Hvad bringer 2025?

Investeringsaktiviteten tiltager

Vi estimerer, at den samlede transaktionsvolumen for 2024 bliver en smule højere end i 2023. Bunden blev med andre ord nået sidste år, og vi bevæger os nu stille og roligt fremad. Den tendens vil fortsætte i 2025. Her vil en faldende rente naturligvis være en stor driver i at bringe køber og sælger tættere på hinanden. Samtidig er der udsigt til, at flere investorer melder deres tilbagekomst på markedet – ikke mindst de udenlandske. Cross border investeringer har på et internationalt plan taget et dyk de seneste år – både mellem de europæiske lande, men i særdeleshed også kapital ind i Europa fra særligt USA. Det har helt naturligt også påvirket det danske ejendomsmarked. Danmark er en lille, åben økonomi, der har stor gavn af åben handel såvel som investeringer fra udlandet – og det gælder også for ejendomsmarkedet.

Kilde: Nordicals og EBD | Transaktionsvolumen i Danmark med prognose for slutningen af 2024 og 2025*
*Q4 2024 er estimeret med baggrund i andelen af volumen, der historisk udgøres af handler i Q4 samt aktuelle data fra den første del af kvartalet. Prognosen for 2025 tager blandt andet udgangspunkt i forventningen om et lavere rentemiljø. øget kapital rejst til ejendomsinvesteringer og flere udenlandske investeringer i danske ejendomme.

Yield gappet åbnes op

I takt med de høje rentestigninger i 2022 forsvandt yield gappet på prime boligudlejningsejendomme i de største byer. Finanseringsomkostninger overgik afkast, og det blev mildest talt svært at regne potentielle investeringer hjem. Siden er afkastet steget, og renterne er nu også på vej ned, hvilket igen åbner yield gappet op. Vi forventer, at det blandt andet vil bidrage til en rolig bevægelse mod, at flere af de største investorer igen vil søge mod core og core-plus aktiver efter en periode, hvor blikket i højere grad har været rettet mod value-add. Det vil dog blive en glidende bevægelse, der først for alvor vil vise sig hen af året.

Kilde: Finans Danmark og Nordicals
Kort og lang rente tager udgangspunkt i effektive realkreditobligationsrenter, hvortil der er lagt et tillæg på 0,75% til bidraggssatser og øvrigt. Renteprognosen tager udgangspunkt i førende danske bankers forventninger til renten det kommende år.

Dansk økonomi fortsætter i højkonjunktur

Dansk økonomi har de seneste år haft høje BNP-vækstrater og en stærk beskæftigelsesudvikling. Dansk økonomi vurderes at befinde sig i en højkonjunktur og forventningen er, at det vil fortsætte i 2024-2025 med både BNP-fremgang og fortsat høj beskæftigelse. Det skyldes i høj grad, at der er udsigt til høj eksportvækst, idet vækstudsigterne for Danmarks største eksportmarkeder samlet set er positive. Det er også medvirkende til, at der igen forventes et markant overskud på betalingsbalancen (12,3 procent i 2025). Det understreger, at den danske økonomi er bundsolid, og understøtter det danske ejendomsmarkeds status som et lavrisiko marked at investere i.

Kilde: De Økonomiske Råd, Vismandsrapport, Dansk Økonomi efterår 2024

Markedet forventer rentenedsættelser

Både FED og ECB har startet de pengepolitiske lempelser med nedsættelser af styringsrenterne. FED med 75 bp til niveauet 4,50-4,75 procent og ECB med 100 bp til 3,00 procent. Ser vi frem mod udgangen af 2025, er der dog stor forskel i forventningerne til antallet af rentenedsættelser hos de to centralbanker. Mens der pt. er indpriset tre rentenedsættelser fra FED i markedet, så er forventningerne, at ECB tager styringsrenten helt ned til 1,75 procent inden udgangen af 2025. Kaster vi et blik på forventningerne til de danske realkreditrenter, er det primært på de kortforrentede lån, at vi vil se rentefald (da den korte rente vil falde i takt med de forventede rentenedsættelser fra ECB og Nationalbanken). På de lange obligationslån er de forventede rentefald fra centralbankerne allerede indpriset, og derfor er forventningen, at vi kun vil se et moderat fald i løbet af 2025.

Kilde: CME FedWatch Tool & FED | Grafik 1 viser rentesandsynligheder for FED-mødet d. 10. december 2025 baseret på investorernes forventninger d. 16. december 2024
* CME FEDWatch Tool, beregner på baggrund af aktuelle priser på 30-day FED Fund Futures markedets forventninger til FEDs rente. 30 day Fed Funds futures er et af de mest brugte finansielle instrumenter til at hedge renterisko på kort sigt. Fed Funds er dermed en direkte refleksion af markedets forventning til FEDs fremtidige pengepolitik.

Energimærkning bliver afgørende for ejendomsinvesteringer

ESG kommer i 2025 til at drive og definere det kommercielle ejendomsmarked på flere parametre. Det gælder ikke mindst inden for klimarapportering, hvorfor energimærkning af ejendomme bliver en fortsat vigtigere faktor for udviklere og investorer. Ved nytårsskiftet vil vi derfor give eksklusiv indsigt i energimærkning i relation til EU's CSRD-direktiv (Corporate Sustainability Reporting Directive). Baseret på bearbejdet data vil vi give indsigt i, hvordan energimærkning fordeler sig på tværs af landet i dag, og hvordan den skal løftes for at overholde morgendagens EU-krav. Det er væsentlig viden for udviklere og investorer – ikke alene i forhold til hvordan de forbedrer indeklimaet og reducerer omkostningerne til energiforbrug, men også hvordan de øger værdien af deres ejendomme og, helt grundlæggende, fremtidssikrer deres ejendomsinvesteringer.