Få ejendomsselskaber benytter ny skattefordel

Markedsudvikling | 16.01.2025

Siden foråret 2025 har familier kunnet overdrage ejendomsselskaber til næste generation under gunstige skatteforhold. Men overraskende få har benyttet sig af muligheden, påpeger Nordicals Sjælland.

Tidligere i 2025 blev det muligt for familieejede ejendomsvirksomheder at gennemføre generationsskifte uden at udløse betaling af skat her og nu – skatten bliver med andre ord udskudt (også kaldt skattemæssig succession). Imidlertid har overraskende få virksomheder benyttet sig af de lempede regler, mener Henrik Nikolajsen, partner i Nordicals Sjælland.

”Tidligere blev ejendomsdrift ikke betragtet som erhverv, men som en passiv investering på linje med aktier og obligationer. Derfor udløste det aktieavanceskat ved overdragelse. Men fra 2025 er de fleste ejendomsselskaber ikke længere omfattet af den såkaldte pengetankregel, og det har givet en stor fordel for familieejede virksomheder,” forklarer Henrik Nikolajsen.

Kun få udnytter nye regler

Selv om de nye regler har været gældende det meste af 2025, har færre end forventet benyttet sig af dem.

”Vi kan se, at potentialet er væsentligt større. Mange familieejede virksomheder kender tilsyneladende ikke de nye regler – i hvert fald bruger de dem ikke,” konstaterer Henrik Nikolajsen.

Fordelene kan ellers være betydelige. Hvis en ejendom fx er blevet købt for 1 mio. kr. og i dag er 5 mio. kr. værd, vil et salg normalt udløse avanceskat på 22 pct. af værdistigningen på 4 mio. kr. – altså 880.000 kr. Men med reglerne om succession bliver skatten udskudt, indtil ejendommen en dag sælges ud af familien.

”Det er vigtigt at få anført de rigtige værdier på tidspunktet for overdragelse, ikke mindst af hensyn til bo- og gaveafgift – her mener vi, at vi med vores erfaring og indsigt kan bidrage”, siger Henrik Nikolajsen.

Branche i politisk skudlinje

Nordicals-mægleren opfordrer til, at familieejede virksomheder overvejer et generationsskifte under de nuværende meget gunstige vilkår, fordi reglerne kan blive ændret efter et folketingsvalg.

”Ejendomsbranchen har flere gange stået politisk for skud. Om det også vil omfatte denne regel, ved vi ikke, men der gælder i øjeblikket nogle ret gunstige betingelser,” pointerer Henrik Nikolajsen og anbefaler, at virksomheder drøfter mulighederne med deres rådgiver.

Tre krav til ”aktiv udlejning”

Virksomheder med ejendomme skal opfylde tre krav for at blive opfattet som aktive og dermed få adgang til at bruge de nye regler og udskyde skatten ved en overdragelse.

• Sælger skal eje mere end 50 pct. af ejendommen/ejendommene (eller have over 50 pct. af stemmerne)
• Ejendommen/ejendommene skal have været ejet og aktivt udlejet i mindst ét år før en overdragelse
• Større beslutninger om driften må ikke træffes af fx en administrator (eller anden uafhængig tredjemand)

Til gengæld er der hverken krav om ejendommens størrelse eller type.

Aftaler med administrator i fokus

Mange administrationsaftaler er formuleret, så det ser ud som om, at ejeren kun er minimalt involveret i driften. Det kan, ifølge Nordicals, få skattemyndighederne til at konkludere, at der ikke er tale om aktiv drift af virksomhed.

”Det er derfor vigtigt, at ejendomsejere sikrer, at deres aftaler klart afspejler, at de selv træffer centrale, strategiske beslutninger. Ejeren skal have bestemmende indflydelse på væsentlige økonomiske beslutninger og ikke blot godkende forslag fra administrator,” understreger Henrik Nikolajsen.

En opdateret aftale kan beskytte ejeren mod skattemæssige udfordringer og sikre, at virksomheden fortsat bliver betegnet som aktiv.