Bymidteejendomme kan være gode investeringer

"Mange pensionskasser og andre store investorer søger væk fra bymidteejendomme, og derfor kan der være nogle gode handler at gøre." 

Sådan lyder budskabet fra Kenneth Hansen, partner i Nordicals Sjælland. 

Et eksempel på sælgende pensionskasser er Velliv, som i januar fortalte dagbladet Børsen, at en stribe bymidteejendomme var sat på salgslisten. Blandet andet fordi de fleste af de tidligere Nordea-filialer i ejendommenes gadeplan var lukket. Velliv - som i dag er kundeejet - var tidligere knyttet til den store finanskoncern og har derfor ejet talrige byejendomme med blå Nordea-skilte.

Den øgede salgsinteresse skyldes også, at de klassiske bymidteejendomme - med butikslokaler i stuen, måske tandlæge eller kontorer på 1. sal og derefter en-to-tre etager med boliger - i dag er blevet lidt for små for de efterhånden kæmpestore pensionspengetanke. De foretrækker tit at investere i store kontorbygninger eller boligblokke. 

"Hvis man udnytter de gode købsmuligheder, så skal man have i baghovedet, at ejendommen måske skal sælges igen en dag. Og her er det vores mangeårige erfaring, at der altid er lokale købere og investorer. Mange af dem har veneration for flotte og velbeliggende ejendomme i den by, de bor i og måske er opvokset i," pointerer Kenneth Hansen fra Nordicals Sjælland. 

Han tilføjer, at en lokal og samtidig landsdækkende erhvervsmægler vil kunne hjælpe med at skaffe nye typer af lejere, fx sundhedsklinikker, fitnesskæder, lægecentre eller 'Normal', som er begyndt at etablere sig i mindre byer end tidligere. og om få år kan en del byer særligt i den sydlige del af Region Sjælland formentlig nyde godt af ekstra turistomsætning, når Femernforbindelsen åbner. 

"Læg en plan" 

Kenneth Hansen understreger, at det måske vigtigste er at have en forretningsplan eller en businessplan for sin ejendom. 

"Det er noget, vi med vores lokale markedskendskab kan hjælpe med. Kan det være en fordel at opdele det store lokale i stuen i to lejemål? Kan tomme butikslokaler udlejes til helt nye formål? Kan baghuset udnyttes til noget helt andet? Skal ejendommen energirenoveres og moderniseres? Er der lokaler, som med fordel kan omdannes til boliger?" opremser Kenneth Hansen fra Nordicals Sjælland. 

Hans betragtninger får opbakning fra Kuben Management, der rådgiver blandt andre kommuner og boligselskaber. 

"I dag skal erhvervsmæglere nærmest være en slags developere, der kan se mulighederne og potentialet i forskellige ejendomme, ikke mindst i bymidterne," siger regionsdirektør Henrik Steen Sørensen. 

Kuben Management fremhæver selv, at der i mange bymidter er behov for flere boliger. Fx til seniorer, som gerne vil udskifte parcelhuset i byens udkant med en mere centralt beliggende lejlighed, tæt på station, butikker og byliv. 

Realdania står faktisk klar med penge til projekter, hvor omdannelse af tomme lokaler til boliger kan være et af elementerne. Det sker via Bymidtepuljen, som fra 2023-27 har afsat 80 millioner kroner til lokale projekter, der bidrager til at skabe mere liv i byer med 4.000-20.000 indbyggere. Målet er at få flere funktioner ind i bykernerne og at styrke ikke blot detailhandlen, men bylivet i mere bred forstand. 

"Det er en styrke ved projekter, når nye aktiviteter sikrer en økonomi, så bygningerne bliver holdt ved lige og ikke forfalder. En af metoderne kan være at etablere boliger i tomme lokaler i de "tynde ender" af handelsgaderne, men desværre har vi endnu ikke modtaget ansøgninger, hvor det indgår som en del af projektet," siger projektchef Ditte Marquard Jessen, som er uddannet byplanlægger og arkitekt. 

Hvis tomme butikslokaler fik nyt lov som eksempelvis boliger, ville det for Realdania være helt i tråd med bæredygtighedstendensen om at "genbruge" eller transformere bygninger frem for at rive ned og bygge nyt med større klimabelastning. 

Sæsonreguleret husleje 

Institut for Fremtidsforskning peger på, at det stigende indbyggertal i Danmark ikke kun kommer de allerstørste byer til gode; også en del mellemstore og mindre byer har ifølge prognoserne flere indbyggere i vente. Og det kan - hvis der ellers er boliger til at afdække efterspørgslen - forøge den lokale købekraft og dermed styrke det økonomiske grundlag for bymidteejendomme. 

Henrik Steen Sørensen fra Kuben Management opfordrer udlejere af bymidteejendomme til at sætte sig ind i lejernes særlige forhold. 

"Fx er mange tøjforretninger i mindre byer reelt sæsonbutikker ligesom iskiosker; de har en meget stor del af salget i turistsæsonen. I vinterhalvåret burde de nærmest kun holde åbent fredag og lørdag. Her kan udlejerne måske være mere fleksible og justere lejen, så den er højere om sommeren og lavere i de mere stille vintermåneder. Måske kunne udlejerne også understøtte, at butikker fik supplerende aktiviteter om vinteren, så butikkerne kunne drive en mere sund og langsigtet forretning - til gavn også for udlejerne."