Glostrup og Herlev.

Kort afstand til transport og job

En tilsvarende melding kommer fra AG Gruppen, som står bag over 8.000 boliger i Storkøbenhavn, på Fyn og i flere jyske byer.

”Når vi skal vurdere, om der er basis for at bygge i et område, lægger vi blandt andet vægt på, om der er en positiv tendens i indbyggertallet. Vi ser også på, om der er god infrastruktur og arbejdspladser i nærheden,” siger Tony Christrup, direktør for public affairs og strategisk byudvikling.

Som eksempel fremhæver han Køge. Her har AG Gruppen tidligere opført boliger ved havnen og skal de kommende år bygge på en stor fabriksgrund. For den østsjællandske købstad nyder godt af motorveje, S-tog og ny højhastighedsbane – og både universitetssygehuset og transportcentret har masser af job.

”Powerzone” på Sydsjælland

En nyere projektudvikler, Velkomn, bygger i noget mindre byer end AG Gruppen og FB Gruppen. Boliger i Fredericia, Holbæk, Horsens og Kolding bliver nemlig suppleret med rækkehuse i fx Faxe, Glumsø og Rønnede på Sydsjælland – steder med mere beskedne indbyggertal på 2.000-4.000.

”Der sker ikke noget tilfældigt hos os. Vi ser fx på infrastruktur og pendlerafstanden til større byer, på antallet af arbejdspladser, på mulighederne for uddannelse og på, om der er positiv udvikling i befolkningstallet. Sydsjælland ser vi som en powerzone, som allerede oplever tilflytning, og som vil nyde godt af både Femern-forbindelsen og den kommende motorvej til Næstved,” siger Peter Uldall Borch, adm. direktør og partner i Velkomn, som blev etableret i 2023 med den britiske kapitalforvalter Matter Real Estate som hovedejer.

Flere af hans argumenter går igen for sommerens køb af en byggegrund i Gundsømagle mellem Roskilde og Frederikssund. Byen har knap 2.800 indbyggere og får om et års tid godt 60 nye Velkomn-rækkehuse.

”Gundsømagle bliver et mere attraktivt sted at bo, når motorvejen til Frederikssund bliver færdig om nogle år og forkorter rejsetiden. Og allerede nu kan vi se, at folk flytter hertil på grund af de stigende boligpriser i Roskilde,” påpeger Peter Uldall Borch.

Velkomn foretrækker at bygge boliger i nærheden af de store E45- og E20-motorveje, i Trekantområdet og i hjembyen Odense.

Medvind til mindre boliger

De tre projektudviklere kan tydeligt mærke, at en demografisk forskydning mod flere singler eller enlige har øget efterspørgslen på mindre boliger.

”Der er kommet væsentligt flere singler, og vi har da som udvikler haft fordel af, at den samme befolkning er blevet fordelt på flere husstande. Før boede der måske tre personer i en fireværelses, nu bor mange singler i boliger med tre værelser. Vi mærker større efterspørgsel på boliger med to eller tre værelser, mens interessen for de store familieboliger på fire og fem værelser ikke længere er så stor,” siger Hans-Bo Hyldig fra FB Gruppen.

Virksomhedens førsteprioritet er at opføre ejerboliger – det er nemlig, hvad målgruppen i form af ”hr. og fru Danmark” foretrækker. En del af boligerne bliver dog lejeboliger, fx når pensionskasser overtager hele ejendomme. Samme model med salg af ejerboliger eller af hele ejendomme til fx pensionskasser bruger AG Gruppen også, men begge udviklere er de senere år begyndt selv at beholde og udleje nogle af de nyopførte boliger.

Velkomn beholder derimod selv alle boliger og lejer dem ud. Virksomheden har skarpt fokus på rækkehuse, som ifølge adm. direktør Peter Uldall Borch appellerer til de fleste grupper på boligmarkedet, fx etablerede singler samt børnefamilier og seniorer med ønske om lidt have. Målet er at have 5.000 boliger om tre-fire år, og Peter Uldall Borch forventer at nå 2.000 rækkehuse inden for et års tid.