Kontorkoncepter og flerbrugerhuse hitter blandt lejere i København

Udbuddet falder, kvadratmeterprisen stiger og kravene til lokalerne er høje

Kvadratmeterprisen på kontorarealer i København Indre By når et rekordniveau, og udbuddet af attraktive kontorlejemål betragtes som stort set ikkeeksisterende.

Ifølge tal fra Ejendomstorvet.dk er lejere villige til at betale op mod 1.800 kr. pr. kvadratmeter i deres søgen efter det perfekte kontorlejemål i Indre By. Udbudsprisen har de seneste år tegnet en kontinuerlig vækstkurve, og det lave udbud af kontorlokaler i Indre By giver anledning til at antage, at toplejen på citydomiciler sigter mod nye højder. Samtidig oplever Nordicals, at lejere skærper deres krav til potentielle lejemål, hvilket udtrykkes gennem en udpræget professionalisme, kvalitets­bevidsthed og kompromisløshed.

Lav tomgang, stor efterspørgsel og stigende lejeniveauer

Gældende for København centrum var der i 2017 en reduktion i kontorledigheden på 1,4 procent. Hermed ramte tomgangen et bundniveau på 5,7 procent, hvilket ifølge tal fra Ejendomstorvet.dk er det laveste registrerede siden udgangen af 2008. De nyeste tal fra oktober 2018 afspejler en fortsat lav kontorledighed i niveauet 5,8 procent.

Det vedvarende lave tomgangsniveau i Indre By kan forklares ved, at der er en markant efterspørgsel, men også at de få lejemål, der er i udbud og samtidig er centralt beliggende kontordomiciler, kun er på markedet i en meget kort periode, især hvis man som udlejer har viljen og evnen til at tilpasse sig efterspørgslen.

Et underudbud af ledige og eftertragtede enheder skubber lejepriserne opad, og med den fortsatte kraftige efterspørgsel har vi hos Nordicals stærke forventninger om, at lejeniveauerne fortsat vil stige hen mod 2020.

Mindre kompromisvillighed

Lejere efterspørger komplette og helstøbte løsninger i deres lokalesøgning, som ofte består af en space planningsproces og et mål om end-to-end serviceløsninger stillet til rådighed af udlejer. Selv de eftertragtede citydomiciler skal i dag understøt­te langt mere end blot fire vægge, og det er blevet tydeligt, at lejerne har skærpet deres krav til både kontor og nærmiljø. I dag skal der også være facili­teter som medarbejdere kan benytte i arbejdstiden – men uden for arbejdspladsen.

Der er ikke længere samme kompromisvillighed blandt lejere, og kun det bedste er godt nok. Det handler således i høj grad om at produktudvikle hele kontorets nærmiljø til en funktion, og det er en tendens, som i højere grad er begyndt at fylde i udlejnings- og rådgivningsprocessen.

Flerbrugerhuse hitter

Det er særligt de mellemstore og største virksom­heder, der er aktive i det københavnske kontorlejemarked, og det bliver mere eftertragtet for virksom­heder med mange ansatte at tilbyde et arbejdsrum og miljø, der tilgodeser deres medarbejdere. Den største efterspørgsel ses primært omkring kontorlejemål på city-beliggenheder, som samtidig kan tilbyde fleksible planløsninger, gode loftshøjder og klimaanlæg. Derudover er fællesfaciliteter som kan­tineordning, møde-og konferencecenter, reception og omklædningsfaciliteter i høj grad blevet en prioritet, når virksomheder skal tage beslutning om at skifte adresse.

Brugerne har i dag høje krav til såvel funktionalitet som kvalitet, og virksomheder gør i stigende grad en indsats for at tiltrække værdifuld arbejdskraft. Derfor ser vi, at store flerbrugerhuse, som kan tilbyde en bred vifte af services for både virksomhed og medarbejdere i moderne fysiske rammer, vinder mere indpas.

Lejepotentiale ved retænkning af ældre kontorer

Efterhånden er der blevet etableret et marked bestående af topmoderne kontorbyggeri, der inkluderer en høj teknologisk- og designmæssige klasse. Dette medfører, at kontorlokaler af lidt ældre dato opleves som langt mindre attraktive. Ældre kontorlokaler i kontorbyggerier, som blot er et par årtier gamle, har således ofte svært ved at matche de funktionelle og fleksible behov, som en moderne virksomhed forventer. Derfor opstår der en risiko for, at disse ikke vil blive absorberet i markedet, med­mindre man retænker brugen af dem.

Virksomhedernes jagt efter unikke og interessante lejemål med en designmæssig kant betyder, at de mere ordinære kontorlejemål ofte fravælges i en lejeproces. Dette kan dog undgås, såfremt disse lejemål gennemgår en massiv udviklingsindsats for at opfylde kravene fra virksomhederne.

I de fleste tilfælde handler udlejningsprocessen i dag om at levere et produkt, der kan matche lejers krav til funktionalitet, kvalitet og beliggenhed, mens prisen for netop det rigtige produkt sjældent er det mest afgørende. For så vidt angår dette er lejersiden blevet langt mere professionaliseret, og produktet skal ikke blot opfylde de basale vilkår, men derimod tilgodese en stribe af brugerbehov, som kun bliver ved med at stige.

Jan Dahl

Director, Head of Lettings, MDE, MRICS

jad@nordicals.dk
+4533646534