Bud på det nye år: Boliglejen fortsætter opad i hovedstaden

Markedsudvikling | 26.01.2025

SÅDAN BLIVER 2026 – Efterspørgslen på boliger i Storkøbenhavn er stadig meget stor, og det kan bane vej for højere lejeindtægter – og få investorer til at hjemtage gevinster ved at sælge fra, vurderer Nordicals København. Flere steder er konsekvenserne af kommunalvalget fortsat uklare, og så kan én type erhvervslokaler overraske positivt.

Med rentefald gennem 2025, et travlt efterår og fortsat stærk dansk økonomi peger pilene i retning mod øget aktivitet på ejendomsmarkedet i 2026. Og i hovedstaden kan en nærmest umættelig appetit på boliger hos lejere og købere give ekstra blus under kedlerne.

Læs om den store fremgang i transaktioner i 2025

”Indbyggertallet fortsætter opad i hovedstaden, og der er stadig meget stor efterspørgsel på boliger i hele Storkøbenhavn. Kort efter nytår oplyste Boligsiden, at kvadratmeterpriserne på ejerlejligheder i selve København var steget hele 23 pct. gennem 2025. Det smitter af på lejemarkedet, og ved genudlejning af nyere boliger med fri prisdannelse giver det mulighed for lejeforhøjelser noget over inflationen,” forudser Phillip Adler, partner i Nordicals København og Director for Capital Markets.

Læs om, hvor vigtige indbyggerprognoser er for tre store projektudviklere

En af de boligtyper, som klarer sig bedst, er mikroboliger. Her ligger lejen per kvadratmeter noget over niveauet for familieboliger.

”Gennem et stykke tid har vi set, at investorer frasælger boliger, når lejere flytter ud. Det har givet mulighed for at indkassere gevinster fra stigende kvadratmeterpriser. Men for mikroboliger forventer vi stigende leje – og et øget lejespænd per kvadratmeter til andre boliger. Derfor vil det for mikroboliger ofte være relevant med investeringscases – altså at beholde aktiverne – frem for frasalgscases,” pointerer Phillip Adler.

Forstæderne i kikkerten

Generelt har mange investorer fortsat mod på at købe boligejendomme. Men i København skorter det efterhånden på byggejord, så en del investorer og udviklere har ifølge Nordicals-mægleren kig på forstæderne. Dels udviklingsområder langs den nye letbane, dels den gamle fingerplan, altså byområder tæt på S-togslinjerne.

”Nybyggeriet er dog stadig udfordret af høje byggeomkostninger, men vi ser, at nogle udviklere er begyndt at operere med en større risiko,” siger Phillip Adler.

Ventetid efter valg

En anden form for risiko er politisk – allerede kort efter kommunalvalget 18. november vurderede Phillip Adler, at magtskifte i flere kommuner kunne øge usikkerheden på kort sigt. Adskillige socialdemokratiske borgmestre i Storkøbenhavn faldt, og hvordan ville de nye flertal – bag borgmestre fra SF, Konservative og Venstre – se på lokal byudvikling og byggeri?

”Nogle steder må vi vente lidt endnu på at få indsigt i linjen, hvis flertallet skiftede ved årsskiftet. Men i flere kommuner med en del byggeri fortsætter den hidtidige linje, fx i Ballerup og Glostrup.”

Læs mere om Phillip Adlers vurdering af kommunalvalget

I København står en del fortsat åbent, men flere af valgkampens forslag om billige boliger kræver som minimum ny lovgivning. Fra den nyvalgte SF-overborgmester er det foreløbig eneste konkrete tiltag en arbejdsgruppe, der skal fremme andelsboliger som boligform – og det får næppe større praktisk betydning det næste stykke tid.

Til gengæld har den genvalgte Enhedsliste-fagborgmester – området er nu omdøbt til klima, miljø og teknik – i januar forsøgt at stoppe flere hotelprojekter i Indre By. I stedet foretrækker hun nye hoteller andre steder i byen, lidt længere væk fra centrum.

Læs om, hvor meget byrådene reelt kan styre den lokale byudvikling

Kontorer i høj kurs

Mens nogle hotelprojekter står over for lokalpolitisk usikkerhed, så kan der vise sig et overset potentiale for kontorlokaler, mener Phillip Adler. Og vel at mærke i selve København.

”Der er en vis tomgang i omegnen og særligt på Vestegnen, men vi ser pæn søgning mod kontorer i København, bl.a. fordi mange ansatte foretrækker at arbejde dér. Desuden er der i flere EU-lande en vis usikkerhed om kontormarkedet, og det kan trække udenlandske investorer til København, hvor efterspørgslen bliver understøttet af høj beskæftigelse. Jeg vil ikke blive overrasket, hvis vi får et øget antal transaktioner med kontorejendomme i 2026.”

Læs temaartikler om, hvad der vil præge det danske ejendomsmarked i 2026