Erhvervsejendomme som skjulte aktiver

Særligt i en krise som COVID-19 skal virksomheder fokusere på værdien af deres erhvervsejendomme i kapitalberedskabet. Ejendommene kan være et overset aktiv og et finansieringsværktøj til frigivelse af likviditet.

For en kriseramt virksomhed kan domicilet være et skjult aktiv i en økonomisk redningsplan.

Er erhvervsejendommen ikke vurderet inden for de seneste tre år eller angivet til en aktuel opdateret værdi i årsregnskabet, rummer virksomhedens fysiske rammer i mange tilfælde et overset potentiale i kapitalberedskabet. Derfor kan en ny vurdering og opskrivning af værdien være et effektivt finansieringsværktøj til frigivelse af likviditet og i sidste ende være det aktiv, der sikrer virksomhedens fremtidige eksistens i COVID-19-krisen.

”I en travl hverdag handler det primært om drift, og de færreste virksomheder har fokus på værdien af deres ejendom. Men COVID-19 har forandret mange virksomheders eksistensgrundlag – måske for altid. Vi må forvente, at de næste 12-18 måneder bliver meget hårde og udfordrende at klare sig igennem. Derfor har det aldrig været vigtigere at få bragt alle sine værdier i spil, og her kan en ejendom være det aktiv, som er udslagsgivende for at få likviditeten til at hænge sammen,” siger Brian Petersen, statsautoriseret revisor og partner i den internationale Revisions- og Rådgivningskoncern PwC.

Brian Petersen er ansvarlig for PwC’s aktiviteter på Vest- og Sydsjælland og rådgiver blandt andre professionelle ejendomsinvestorer og private virksomheder med egne faciliteter.

”Lige nu er mantraet i mange virksomheder at få overblik og aktiveret kapitalberedskabet. Virksomhederne skal tilpasse sig de aktuelle udfordringer i den nære fremtid og sikre eksistensen på længere sigt. Siden finanskrisen har vi været begunstiget af flere år med opsving og økonomisk vækst i samfundet, og derfor har der ikke været samme behov for at fokusere på kapitalberedskabet som her og nu, hvor det kan være altafgørende for at klare sig gennem krisen,” siger Brian Petersen.

Værdierne skal være ajourført

Siden nedlukningen af Danmark og det meste af verden tilbage i marts har han generelt oplevet en fornuftig holdning hos pengeinstitutterne i forhold til at løse de kortsigtede udfordringer med forlængelser eller forhøjelser af kreditter til at holde driften i gang.

”Bankerne har overordnet udvist kreditvillighed og ageret positivt i den første fase af krisen, men vi ved også, at det ikke varer længe, før bankerne begynder af efterspørge mere uddybende budgetter, likviditetsoversigter og et opdateret kapitalberedskab. I denne fase er det et must for en virksomhed at kende alle sine aktiver. Derfor bør værdierne af erhvervsejendommene også være ajourført,” siger Brian Petersen.

Han ser primært et overset potentiale hos virksomheder med egne faciliteter inden for kontor, produktion, lager og logistik.

”For de professionelle ejendomsaktører er værdiansættelsen en vigtig del af den løbende optimering af forretningen, men for virksomheder, der ikke lever af køb, salg og udlejning af ejendomme har værdierne ikke samme fokus. Traditionelle produktionsvirksomheder har måske tjent gode penge på eksport og derfor ikke været presset på likviditeten, og med lave renter på kreditter har det ikke været attraktivt at se på yderligere belåning af en ejendom. Men det kan være aktuelt nu. Har virksomhederne ejet deres ejendom gennem en årrække, er det måske bogført til kostpris og siden afskrevet. De har mulighed for at opskrive deres ejendom til en aktuel højere værdi,” siger Brian Petersen.

Han understreger, at det under alle omstændigheder er fornuftigt at få en aktuel værdiansættelsen af sin ejendom:

”Særligt i den tid, vi går i møde, kan der være usikkerhed om værdien – også selv om den seneste vurdering er lavet inden for de seneste tre år. Ingen ved rigtigt, hvornår verden åbner mere op, og derfor ved vi ikke rigtigt, hvor de finansielle markeder bevæger sig hen.”

Ny verden siden 2019-regnskabet

På den baggrund forventer han også, at virksomhederne vil blive mødt af andre krav til dokumentation end et 2019-regnskab, fordi verden ser helt anderledes ud nu end for mindre end et halvt år siden.

Regnskabsteknisk er 2019-regnskabet et udtryk for virksomhedens værdi pr. 31. december 2019, og i mange af regnskaberne vil ledelsen have noteret, at COVID-19 er en ”efterfølgende begivenhed, der ikke har haft indflydelse på værdiansættelsen op til regnskabsårets afslutning”.

”Derfor kan den aktuelle værdi godt afvige væsentligt, og derfor vil pengeinstitutterne forventeligt stille krav om opdateret dokumentation i form af eksempelvis balancer, likviditetsbudgetter og et ajourført grundlag for vurdering af kapitalberedskab,” siger Brian Petersen.

Sale and lease back-model i spil

Et aktuelt finansieringsværktøj til frigivelse af likviditet til drift kan være sale-and-lease-back-modellen. Modellen går ud på, at virksomheden sælger sin ejendom til markedspris til eksempelvis en investor og leaser herefter ejendommen af den pågældende investor på en længerevarende aftale.

”Jeg er ikke i tvivl om, at vi de kommende måneder kommer til at rådgive flere virksomheder om at se på mulighederne ved denne metode. De virksomheder, der gjorde brug af modellen i 2018 og 2019, har primært været drevet af fornuftige markedspriser. Nu vil modellen primært blive anvendt med henblik på at tilvejebringe et større økonomisk råderum,” siger Brian Petersen, der dog i samme forbindelse tilføjer at man naturligvis skal være opmærksom på eventuelle afledte skattemæssige konsekvenser af et ejendomssalg, der afhængig af de konkrete omstændigheder kan udløse ekstra skattebetalinger.

Og netop et større økonomisk råderum kan der blive brug for i mange virksomheder:

”Ingen ved, hvornår det bliver ”normalt” igen, og hvad det nye ”normale” bliver. Der meldes om recession af historiske proportioner, og selv om landet er begyndt at åbne op igen, er det svært at sige, hvornår der for alvor kommer gang i hjulene. Mange er forsigtige med at sætte nye projekter i gang. Derfor er det meget afgørende, hvordan efteråret udvikler sig. Vi er særligt bekymret for de virksomheder, der er afhængige af import og eksport. En del lande er hårdere ramt end Danmark, og det skaber begrænsninger. Vi håber, at vi i 2021 kan begynde at se konjunkturerne til en smule vækst igen, og derfor kommer mange virksomheder til at styre efter likviditet og pengebinding i aktiver,” siger Brian Petersen.