Fra forsigtig optimisme til stort momentum på Sjælland

2025 blev året, hvor den spirende optimisme fra slutningen af 2024 blev omsat til konkrete handler, udlejninger og udviklingsprojekter på Sjælland, med tydelige nedslag i Roskilde, Køge, Kalundborg og Ringsted. Lokalt har vi set, at justerede prisforventninger og et mere stabilt rentebillede fik købere og sælgere til at mødes, mens segmenterne boligudlejning, kontor og logistik leverede et solidt fundament for transaktioner. 

Fire cases der definerede Region Sjælland i 2025

Fra kulturarv til fuld udlejning og kommerciel styrke, formidlede Nordicals Sjælland salget af den historiske Bryggergården på Algade i Roskilde. En af Roskildes største købmandsgårde med ca. 4.000 m2 fordelt på 36 lejemål (både erhverv og bolig), hvor alle er udlejet. Handlen, som blev gennemført på lidt under 100 millioner kroner, illustrerer den stigende investorinteresse for sjællandske byejendomme med blandet anvendelse og et stabilt cashflow. 

Hotel- og erhvervsprojektet i Kalundborg med et areal på ca. 35.500 m2, blev solgt i starten af året. Projektet rummer et planlagt hotel på ca. 180 værelser med konferencefaciliteter, samt kontorhotel målrettet nye virksomheder og startups. Beliggenheden ved Holbækvej, tæt på Novo Nordisk og den kommende motorvej, viser hvordan områdets industridrevne vækst omsættes til konkret efterspørgsel på overnatning, kontor og vidensmiljøer. 

Det moderniserede og fuldt udlejede Nørretorv 2 i Ringsted blev i 2025 solgt for 126 millioner kroner, efter en målrettet indsats for at udleje alle lejemål. Med en proaktiv udlejningsproces og en renovering af Scandic-hotellet samt indretningen af den kommunale børnetandpleje, blev den 12.000 m2 store ejendom med 25 lejemål solgt til ny lokal ejer. Handlen blev mulig, da tomgang blev afviklet og risikoprofilen dermed blev styrket via en differentieret lejersammensætning og stabile ankerlejere. 

Malacos tidligere lakridsfabrik, som blev anvendt som lager- og administrationsbygning startede ombygning til en moderne lægeklinik i slutningen af 2025. Ombygningen viser, hvordan eksisterende bygningsmasse kan aktiveres til værdiskabende lokaler med de rigtige samarbejder, blandt andet via arkitekter og hurtig kommunal sagsbehandling. Foruden modernisering af lokalerne, opnår udlejningen ligeledes en attraktiv samfundsværdi i form af uddannelse og rekruttering af læger. 

Foruden de større handler i Region Sjælland, har vi hos Nordicals Sjælland ligeledes formidlet både salg og udlejning af en lang række ejendomme, og pr. 30.11.25 har vi sagt tillykke med salg eller udlejning 283 gange. 

Markedsstemning i 2025: Fra afventning til selektiv handlekraft

Efter et 2024 præget af forsigtighed og tilpasning til nye renteniveauer, blev 2025 året, hvor markedet fandt en mere stabil rytme. Inflationen faldt, renterne stabiliserede sig, og kapitalen begyndte at bevæge sig igen, dog med en tydelig selektivitet. Investorerne søgte primært ejendomme med lav risikoprofil, fuld eller høj udlejningsgrad og beliggenheder med dokumenteret efterspørgsel. 

• Priserne justerede sig til realiteten: Vi så en gradvis tilpasning af prisforventninger, hvilket gjorde det lettere at lukke handler. Særligt i segmenter som boligudlejning og logistik blev der skabt et bedre match mellem køber og sælger. 
• Afkast vs. beliggenhed: Mindre byer med stærke demografiske data og lav tomgang, fx. Store Heddinge og dele af Vestsjælland, tiltrak flere investorer, der ønskede højere afkast uden at gå på kompromis med stabilitet. 
• Brugermarkedet som drivkraft: Flere virksomheder tog skridt mod nye lejemål, især i kontor og sundhedssektoren, hvilket understøttede omdannelser som lægeklinikken i Slagelse og styrkede efterspørgslen på fleksible kontorløsninger. 
• ESG som differentieringsfaktor: Selvom ESG sjældent var den primære beslutningsdriver, blev det et konkurrenceparameter i logistik og større porteføljer. Finansieringsdialoger belønnede ejendomme med dokumenterbar bæredygtighed, hvilket presser markedet mod mere grønne løsninger. 

Samlet set har 2025 været præget af handlekraft med omtanke. Kapitalen bevægede sig, men med fokus på kvalitet, beliggenhed og langsigtet sikkerhed. Det skabte et marked, hvor professionelle aktører med datadrevet rådgivning og lokal indsigt havde en klar fordel. 

Hvad forventer vi i 2026 - og hvad betyder det lokalt? 

Efter et aktivt 2025 forventer vi, at 2026 fortsætter den positive udvikling. Et stabilt rentemiljø og øget kapital vil løfte transaktionsvolumen yderligere, og boligsegmentet står til at dominere med over halvdelen af den samlede aktivitet. Logistik forbliver stærkt, men bevæger sig ind i en mere normaliseret fase, hvor mangel på egnede ejendomme kan blive den største udfordring. Samtidig går hotel- og restaurationsmarkedet ind i året med medvind, drevet af især oplevelsesøkonomien og større porteføljehandler. 

Lokalt i Vestsjælland rammer projekter som Kalundborgs hotel- og kontor tidsånden perfekt, mens Roskilde, Køge, Næstved og Ringsted fortsat vil tiltrække investorer til fuldt udlejede ejendomme med stærke beliggenheder. 2026 bliver et år med fremgang, men også med skærpede krav til kvalitet, dokumenterbar bæredygtighed og professionel drift.