Højkonjunktur på erhvervsejendomsmarkedet

Det går stadig forrygende på markedet for erhvervs- og investeringsejendomme. Den samlede handel i 2018 udgjorde på landsplan 76,7 milliarder kroner, hvilket kun er overgået af rekordåret 2017. Det viser den seneste markedsrapport fra Nordicals.

Højkonjunktur på erhvervsejendomsmarkedet

Af Erik Andresen

D. 14.03.19

2018 var endnu et suverænt år på erhvervsejendomsmarkedet. Dansk økonomi er inde i et længerevarende opsving med plads til fortsat vækst over de kommende år. Det fremgår af markedsrapporten fra Nordicals for foråret 2019.

»Erhvervsejendomsmarkedet stod meget stærkt over hele landet i 2018. Markedet nåede ikke helt rekordåret 2017, men det er stadig et flot resultat. Grundlæggende er økonomien sund, inflationen er stabil og arbejdsstyrken er rekordhøj, så vi forventer, at transaktionsvolumen fortsætter igennem 2019,« siger Stig Plon Kjeldsen, der er analysechef i Nordicals.

På landsplan stod det internationale investorsegment for 49,6 procent af den samlede volumen, og i hovedstaden var andelen helt oppe på 64,0 procent. De udenlandske investorer går i udgangspunktet efter store transaktioner, men også mellemstore ejendomme købes ind til eksisterende porteføljer.

Investorerne kigger ud over hele landet
De stærke tendenser breder sig ud over hele landet, og i 2018 blev der i stigende grad foretaget større handler uden for København, Aarhus, Odense og Aalborg. Investorerne koncentrerede sig især om boligejendomme, som udgjorde godt halvdelen af den samlede handelsvolumen, men eksempelvis Herningcenteret blev solgt i en milliardhandel.

»Investorerne fokuserer på byer, der oplever vækst og som tilbyder højere afkast, end man kan få på tilsvarende ejendomme i hovedbyerne. Det betyder, at eksempelvis Silkeborg, Horsens og Herning nu er attraktive investeringsområder,« siger Stig Plon Kjeldsen.

Tendensen gælder også for de udenlandske investorer, som i stigende grad etablerer sig i Danmark. De internationale investorer foretrækker fortsat København, men også de har en tiltagende interesse for andre geografiske områder, både ved portefølje- og stand-alone handler.

»Mange udenlandske investorer opererer med en femårig investeringsplan, hvor de snart rammer tidspunktet for at overveje frasalg. Vi forventer derfor, at de internationale investorer i stigende omfang optræder på sælgersiden på det danske marked,« siger Stig Plon Kjeldsen.

Virksomhederne efterspørger moderne faciliteter
Det økonomiske opsving har medført en stærk efterspørgsel efter såvel kontorfaciliteter som lager og logistik. Imidlertid mangler der moderne kontorejendomme og -lokaler over hele Danmark.

»Virksomhederne er blevet mere kræsne med placering, parkeringsforhold og andre assets, samtidig med at den stigende beskæftigelse medfører behov for større og bedre faciliteter. Det har en tydelig indflydelse på kontorlejeniveauerne over hele landet,« siger Stig Plon Kjeldsen.

Med det økonomiske opsving stiger behovet for varehåndtering og distribution. Mange industrivirksomheder har behov for at øge produktionen, og det kræver nye og opgraderede faciliteter.

»Virksomhederne vælger i stigende grad at bygge selv, fordi de ikke kan finde relevante forhold i den eksisterende bygningsmasse. Der er grundlæggende behov for nybyggeri, og der er en stigende investeringsinteresse i lager- og logistikejendomme fra de professionelle aktører,« siger Stig Plon Kjeldsen.

E-handel presser butikkerne – men restauranterne rykker ind
E-handlens fremmarch har medført et yderligere behov for vareopbevaring og -distribution. Samtidig presser den stigende internethandel de fysiske butikker, hvilket kan ses i gadebilledet i en del byer. Det betyder, at cafeer og restauranter i en del tilfælde erstatter butikker på prime-beliggenhederne.

»Generelt har danskerne fået flere penge mellem hænderne og går mere ud, og de ændrede forbrugsmønstre har givet fremgang i F&B-segmentet. Mange steder vinder restauranter, barer og caféer frem i gadebilledet på prominente placeringer. Udviklingen bliver blandt andet drevet af, at flere internationale restaurationskæder fortsætter med at etablere sig i Danmark og især i København,« siger Stig Plon Kjeldsen.

Gevinster ved optimering af ejendommene
De stigende krav til indretning og faciliteter ses også inden for eksempelvis boligejendomme. Fremadrettet vil ejendommene i højere grad end tidligere kræve aktiv forvaltning for at skabe værdistigninger, viser Nordicals’ analyse.

»Passiv forvaltning af investeringsejendomme vil sandsynligvis vige for investorer, som ønsker og formår at udvikle og optimere ejendommene. De klassiske boligejendomme købes ofte ind til ganske lave startafkast. I stedet ligger gevinsten i det attraktive afkast, der kan opnås på den kapital, som efterfølgende investeres i forbedringerne,« siger Stig Plon Kjeldsen.

Han peger på, at specialiserede ejendomsudviklere kan slå markedet, hvis de hurtigt og effektivt kan gennemføre udviklingsarbejder og tænke kreativt asset management-arbejde ind i ejendommen.

»Udviklerne kan eksempelvis inddrage loftsarealer til tagboliger, udvide butiksarealer ved at bygge ud i gårdområdet, konvertere bygningsdele til anden anvendelse eller udnytte byggeretter. Det kan også have en betydning for ejendommens værdi, at man tidligt afklarer muligheder for de eventuelle værdipotentialer,« siger Stig Plon Kjeldsen.

Læs markedsrapporten fra Nordicals, foråret 2019, her. 

Til top