Novos giga-investeringer løfter Kalundborg og danner ringe i hele Vestsjælland

Markedsudvikling | 04.10.2023

Medicinalkoncernens Novo Nordisks forsatte udvidelse af sine produktionsfaciliteter i Kalundborg for 18 milliarder kroner påvirker et stort geografisk område, mærker partner i Nordicals Sjælland, der efterlyser flere erhvervsejendomme.

Det er ikke blot svært, men umuligt ikke at komme ind på Novo Nordisk og den danske medicinalkoncerns fortsatte udvidelse af sine produktionsfaciliteter i Kalundborg, hvis man skal forstå, hvad der på flere niveauer præger det professionelle ejendomsmarked i dels den gamle købstad Kalundborg, dels i Kalundborg Kommune – og dels i Vestsjælland som helhed.

Det forklarer Henrik Nikolajsen, der er partner i Nordicals Sjælland.

Hans hovedfokus som erhvervsmægler er de fem kommuner Kalundborg, Odsherred, Holbæk, Sorø og Slagelse, og han har i sagens natur en stor viden om markedet for erhvervs- og investeringsejendomme samt i særdeleshed de faktorer, som på forskellig vis påvirker og driver udviklingen i Vestsjælland.

Giganten Novo Nordisk
”Novo Nordisks anlægsinvestering i Kalundborg er en af de absolut allerstørste igangværende anlægsinvesteringer i hele Danmark. Udvidelsen af fabriksapparatet løfter på flere niveauer Kalundborg, ligesom den på flere parametre påvirker resten af markedet og udviklingen i Vestsjælland,” siger Henrik Nikolajsen.

I 2021 meddelte Novo Nordisk, at koncernen ville investere 17 milliarder kroner i en udvidelse af sin produktion i Kalundborg, inden den succesfulde koncern i maj i fjor udvidede sin igangværende investering med 1 milliard kroner ekstra til opførelsen af en helt ny fabrik samt udvidelser af to eksisterende produktionsanlæg i byen, så den samlede, nye investering løber op i 18 milliarder kroner. Når udvidelsen ifølge planen er gennemført 2027, vil der samtidig være skabt yderligere 420 nye stillinger.

Aktuelt har Novo Nordisk cirka 4.000 medarbejdere i Kalundborg, hvor koncernen alene siden år 2000 og frem til i dag har investeret 18 milliarder kroner, hvilket med andre ord betyder, at Novo med de nuværende planer har investeret over 36 milliarder kroner i sine aktiviteter i Kalundborg, når vi rammer 2027.

Brug for flere erhvervsejendomme
Novo Nordisks massive byggerier samt andre bygge- og anlægsprojekter medfører stor efterspørgsel på midlertidige erhvervsarealer.

”Problemet er, at der næsten ingen tomgang er inden for erhverv i Kalundborg og for den sags skyld i resten af Vestsjælland. Det gør for eksempel, at mange underleverandører til de store byggerier lejer sig midlertidigt ind på erhvervsarealer for at få tilladelse til at sætte pavilloner eller andet op til deres materiel og medarbejdere. Det betyder videre, at der er ved at opstå ”små øer” rundt omkring i Kalundborg i stil med arbejderbyer i Rødby (i forbindelse med anlæggelsen af Femern Bælt-forbindelsen, red.). Her kunne flere erhvervsejendomme aftage presset,” siger Henrik Nikolajsen.

Novo Nordisks fortsatte ekspansion i Kalundborg løfter byen og markedet enormt som helhed. Men med kraftig udvidelse er det svært ikke at undgå udfordringer.

”Selvom Kalundborg ligger, hvor byen gør, så er der ikke uanede erhvervsjord at gøre godt med, hvilket kan føre til begrænsninger for Novo Nordisk og alle andre virksomheder. Det betyder, at virksomheder måske i stedet vælger at placere sig i Holbæk, Slagelse eller andre byer, hvilket kan give en opbremsning i Kalundborg, men samtidigt et stort løft for de omkringliggende kommuner, simpelthen fordi det går så stærkt,” forklarer Henrik Nikolajsen.

Ny motorvej og øget efterspørgsel på boliger
For at styrke Kalundborg og byens erhvervslivet besluttede forligskredsen bag vejdelen af Infrastrukturplan 2035 så sent som denne sommer, at Kalundborgmotorvejen i fremtiden skal forbinde Kalundborg og Holbækmotorvejen. Arbejdet skal efter planen begynde i 2024 med blandt andet ekspropriation, inden den nye motorvej skal være klar til brug i 2028. Den kollektive trafik er også blevet styrket, efter Kalundborg Øst Station åbnede i 2018, hvorfra man let fra toget kan gå hen til erhvervsområdet med Novo Nordisk og byens nye campusområde.

”Novos enorme vækst påvirker boligefterspørgslen meget, men der er desværre kun relativt få arealer, der er lokalplanlagt til at bygge på. Med til historien hører, at der i Kalundborg i mange år ikke er blevet bygget så mange nye boliger i forhold til i for eksempel Holbæk og Slagelse.”

”Boligbyggeriet er nu begyndende, og vi har solgt en del arealer i små byer uden for Kalundborg, men vi kunne sælge mange flere, hvis man fik plangrundlag på plads til at udvikle flere boliger ved at udvikle nogle af de gamle boligejendomme i Kalundborgs midtby. I byens periferi tager erhvervsområderne megen plads, hvilket gør boligbyggeri svært at placere tæt på byen,” påpeger partneren i Nordicals Sjælland og forklarer, at oplandet til Kalundborg i disse år bliver stærkt udbygget med boliger.

Indtil videre er det i langt overvejende grad aktører med i forvejen kendskab til Kalundborg, som bygger og investerer i boligejendomme i området. En undtagelse er dog AP Pensions datterselskab AP Ejendomme, som i Klosterparken har købt en 13.800 kvadratmeter stor grund, hvor pensionskassen er ved at bygge 97 lejeboliger fordelt på 7 punkthuse. De står efter planen klar til indflytning næste sommer, i 2024.

”Jeg har desuden haft samtaler med andre pensionskasser og andre investorer, der arbejder sammen med projektudviklere, men de er dog alle stadig afventede på grund af den aktuelle markedssituation med høje bygge- og materialepriser samt mindre gunstige rente- og belåningsforhold kombineret med ikke mindst det lidt lavere huslejeniveau i Kalundborg,” forklarer Henrik Nikolajsen.

Befolkningsvækst mange år frem
Et kig på den fremtidige befolkningsudvikling viser, at Danmarks Statistik forventer en vækst på 2,9 procent i Kalundborg Kommune frem mod år 2035, mens de omkringliggende kommuner i Vestsjælland i form af Odsherred, Holbæk, Sorø og Slagelse ifølge befolkningsfremskrivningen får samlet 1,8 procent flere indbyggere de næste 12 år – hvis prognosen holder. Til sammenligning forventes en samlet befolkningsvækst i Danmark på 3,5 procent i samme periode, 2023-35.

Som i mange andre områder rundt i landet er det personer over 70 år, personer i alderen 30-49 år, som er kendetegnede ved en klar overvægt af børneforældre, samt børn og unge under 20 år, der kommer til at drive befolkningsfremgangen Vestsjælland, viser prognosen fra Danmarks Statistik.

Læs også ”Fremadstormende sjællandsk marked slår atter ny transaktionsrekord”

Vil du være opdateret på markedsudviklingen nationalt, lokalt eller regionalt? Eller over det dele?

I vores datadrevne, digitale indholdsunivers Nordicals Foresight kan du læse om faktorer, der påvirker det danske ejendomsmarked. Læs om den nationale udvikling her, mens du i CityForesight her kan følge det professionelle marked i over 20 danske byer og områder.