Ejendomsmarkedet trodser turbulent verdensøkonomi i 2023

Som bekendt var 2022 et turbulent år. Efter en stærk start på ejendomsmarkedet i første halvår, ramte inflation, rentestigninger og usikkerhed markedet i 2. halvår og satte aktiviteten ned. Her i begyndelsen af 2023 er der stadig flere af de faktorer, der påvirker ejendomsmarkedet, der skaber usikkerhed. Men der er også grund til optimisme.

For med en droppet lagerskat, en inflation, der forhåbentligt har toppet, og udsigten til et mere stabilt rentemarked, så er der positive tegn i forhold til et godt år for ejendomsmarkedet i 2023.

Økonomien

Inflationskurven er knækket, men der er fortsat et stykke til 2 procent

Inflationstallene har i efterhånden et halvt år haft pil ned i USA, og det ser nu også ud til, at kurven er knækket i Europa. Ser man mod centralbankernes prognoser, er der da også her en forventning om, at inflationen har toppet. FED og ECB forventer dog begge en inflation et godt stykke over målet på 2 procent i 2023, og der er derfor høgetoner fra begge parter i forhold til yderligere rentestigninger. I markederne er der dog indpriset en forventning om, at inflationen vil falde hurtigere end centralbankerne venter, og det er en dynamik, der vil præge 2023.

Optimistiske investorer og konservative centralbanker giver renteturbulens

I slutningen af 2022 kom der forventede rentestigninger fra FED og ECB, og i begge tilfælde skruede centralbankerne ned for tempoet til en stigning på 0,5 procentpoint. På trods af høgetoner fra begge parter – og en opjusteret inflationsprognose fra ECB – så ser det fortsat ikke ud til, at markederne køber den på længere sigt.

Forventningen er stadig, at renterne laver en U-vending i slutningen af næste år. Dynamikken mellem de optimistiske investorer og de noget mere konservative centralbanker vil præge rentemarkedet i starten af 2023. Investorerne spekulerer i, hvornår centralbankerne sætter en stop for rentestigningerne, opkøber obligationer i håbet om en senere kursgevinst, og presser dermed renterne ned. Centralbankerne svarer med hård retorik og rentestigninger i frygt for, at der ikke er fuldt ud styr på inflationen.

På trods af de svingninger, det vil give, forventer vi at se en væsentligt fladere rentekurve i 2023 end i 2022.

Økonomien er godt gearet til en recession

Der er relativt bred enighed om, at vi er på vej ind i en recession. Det vil på den ene side give tegn til centralbankerne om at stoppe rentestigningerne, men kan på den anden side også ramme ejendomsmarkedet, når den generelle aktivitet i samfundet går ned. Vi har allerede set de første spæde tegn på, at privatforbruget begynder at falde, og det er ikke den store overraskelse, når man ser på det fald i rådighedsbeløbet, som danskerne har haft det seneste år. Særligt de stigende energipriser og renter har ramt privatøkonomien hårdt.

Arbejdsmarkedet er dog fortsat rødglødende, og beskæftigelsen steg nok engang i de seneste tal fra oktober. Arbejdsløsheden har ikke været lavere siden før finanskrisen, og vi står derfor i en situation, hvor selv de mest dystre prognoser på 100.000 flere ledige, vil betyde, at vi i en historisk kontekst stadig står med et stærkt arbejdsmarked. Det mindsker risikoen for en dyb recession.

Danmarks status

Politisk stabilitet gavner ejendomsmarkedet

Kort inden jul blev der præsenteret en ny SVM-regering. For ejendomsmarkedet var det vigtigt af flere grunde. Først og fremmest er den politiske stabilitet, som Danmark kan bryste sig af, afgørende for de udenlandske investorer. Og med en andel af den samlede transaktionsvolumen på omkring 50 procent de seneste år, er de udenlandske investorer selvfølgelig afgørende for det danske ejendomsmarked. For de udenlandske investorer betyder politisk stabilitet, at risikoen er lav på det danske marked. Selvom vi har begrænset erfaring med brede regeringer over midten, så burde en midtersøgende, flertalsregering i princippet give plads til ro og reformer og til at skabe stabile rammevilkår for ejendomsmarkedet.

Dernæst blev den kontroversielle lagerskat endelig skrottet i forbindelse med det nye regeringsgrundlag. En skat baseret på, at ikke-realiserede ejendomsgevinster skulle beskattes, ville have sat pres på likviditeten hos ejendomsinvestorerne. Derfor er det positivt, at den nye regering har ladet fornuften sejre og har droppet lagerbeskatningen af ejendomme.

Økonomisk stabilitet tiltrækker udenlandske investorer

De offentlige finanser i Danmark er ekstremt stærke. Statsgælden er i et internationalt perspektiv lav, mens overskuddet på betalingsbalancen er historisk højt. Det betyder, at Danmark ikke blot ses som et politisk stabilt land, men i høj grad også et økonomisk stabilt land – og dertil giver den stærke krone en rentemæssig fordel.

Sammenligner vi med de øvrige europæiske lande, har vi det største offentlige overskud, og samtidig er vores gældsfaktor i procent af BNP blandt de laveste. De nyeste danske tal fra 2022 bringer gælden helt ned på 11,5 procent af BNP (der er ikke sammenlignelige tal for 2022 for hele EU endnu). Kombinationen af de to faktorer er et tegn til udenlandske investorer om, at risikoen ved at investere i Danmark er meget lav.

Byggeriet

Svært år for byggeriet styrker efterspørgslen på den eksisterende ejendomsmasse

Efter en lang række gode år havde byggeriet i 2022 et hårdt år. Brudte forsyningskæder førte til stigende materialepriser og et brandvarmt arbejdsmarked til stigende lønninger. Som renten steg, blev flere projekter sat på hold, og flere byggefirmaer blev ramt.

En opgørelse fra Lønmodtagernes Garantifond viser således, at ni ud 10 af de største konkurser i 2022 ramte byggesektoren. 2023 har på nuværende udsigt ikke meget bedre udsigter, og projektmarkedet forventes at gå et svært år i møde. Det betyder til gengæld, at efterspørgslen på den eksisterende ejendomsmasse styrkes, da der vil komme færre nye aktiver på markedet.

En positiv faktor for byggebranchen de kommende år bliver til gengæld den bæredygtige agenda, hvor energirenoveringer vil komme til at få stor fokus.

Bæredygtighed er ikke blot regulering, men også god forretning

Ejendomme står for ca. 40 procent af CO2-udledningerne i Danmark. Energirenoveringer er derfor også et af de mest effektive skridt mod at nå Paris-aftalens mål. Det ved EU, og derfor vil reguleringen de kommende år blive strammere og strammere.

I 2023 indføres LCA-beregninger for alt nybyggeri, så der fremover skal udregnes CO2-aftryk for en bygning over bygningens fulde livstid. I 2025 skal vi have en harmoniseret energimærkeskala i EU, og den vil de efterfølgende år blive brugt til at sikre energioptimeringer på bygningsmassen.

Derfor er det vigtigt, at der hos investorer og udviklere allerede nu tænkes langsigtet. Ikke kun på grund af regulering, men også fordi ejendommens business case fremtidssikres, når det bæredygtige perspektiv tænkes ind i udvikling og renovering.

Opsparet transaktionsbehov

Vi kommer ikke udenom turbulens i verdensøkonomien i 2023, og mens der allerede har været en tilpasning på ejendomsmarkedet, så er der stadig en risiko for, at vi vil se en yderligere korrektion. På trods af det, er der alligevel tegn på, at forudsætningerne for et godt år på det danske ejendomsmarked vil være til stede.

Det seneste halve år har vi set et opsparet transaktionsbehov – der er kapital i markedet, men investorerne har ikke travlt med at agere i et usikkert marked. Den situation vil løsne sig i løbet af 2023, og så vil vi igen se et pænt aktivitetsniveau på det danske ejendomsmarked.

Rådgivning om ejendomsmarkedet

Søger du rådgivning om ejendomsmarkedet?

Vi er til stede på tværs af Danmark og står klar til at rådgive dig om dine investeringer.

Kontakt din lokale afdeling, og få mere information

Til top

Foresight

Ydelser

Om Nordicals