Lokalkendskab sikrer attraktive investeringer og byudvikling

For to sjællandske investorer er den lokale indsigt i markedet essentielt for at opnå et tilfredsstillende afkast på ejendomsporteføljen. Lige nu sker væksten inden for nybyggeri af boliger.

Med 500 udlejningsboliger i postnummer 4200 er Atlantia Ejendomme lokalt funderet i Slagelse. Samtlige af selskabets ejendomme er beliggende her, og langt de fleste tilmed placeret centralt. Det har været en klar strategi for ejeren Jacob Vestergaard siden stiftelsen af selskabet tilbage i 2010.

»Jeg er lokal, og for mig er lokalkendskabet afgørende. Jeg kender byen og den udvikling, de forskellige ejendomme og områder har været igennem. Samtidig har jeg et godt kendskab til byrådet og kommunens ambitioner og holdning i forhold til byudvikling samt renovering og udvikling af nye byggeprojekter,« siger Jacob Vestergaard.

Hos Estate Invest i Frederiksværk er investeringsstrategien anderledes. Her er ejendomsporteføljen spredt mere ud på Sjælland med primært fokus på Næstved og Vordingborg. Til gengæld er kriterierne i de enkelte byer identiske: Ejendomme skal have adresse i den absolut bymidte, hvor en stor del af porteføljen siden finanskrisen er øget med ejendomme med kontorer og detail, der er blevet renoveret og omdannet til tidssvarende lejeboliger.

»Omkostningerne ved at bygge om fra kontorer til boliger kan fint holdes indenfor den værditilvækst, der skabes med en konvertering. Det skaber langt mere driftssikre ejendomme, som kreditforeningerne er langt mere positivt stemt for end tidligere,« siger Peter Nielsen, direktør og indehaver af Estate Invest, der samlet i koncernens selskaber har ejendomme for godt to milliarder kroner.

Peter Nielsen forklarer koncentrationen af ejendomme i Næstved og Vordingborg med en stor mangel på renoverede lejeboliger i centrum.
»En væsentlig forklaring er, at der begge steder er en stor andel af ældre boligmasse i den centrale del af byerne. Vi har ligeledes et solidt kendskab til de to byer og har gennem tiden haft en rigtig god dialog med de respektive kommuner, hvor der er en stor samarbejdsvillighed og forståelse af nødvendigheden af byudvikling,« siger Peter Nielsen.

Som konkrete eksempler peger han på, at Estate Invest og andre ejendomsselskaber har haft mulighed for at renovere og omdanne centralt beliggende kontor- og detailejendomme på dele af gågader eller sidegader til de mest centrale strøg til boliger.

»Det er jo en win-win situation. Der kommer flere borgere i bymidten og færre arealer til erhverv og detail, som står tomme. Samtidig får byerne et gevaldigt løft rent udviklingsmæssigt,« siger han.

Fordel af synergier
Selskabernes strategiske prioriteringer af ejendomme i bymidten betyder også, at porteføljerne er sammensat af mange mindre ejendomme. Det giver til gengæld et positivt output i forhold til driften.

»For os er det vigtigt med en bred repræsentation i de byer, vi investerer i. Det giver en masse synergi og er med til at holde driftsomkostningerne på et fornuftigt leje,« siger Peter Nielsen om Estate Invests investeringsstrategi, hvor porteføljen skal bestå af 70 procent boliger og 30 procent ejendomme med kontorer og detail.

For Atlantia Ejendomme er optimerede driftsomkostninger endnu et positivt resultat af den strategiske beslutning om udelukkende at fokusere på Slagelse.

»Det faktum, at vores ejendomme ligger nærmest i gåafstand fra hinanden, er med til at holde omkostningerne nede. Vi styrer selv projekter med nybyg eller renovering internt og opgaverne løses af lokale håndværkere. På den måde har vi det mest rentable og fleksible setup,« siger Jacob Vestergaard.

Fra renovering til nybyggeri
De to investorer har de senere år oplevet en stor udvikling og forandringer i markedet. Det gælder både Slagelse, Vordingborg og Næstved.

»Tidligere var der meget stor efterspørgsel på studieboliger i Slagelse. Det er der stadig, men i de kommende år bliver der bygget flere end tusind nye studieboliger. Til gengæld oplever vi også interesse for både renoverede eller nye tre- og fireværelses lejligheder målrettet de mange højtuddannede, der kommer til byen med deres familier for at arbejde. Her er efterspørgslen efter boliger i en meget høj standard og høj kvalitet afgørende, hvorfor vores lejligheder altid renoveres for at imødekomme denne efterspørgsel. Uanset, hvordan markedet har udviklet sig, har vi faktisk aldrig oplevet tomgang, hvilket er takket være vores høje standard og service,« siger Jacob Vestergaard.

Til gengæld mærker såvel Atlantia Ejendomme og Estate Invest en stigende interesse for at investere i de sjællandske vækstbyer.

»Vi er blevet langt flere om buddet, og den øgede konkurrence betyder også, at priserne er steget – i nogle tilfælde til et niveau, hvor vi ikke ønsker at være med i forhold til at opnå et fornuftigt afkast,« siger Peter Nielsen.

Det samme oplever Jacob Vestergaard: »I Slagelse oplever vi også en stadig større konkurrence fra større ejendomsselskaber, pensionsselskaber og udenlandske investorer. Samtidig er de ældre ejendomme steget i pris. For nogle af de store investorer er et afkast på to til fire procent tilfredsstillende, men for os skal det op i seks-syv procent for at være interessant.«

Udviklingen har betydet, at de to investorer senest har fokuseret på nybyggeri.

»Sammenholdt med udviklingen under corona med stigende priser på byggematerialer og omkostninger til håndværkere betyder, at det for os er mest attraktivt at bygge nyt og realisere projekter på en række af de grunde, som vi har opkøbt gennem tiden,« siger Jacob Vestergaard.

Peter Nielsen oplever også, at der bliver længere mellem renoveringsprojekter af de ældre, bynære ejendomme.

»Vores strategi er fortsat vækst, men vi må også erkende, at det i det nuværende marked med øget konkurrence er blevet sværere at få adgang til attraktive renoveringsprojekter. På den baggrund forventer jeg også størst vækst inden for nybyggeri,« siger Peter Nielsen. fra Estate Invest.