Flere tendenser præger kontorudlejningsmarkedet i Aarhus

Markedsudvikling | 04.03.2025

Særligt kontorer i premiumsegmentet er i disse år eftertragtede, fordi mange virksomheder søger attraktive beliggenheder og bæredygtige kvalitetsfaciliteter. Derfor forventer Nordicals Aarhus svagt stigende lejeniveauer i premiumsegmentet.

Store forandringer præger i disse år kontormarkedet i Aarhus.

Udviklingen skyldes både lokale faktorer – primært opførelsen af mange nye kontorejendomme særligt i Sydhavnskvarteret og på Frederiks Plads samt på Aarhus Ø – kombineret med mere overordnede makrotendenser som øget fokus på bæredygtighed og ESG.

Hos Nordicals Aarhus peger partner Steen Storgaard Møller på følgende seks konkrete tendenser, der aktuelt kendetegner byens kontorudlejningsmarked:

- Høj efterspørgsel på moderne, fleksible og energieffektive kontorer.

- Højt udbud, men også høj efterspørgsel i premiumsegmentet, hvor virksomheder søger attraktive beliggenheder og kvalitetsfaciliteter.

- Stor efterspørgsel på kontorlokaler, der lever op til diverse standarder og/eller certificeringer inden for ESG. Særligt større virksomheder og virksomheder med udenlandske hovedkontorer har stort fokus på dette område.

- Øget efterspørgsel på fleksible lejemål.

- En tendens til flere co-working-løsninger og hybride arbejdsmodeller.

- En tendens til, at virksomheder generelt i stigende grad ser kontormiljøet som et strategisk redskab til at tiltrække og fastholde dygtige medarbejdere. Derfor er det vigtigt for både udlejere og investorer at fokusere på kvalitet, fleksibilitet og bæredygtighed i fremtidige projekter.

Disse faktorer driver markedet
Steen Storgaard Møller forklarer, at flere faktorer driver kontorudlejningsmarkedet i Aarhus i positiv retning.

Det er primært vækst i tech- og vidensvirksomheder, at Aarhus er en global hovedstad for virksomheder inden for energihandel samt den generelle befolkningstilvækst og urbanisering i Aarhus.

Dertil skal lægges beskæftigelsen i Danmark, som har fastholdt et højt niveau gennem både coronaepidemien og siden den økonomiske uro i forbindelse med Ruslands invasion af Ukraine. 

Udlejere skal være omstillingsparate
Omvendt er der også faktorer, der udfordrer det aarhusianske kontorudlejningsmarked.

”Der er de seneste år kommet et stort udbud af nyopførte kontorlokaler i Aarhus, blandt andet i Sydhavnen og på Aarhus Ø. De nye lokaler har tiltrukket store virksomheder, og der bliver dermed efterladt store, ledige lejemål i ældre ejendomme i byen,” forklarer Steen Storgaard Møller.

Ifølge Ejendomstorvet er udbudsprocenten steget fra cirka 6 til cirka 7 procent over det seneste år.

”Det stiller krav til udlejere om at være omstillingsparate. Det kan for eksempel være ved at opdele større lejemål i flere mindre lejemål. Eller i visse tilfælde at gå efter en ændret anvendelse – for eksempel til hotel eller bolig,” forklarer partneren i Nordicals Aarhus.

Desuden kan hjemmearbejde og hybride arbejdsmodeller, der reducerer behovet for store kontorer, samt stigende byggeomkostninger, der kan forsinke nybyggeri og renoveringer af kontorejendomme, udfordre kontorudlejningsmarkedet.

Svagt stigende lejeniveauer i sigte
Siden coronapandemien, der for alvor ramte Danmark i 2020-21, har kontorlejeniveauerne generelt holdt sig stabile i de attraktive områder i Aarhus, mens der har været en mindre tilbagegang i mindre centrale lokationer. Der ses altså en stigende differentiering mellem premiumkontorer og mere traditionelle lejemål.

”Jeg forventer en svag stigning i lejeniveauerne i premiumsegmentet på grund af den høje efterspørgsel på bæredygtige og moderne faciliteter,” siger Steen Storgaard Møller.

Hvad angår de mere traditionelle kontorsegmenter forventes en stabil eller let faldende udvikling som følge af det høje udbud.

Gode råd til udlejere og investorer
Som udlejer af kontorlejemål bør man særligt være opmærksom på at tilpasse sig hybride arbejdsmodeller ved at tilbyde fleksible lejeaftaler.

Desuden er det en god idé at investere i ESG-certificeringer og energieffektive bygninger, ligesom det er vigtigt at kunne skabe attraktive faciliteter, der understøtter trivsel og samarbejde.

Som kontorinvestor på udkig efter investeringsmuligheder i Danmarks næststørste by er det vigtigt at vide, at lejerefterspørgslen på nybyggede, bæredygtige ejendomme fortsat er høj.

Efter coronaepidemien har virksomheder i blandt andet Storbritannien og USA i høj grad fastholdt fjernarbejde eller fleksible arbejdsmodeller. Dette har reduceret behovet for store kontorer og ført til øget tomgang.

I Danmark vægtes kontormiljøer og det sociale aspekt ved arbejdspladsen højere. Samtidig er der generelt mindre transporttid fra hjemmet til arbejdspladsen. Det har samlet betydet, at medarbejdere i Danmark i højere grad er vendt tilbage til arbejdspladsen efter coronaepidemien.

”Men de udenlandske investorer anskuer også danske kontorejendomme med udenlandsk arbejdsmarkedsperspektiv, og de er derfor generelt tilbageholdende med investeringer i kontorejendomme, hvilket selvfølgelig påvirker det danske marked,” forklarer Steen Storgaard Møller hos Nordicals Aarhus.

Læs også ”Nordicals Aarhus formidler salg af stor kontorejendom”

Læs også ”Nordicals Aarhus styrker kontorteamet med ny erhvervsmægler”

Faktaboks:

Særligt tre geografiske områder inden for kontorudlejningsmarkedet i Aarhus udvikler sig i disse år ekstra hurtigt:

- Aarhus Ø: Fortsat stor udvikling med nye kontorejendomme. Hængslet og Irmahus er under opførelse med henholdsvis 6.000 og 16.000 kvm kontor. Og på Pier 3 udvikles et større område, som også kommer til at indeholde mange kontorarbejdspladser.

- Sydhavnskvarteret og Frederiks Plads: Mange store virksomheder flytter netop nu ind i de nyopførte bygninger på Sydhavnen. Bl.a. Akson og TRÆ. På Mindet opføres Danmarks højeste kontorhus med ca. 40.000 kvm, og på Frederiks Plads er der ca. 7.000 kvm under opførelse.