Heimstaden ser skærpet kamp om boligejendomme

En af landets største boligudlejere forudser endnu hårdere konkurrence om ejendomme i 2022. I hovedstaden er der flest om buddet, og nogle steder er huslejen ved at være for høj. Derfor kigger fortsat opkøbsivrige Heimstaden mod flere provinsbyer. Konkurrencen kan sænke kravet til afkast yderligere trods et fald sidste år.

”Vi kommer til at investere også i 2022, men det er et meget konkurrencefyldt marked, og nogle steder er lejeniveauerne ved at komme under pres. I Storkøbenhavn er konkurrencen om ejendomme størst, men markedet kan på lidt længere sigt blive presset af nybyggeri. Ikke så meget mere i selve København, men der er mange projekter i forstæderne.”

Sådan siger Christian Fladeland, som gennem tre år har været international investeringsdirektør i Heimstaden. Den svenske ejendomskoncern har siden 2014 opbygget en dansk portefølje, som har rundet 18.000 boliger og nærmer sig 50 mia. danske kroner i værdi – senest med efterårets køb af Domus Vista-højhuset på Frederiksberg og 17 andre boligejendomme fra Akelius.

En stor del af den kommende tilgang vil formentlig ske i provinsen, hvor Heimstaden allerede har tusindvis af boliger i større og mellemstore byer på Sjælland og Fyn samt i det meste af Jylland.

”Vi begyndte i Storkøbenhavn og har siden 2018 købt mange boliger i provinsen. Vi er dog meget selektive og går efter vækstbyer med fornuftig demografisk udvikling og et solidt erhvervsliv; forhold, som bidrager til en langsigtet høj udlejningsgrad. Hvis ikke byerne har eget opland, skal de helst ligge tæt på nogle af de helt store byer. Samtidig skal byerne helst have mindst 25.000 indbyggere, ellers er det svært at opbygge en portefølje på eksempelvis 500 boliger, som er vores minimumsmål i en forvaltningsenhed for at opnå rationel drift og gode kundeoplevelser,” siger Christian Fladeland.

Særligt i hovedstaden er lejeniveauet nogle steder nået så højt op, at det ifølge Fladeland – der er uddannet økonom fra Københavns Universitet og London School of Economics – går ud over den såkaldte affordability. Med andre ord har kun de færreste råd til at leje boligerne. Og de, som har råd og flytter ind, bliver måske ikke boende så længe, fordi de hurtigt finder alternativer.

”Lejemål i provinsen ligger på helt andre niveauer, og det er med til at give meget lav tomgang, fx i en by som Slagelse. Ringsted midt på Sjælland har god infrastruktur med togforbindelse og motorvej, og her har vi oplevet større interesse i kraft af corona. Mange vil gerne have mere plads (end de har råd til tættere på hovedstaden, red.). Desuden vælger flere at arbejde hjemme nogle dage om ugen, og derfor betyder afstanden til arbejdspladsen ikke så meget som før.”

Fortsat pres på afkast

Heimstaden-direktøren forudser, at afkastene på boligejendomme kan fortsætte nedad.

”Ikke mindst i hovedstaden har hård konkurrence om ejendommene givet afkastkravene et ordentligt nøk ned de seneste 12 måneder. Selv om lejeniveauerne næppe vil stige voldsomt, fordi markedet nogle steder har ramt et loft, så kan kravene til afkast blive presset yderligere ned det kommende år, måske 10-20 basispunkter. Jeg tror, at vi vil se endnu større efterspørgsel på attraktive boligejendomme, fordi mange pensionskasser, også internationale, omlægger deres investeringer og i højere grad søger mod boliger på bekostning af erhvervsejendomme. Det handler også om, hvad investorerne kan opnå i afkast på andre investeringer, og jeg vurderer, at ejendomme som aktivklasse fortsat vil opleve stigende allokering hos investorerne.”

Fokus på bæredygtighed

Christian Fladeland mener, at markedet efterhånden har absorberet det såkaldte Blackstone-indgreb.

”Priserne på ældre boligejendomme satte sig, og indgrebet gav en skævvridning: Nuværende ejere kan lægge én forretningsplan, mens nye købere må vente fem år på at kunne modernisere. På en måde har politikerne bag indgrebet fået opfyldt deres ønsker, for de kortsigtede investorer er ude af markedet, og på kort sigt bliver der ved med at være flere billigere – og utidssvarende – boliger. Til gengæld har vi også flere lejligheder, som ikke bliver moderniseret.”

Investeringsdirektøren mener, at bæredygtighed i bredere forstand rykker højere op på branchens dagsorden. Også hos Heimstaden selv.

”Vi lægger vægt på at kunne tilbyde boliger, der er til at betale, også når vi bygger nyt. Klimamæssigt er en del af vores ejendomme tilbage fra 1950’erne og 1960’erne, og dem kan vi aldrig løfte op i energiklasse A. Men vi har ambitiøse planer om energioptimeringer, og nogle af dem giver et fornuftigt afkast, mens vi gennemfører andre, fordi vi føler os forpligtede som langsigtet og ansvarlig boligudlejer.”