Fem facts og figurer om kontorudviklingen i København

Få indsigt i udviklingen på kontormarkedet i København samt vores forudsigelser om fremtidens kontormarked. Læs blandt andet om vores markedsudviklingen, markedstrends og fem stærke forventninger til fremtidens kontormarked. 

Markedsudvikling

Figur 1 | Beskæftigelse og tomgang i København

Kilde: Nordicals København

1.  Støt stigende beskæftigelse i Region Hovedstaden skaber fundamentet for øget behov kontorpladser og en dermed øget efterspørgsel efter moderne kontorarealer.
2. Lejeefterspørgslen for kontorer i København har de seneste år holdt et fornuftigt højt niveau. Kontortomgangen er i København opgjort til henholdsvis. 7,2 procent i Q1 2022 og 6,8 procent i Q2 2022.
   
   
3.  Corona sænkede midlertidigt beskæftigelsen, men særligt eksponerede brancher har haft begrænset indvirkning på kontormarkedet.
   
   
4.  I perioden 2021-2025 forventes det, at det samlede udbudte kontorareal i København By vil stige med omkring 390.000 kvadratmeter. Kvalitet og koncept, herunder bekvemmelighed, bæredygtighed og produktivitet forventes at blive afgørende parametre i konkurrencen.
   
   
5. Det københavnske boligmarked reducerer medarbejderes muligheder til at stille areal til rådighed til hjemmearbejdsplads.

Figur 2 | Lejeniveauer og tomgang i København

Kilde: Nordicals København

Info: Procentvis ændring i realiseret leje fra 2019-2021. 2019: Ca. 2,50 %, 2020 ca. 6,00 % og 2021 ca. 5,75%

1. Lejeniveauerne har vist stigende tendenser den seneste periode, om end de realiserede lejeniveauer er begyndt at finde et mere stabilt niveau.
   
   
2. I Q1 2022 er kontortomgangen i København opgjort til et niveau på 7,2 procent. Sammenlignet med samme tidspunkt sidste år er kontortomgangen i København By faldet med 0,5 procentpoint, hvilket skal ses i lyset af, at der i løbet af 2021 er opført en betydelig mængde nye kontorkvadratmeter, der er blevet en del af lejeudbuddet.
   
   
3. Lejeniveauerne topper i det centrale København med et prime bruttolejeniveau på cirka 2.750 kr. pr. kvm om året. Gennemsnitlig årlig leje i området har været cirka 1.800 kr. pr. kvm om året.
   
   
4. Lejeudbuddet har det seneste år udviklet sig stabilt med tilgang af flere moderniserede og nybyggede ejendomme. Dertil har vi observeret, at der er udbudt og igangsat flere projekter, der over de næste par år vil øge udbuddet yderligere.
   
   
5. Flere af de igangsatte projekter har især fokus på bæredygtighed og dertilhørende certificeringer, da mange virksomheder har øget fokus på den grønne omstilling i forhold til valg af lejemål.

Markedstrends

Figur 3 | Den fysiske arbejdsplads som økosystem 

Kilde: Nordicals København

1. Den fysiske arbejdsplads skal danne ramme for et økosystem, hvor medarbejderes trives.
   
   
2. Fremtidens kontorejendomme skal agere knudepunkter for samarbejde, innovation og interaktion, men i et mere fleksibelt miljø end hidtil set.
   
   
3. Kontorarbejdspladsen skal skabe synergi mellem arbejdsgiver og arbejdstager samt forbedre produktiviteten og kreativiteten.
   
   
4. Fremtidens kontor skal understøtte virksomhedernes koncept, identitet og brand-DNA.
   
   
5. Kontorarbejdspladsen skal kunne tiltrække og fastholde talenter.

Figur 4 | Hybridarbejde og coronaens effekter på kontormarkedet

Estimat af antal af personer, der arbejder hjemme.

Kilde: Nordicals København. Data baseret på spørgeskemaundersøgelse for 1.101 virksomheder med ~118.000 ansatte

1. Flere virksomheder planlægger at skifte til mere fleksible arbejdspladser, der kan facilitere hybridarbejde efter positive erfaringer under coronapandemiens nedlukninger.
   
   
2. Krisen har betydet, at omkring 90.000 flere mennesker vil udføre fjernarbejde.
   
   
3. Flere toneangivende virksomheder i Danmark indfører to faste ugentlige hjemmearbejdsdage.
   
   
4. Det er stigende fokus på kreative og fleksible indretningsmuligheder samt optimering af det fysiske miljø.
   
   
5. Virksomhederne viser stigende behov for mere fleksible lokaler, herunder skaleringsmuligheder, så kontorarealerne kan op- og nedjusteres efter behov.

Figur 5 | Hjemmearbejde og nye arbejdsformer

  Kilde: Google Mobility Data

1. Data viser, at danskerne i gennemsnit har én hjemmearbejdsdag om ugen. Det vidner om, at danske medarbejdere i København hovedsageligt ønsker at arbejde på kontoret.
   
   
2. Kontorarbejdspladser indrettes i stigende grad med fokus på at skabe et rum med relevante og eftertragtede tilbud til medarbejderne.
   
   
3. Øget fokus på kultur, indretning, design og arbejdsformer, der tilgodeser medarbejderne.
   
   
4. I Danmark er der strenge myndighedskrav til arbejdspladsens indretning med hensyn til areal, gulv, overflade, dagslys, støj, hvilket begrænser hvor meget virksomhederne kan reducere deres samlede areal.
   
   
5. Virksomheder, der fokuserer på det sociale element i ESG, vil begynde at øge deres gennemsnitlige gulvplads pr. medarbejder for at imødekomme medarbejdernes forventninger.

Forudsigelser og forventninger

Kontormarkedet i København er præget af høj efterspørgsel fra investorer og lejere. Investorinteressen er både koncentreret omkring eksisterende kontorejendomme og kontorprojekter. Vi har set en forstærket investeringsinteresse for kontorejendomme med udviklingspotentiale. Moderne virksomheder efterspørger attraktive kontormiljøer, der tilbyder ideelle rammer for vækst. Den fysiske arbejdsplads skal danne rammerne for god trivsel.

Denne udvikling stiller nye krav til udformningen af fremtidens kontor, hvor der skal være plads til ophold og sociale begivenheder. Udbuddet af moderne kontorlejemål i det centrale København er begrænset, og virksomhederne har sværere ved at finde egnede kontorfaciliteter. Et lavt udbud og en høj efterspørgsel fastholder kontorlejepriserne på et højt niveau. Ligeledes afspejles investeringsinteressen i lave afkastkrav. Trods disse markedsvilkår er Danmark og København fortsat blandt verdens mest attraktive lande for udenlandske kontorinvesteringer.

Historisk set er København underprissat i forhold til afkastniveauer sammenlignet med øvrige europæiske storbyer.

På investeringssiden ser investorerne stadig Danmark som et attraktivt land at investere i. Investorernes fokus ligger primært på København, men også Århus-området oplever god investorinteresse i kontorsegmentet. For prime kontorejendomme er afkastet i København på cirka 3 procent for de mest attraktive ejendomme.

Fem stærke forventninger til fremtidens kontormarked

1. Større lejerotation under opsejling der kan give aktivitet i markedet.
2. Flere hybride kontorløsninger med fokus på medarbejderne.
3. Branding af kontorkoncepter og kontorhoteller vinder frem.
4. Fortsat usikkerhed om omfanget af hybridarbejde i fremtiden.
5. Kontorarbejdspladsen har fortsat høj værdi for virksomheder og medarbejdere.  

LÆS MERE OM KONTORMARKEDET