Sådan håndterer Sampension bæredygtighed

Sampension vil kombinere høje afkast med bæredygtige hensyn i sine investeringer. Mindstekravet ved nybyggeri er DGNB Guld. Martin Rauhe Pedersen, senior portfolio manager i Sampension, giver et unikt indblik i pensionsselskabets bæredygtige ambitioner.

Da Bellakvarter i Ørestad i april modtog en plakette og et officielt certifikat i bæredygtighed, var det første gang herhjemme, at et helt byområde opnåede DGNB Guld. Og det ligger helt i tråd med ambitionerne hos Sampension, der sammen med AkademikerPension ejer byudviklingsområdet, som er udviklet af Solstra Development på arealer rundt om kongresstedet Bella Center.

”Bæredygtig udvikling er noget, vi prioriteter højt – både for at blive klogere på den rivende udvikling inden for området og for at presse på den nødvendige omstilling i byggebranchen. Som stort pensionsselskab føler vi et ansvar for at påvirke ejendomsbranchens syn på udviklingspotentialet i at handle bæredygtigt og for at understøtte tiltag, så branchen udvikler sig i en mere bæredygtig retning,” fortæller Martin Rauhe Pedersen, senior portfolio manager for ejendomme og infrastruktur.

Sampension er blandt landets største pensionsselskaber med over 300.000 kunder og investeringer på 318 mia. kr. Heraf er 21 mia. kr. placeret i mursten, både herhjemme og i udlandet og som et mix af direkte ejede bygninger og investeringer i ejendomsfonde. Hertillands har Sampension ejendomme for 10 mia. kr.

Samfundsansvar eller ESG er vigtigt, når der træffes beslutninger om at investere, bygge og renovere. Ved nybyggeri handler det fx ikke kun om at maksimere afkastet, men også om at ”understøtte generelle samfundsmæssige behov, herunder omstillingen til en mere socialt retfærdig og bæredygtig samfundsøkonomi,” som det hedder i Sampensions handlingsplan for ESG.

”Vi har fokus på at bygge nyt, hvis der er behov for byomdannelse, hvis der er underskud af fx boliger, eller hvis den demografiske udvikling giver basis for flere boliger,” uddyber Martin Rauhe Pedersen.

Ellers er ambitionen hos Sampension at bevare og genbruge eksisterende bygninger ved at renovere og transformere. Det sikrer et markant lavere klimaaftryk end nybyggeri, når bygninger og materialer helt eller delvis kan genanvendes.

Stolte af stempel

Sampension har defineret, at nye bygninger skal være så bæredygtige, at de kan få det meget udbredte DGNB-certifikat, men i en af de to højeste klasser, guld eller platin (det tredje niveau er sølv). Efterhånden har næsten 600 bygninger herhjemme fået et DGNB-stempel, men for byområder er det kun sket to gange: Munkebjerg Park i Odense fik sølv sidste år, og i foråret fik Bellakvarter som det første byområde et guldstempel.

Bellakvarter er udviklet som et blandet byområde over knap ti år med foreløbig 2.400 boliger samt butikker og spisesteder beliggende omkring Skandinaviens største kongrescenter. Udviklingen er sket på arealer, som før var asfalteret parkering eller havde ældre kongreshaller. Dermed er der ikke inddraget kvadratmeter med natur for at bygge nyt. Byområdet er blevet målt og vejet på 45 punkter, bl.a. energiforbrug, materialeforbrug, byliv samt håndtering af affald og regnvand.

”I Bellakvarter har vi haft mulighed for at påvirke hele byudviklingen og ikke kun den enkelte ejendom. Det har vores udvikler, Solstra Development, grebet helt unikt an ved at skabe sammenhæng mellem bæredygtig byudvikling, strategier for biodiversitet og klassisk ejendomsudvikling. De færreste investorer får muligheden for at kunne påvirke en hel bydel på den måde. Vi er stolte af certifikatet, fordi det understreger den samlede kvalitet af byområdet og den indsats, som hele teamet bag har lagt i projektet,” siger Martin Rauhe Pedersen.

Sampension blev koblet på Bellakvarter i slutningen af 2019 sammen med det nuværende AkademikerPension. Planen var at bygge og udvikle og derefter gradvis at sælge ejendomme fra, og de eksterne salg er blevet suppleret med, at de to ejere selv har ønsket at overtage bygninger.

Kommer merprisen hjem igen?

Nok har Sampension som stor pensionskasse ambitioner om at bidrage til at udvikle ejendomsbranchen i en mere bæredygtig retning. Men kan det egentlig – lidt brutalt sagt – betale sig at bygge og byudvikle bæredygtigt? Er der en merpris for materiale og processer, og kommer den hjem igen?

”Det er svært at svare på, om der er en merpris, men jo tidligere vi kan komme ind i et projekt, desto mere kan vi påvirke projektet. Ofte oplever vi, at hvad der virker som svære og måske dyre løsninger den ene dag, kan være almindelig praksis den næste – fordi virksomheder og leverandører gradvis adopterer nye løsninger. Men man kan hurtigt købe sig fattig i innovative løsninger, så det handler om at finde en balance mellem innovation og velprøvet teknologi,” understreger Martin Rauhe Pedersen.

Han tilføjer, at bæredygtige løsninger kan være ”lidt dyrere, men ikke noget dyrere”. Og så tyder meget på, at en mulig merpris bliver hentet hjem igen – især set med de lange briller på.

”På kort sigt kan det være lidt dyrere at vælge bestemte løsninger, men vi tror på, at ejendomme med høj arkitektonisk kvalitet og med bæredygtige løsninger på længere sigt får højere værdi. Vi forventer bl.a., at værdiskabelsen ligger i lejen. Vi erfarer fra flere af vores eksisterende erhvervsejendomme, at der er en villighed til at betale mere for ejendomme, som er mere energieffektive og har et klimamæssigt godt brand. Det forventer vi også vil ske for boligejendomme, muligvis mere afdæmpet. Desuden forventer vi at se den bæredygtige udvikling afspejlet i afkastkravet, fordi flere investorer begynder at frasortere investeringer, som ikke lever op til nutidige klimastandarder. Om de bæredygtige investeringer bliver mere værd eller blot holder værdien, mens øvrige ejendomme bliver mindre værd, er svært at spå om.”

De hidtidige erfaringer fra Bellakvarter er i hvert fald gode, påpeger Martin Rauhe Pedersen:

”Vi har haft flere frasalg undervejs, og vi har set faldende afkastkrav, som har fulgt det generelle marked – og måske lidt til. Samtidig har vi haft højere lejeindtægter end forventet.”