Nye momsregler kan koste projektudviklere dyrt

Hvis et projekt med planlagt salg af boliger bliver ændret til udlejning, kan nye regler fra juli blive dyre for projektudviklere.
Den fratrukne moms skal nemlig fremover tilbagebetales på én gang og ikke længere over ti år – og selve momsbeløbet bliver større.
Derfor bør projektudviklere både granske aktuelle projekter og helst undgå at ændre fremtidige projekter, anbefaler PwC og Nordicals.

Nye momsregler kan koste projektudviklere dyrt

Af Nordicals

D. 03.03.21

Det udløste ingen store overskrifter, ja, nærmest ingen omtale overhovedet i erhvervs- og ejendomsmedier, da et bredt flertal i Folketinget tilbage i november 2019 vedtog lovforslag L27 A om at ændre blandt andet momsloven.
Men når de nye momsregler træder i kraft, formentlig fra 1. juli denne sommer, kan det ramme ejendomsbranchen og især projektudviklere.

"Det kan have store konsekvenser for økonomi og likviditet, og det kan potentielt reducere avancen i et ejendomsprojekt betydeligt,” advarer Kristian B. Lassen, partner og ejendomsekspert hos revisor- og rådgivningskoncernen PwC.

De nye momsregler får betydning, når et ejendomsprojekt skifter karakter undervejs. Fx hvis markedsforholdene har ændret sig, så et planlagt salg af nye boliger – med moms oven i prisen – viser sig vanskeligt, og boligerne i stedet lejes ud, hvilket sker uden moms. Hidtil har projektudvikleren kunnet skifte intention ved byggeriet og skulle så tilbagebetale den allerede fratrukne moms på byggeudgifter med videre over ti år, hvis boligerne udlejes i året efter, at byggeriet står færdigt.

Perioden på ti år afspejler, at projektudvikleren ikke får indtægter fra et salg her og nu, men kun gradvis i form af løbende huslejebetalinger over lang tid.
Fra juli skal den fratrukne moms imidlertid betales tilbage med det samme. Dét vil belaste likviditeten hos projektudvikler og investor, da de tilsvarende indtægter – huslejen – indgår over en lang periode.

Moms på avance
Én ulykke kommer som bekendt sjældent alene, og lov L27 A indebærer også, at momsbeløbet, som skal betales, ikke længere alene udgør den allerede fratrukne moms, men et endnu større beløb. Den såkaldte udtagningsmoms beregnes
nemlig ud fra markedsværdien, og derfor omfatter den ikke blot moms af byggeudgifter og lignende, men også moms af en forventet avance.

”Det nye princip kan give udfordringer, for markedsprisen
kan blive svær at fastlægge i mange situationer. Ikke mindst fordi der tit er tale om ejendomme, hvor der ikke er sket salg af nogen lejligheder på det tidspunkt, hvor projektudvikleren
skifter til fuld momsfri udlejning. I de større byer vil man ofte kunne anslå en markedsværdi, mens det måske kan være sværere i mindre byer,”
siger Kristian B. Lassen fra PwC.

Ved indgangen til februar 2021 havde Skattestyrelsen ikke offentliggjort nogen vejledning om, hvordan markedsværdien præcist skal gøres op, så udtagningsmomsen kan beregnes.

”Fremover bliver det uhyre vigtigt fra start at kortlægge, fx i samspil med rådgivere, om boligerne i et projekt skal sælges eller lejes ud.”

 

Steen Storgaard Møller
Indehaver, Nordicals Aarhus

Ændrede markedsvilkår
”En ændret intention fra salg til udlejning kommer normalt på tale for store projekter, og hvis markedsvilkårene ændrer sig, mens der bliver projekteret og bygget. Det kan være tilfældet i større byer med mange projekter og bevægelser i markedet. I Aalborg kan det måske være relevant, fordi der er kommet et stort udbud af boliger, ligesom det kan gælde i Storkøbenhavn og store byer som Aarhus og Vejle,” siger Kristian B. Lassen. Han og PwC har en klar anbefaling til projektudviklere og andre, som er i gang med at planlægge og opføre boliger, der forventes at skulle sælges.

”Det vil være en god idé at se sine projekter nøje igennem og vurdere, om det fortsat er realistisk med salg af boligerne; det gælder især ved større projekter, hvor økonomien – og dermed momsen – er større. Hvis der skal ske en ændring, er det vigtigt at være i god tid og ændre casen til udlejning både formelt med en beslutning og i praksis med
underskrevne lejekontrakter. Så kan momsen indberettes til Skattestyrelsen inden 1. juli i år, så ændringerne bliver omfattet af de hidtidige regler.”

Lup på lokale priser
En tilsvarende opfordring kommer fra Steen Storgaard Møller, indehaver af Nordicals Aarhus:
Det er vigtigt at vurdere sine aktuelle projekter grundigt, og vi bistår gerne som eksperter, der over hele landet kan vurdere både lokale salgspriser og lokale lejeniveauer. Fremover bliver det uhyre vigtigt fra start at kortlægge, fx i samspil med rådgivere, om boligerne i et projekt skal sælges eller lejes ud. Hvis et projekt fremover skifter formål fra salg til udlejning,
belaster det såvel likviditet som indtjening.”

De ændrede momsregler har også betydning, hvis momspligtig udlejning ændres til fuld momsfri udlejning. Ændringen af momsreglerne skyldes ifølge PwC, at skattemyndighederne har vurderet, at nogle virksomheder fra projektstart ikke har haft en reel intention om at sælge. I stedet har de, ifølge skattemyndighederne, anvendt reglerne
på en forkert måde, da det hidtil har været omkostningsfrit at skifte intention senere.

EKSEMPEL - NU OG FREMOVER

JENSENS ÆNDREDE BOLIGPROJEKT

Jensen A/S er gået i gang med at bygge 10 boliger i X-købing med udgifter
på 50 mio. kr. Momsen heraf udgør 10 mio. kr., og dem trækker Jensen A/S
fra, fordi boligerne skal sælges som ejerboliger. Imidlertid kommer de lokale
boligpriser under pres, så Jensen A/S dropper det planlagte salg og vil
i stedet leje boligerne ud. Boligerne er færdiggjorte i tidligere regnskabsår,
og udlejningen begynder i det følgende regnskabsår.

SÅDAN ER REGLERNE FREM TIL SOMMER

Jensen A/S skal tilbagebetale de fratrukne 10 mio. kr. i moms – over 10 år

Betalingsperioden afspejler, at Jensen A/S ikke får høje salgsindtægter inden for kort tid, men i stedet modtager lavere lejeindtægter over lang tid.

 

 

SÅDAN BLIVER REGLERNE FRA JULI 2021

Jensen A/S skal betale 14 mio. kr. i moms – med det samme

Moms skal fremover betales på én gang, når intentionen ændres – og beløbet beregnes af den anslåede salgsværdi for de 10 boliger.
Den vurderede markedsværdi udgør – når boligerne begynder at blive lejet ud – 70 mio. kr. Heraf udgør momsen 14 mio. kr.

Konsekvensen for Jensen A/S er, at virksomheden skal betale moms på 14 mio. kr. mod tidligere 10 mio. kr. (som svarede til den fratrukne moms).

Til top