Optimisme at spore i Q4 2023

27.09.2023

Rentetoppen er ved at være nået, og vi ser ind i en stabilisering af renterne. Det – og et opsparet transaktionsbehov – vil bidrage til, at aktiviteten stiger på transaktionsmarkedet i slutningen af året.

Tre fjerdedele af året er gået, og vi kan vist roligt konkludere, at 2023 ikke bliver noget rekordår på transaktionsmarkedet. I år har vi registreret handler for cirka 20 milliarder danske kroner på nuværende tidspunkt. Sidste år var vi over 60 milliarder danske kroner for den tilsvarende periode.

Men hvad kan vi så forvente af den sidste del af 2023? Springer proppen endelig og sætter gang i transaktionsmarkedet? Eller vil usikkerhed fra de finansielle markeder blive ved med at påvirke antallet af og størrelsen på handler på det professionelle ejendomsmarked?

Svaret skal nok findes et sted midt i mellem.

Renterne stabiliseres

I rentemarkederne var der længe en tiltro til, at vi kunne se de første rentenedsættelser allerede i slutningen af 2023. Alt tyder dog på, at vi kommer til at vente til 2024 – og med en vis sandsynlighed først i andet halvår.

For selvom inflationen er faldet, så har den trods alt ikke nået 2-procents målet – og kerneinflationen er stadig over 4 procent. Beskæftigelsen er stadig bomstærk, og den danske økonomi er solid – senest understreget i forbindelse med Regeringens opjustering af prognosen for BNP-vækst i 2023. I visse kredse er der endda blevet rejst spørgsmålet: kommer recessionen overhovedet?

Og det gør den nu nok. For selvom beskæftigelsen er stærk, så er der tegn på, at en recession kan være på vej. Danmark er en åben økonomi, der i høj grad lever af handel med andre lande. Udover USA, hvor økonomien stadig ser stærk ud, så halter det gevaldigt hos vores største eksportmarkeder Tyskland, Sverige og Storbritannien. Det bør alt andet lige smitte af før eller siden.

De høje renter vil også før eller siden begynde at påvirke privatøkonomien. Sidste refinansiering af de korte renter gav en F1-rente på cirka 4 procent. For et år siden var den i underkanten af 2 procent og for to år siden var den cirka 0. Når der skal bruges en større del af indkomsten på faste udgifter, vil forbruget sænke sig på et tidspunkt.

Når økonomien begynder at gå ned i tempo, vil det være endnu et tegn til centralbankerne om, at det er på tide at sætte renterne ned igen. Der kan dog meget vel gå lidt tid endnu. Og hvad betyder det så for ejendomsmarkedet?

Opsparet transaktionsbehov leder til stigende aktivitet

De seneste snart to års rentestigninger har skabt en distance mellem køber og sælgers forventninger til ejendomsafkastene. Ejendomsmarkedet er en supertanker, der ikke vender fra den ene dag til den anden, og tilpasningen til nye afkastniveauer kan tage noget tid.

Som vi også tidligere har skrevet, så er tilpasningen af afkastene i Danmark sket i lavere tempo end i flere af de europæiske markeder, vi sammenligner os med. Det skyldes blandt andet, at de danske ejendomsejere er enormt robuste, og i mindre grad har været tvunget til at sælge aktiver fra. Det er selvfølgelig positivt og vidner om et stærkt ejendomsmarked – hvilket jo lige præcis er en del af grunden til, at de udenlandske investorer har flokkes om Danmark de seneste år. Den lidt mere konservative tilpasning af afkastene betyder dog også, at de danske ejendomme i de internationale investorers øjne er dyrt prissat i sammenligning med vores nærmarkeder.

Derfor har mange spejdet mod rentenedsættelser med forventningen om, at det vil puste liv i transaktionsmarkedet igen. Med de seneste meldinger fra FED in mente er det dog nok nærmere en rentestabilisering, vi skal hænge vores hat på. Og det er sådan set heller ikke noget dårligt sted at placere sin hat.

Transaktionsmarkedet har i høj grad været påvirket af den usikkerhed de stigende renter har medført. Derfor vil en stabilisering måske ikke ligefrem medføre, at proppen springer, men vi forventer, at det vil medføre stigende aktivitet.

Særligt med tanke på længden af perioden, hvor markedet har stået stille. Vi oplever fortsat i høj grad, at interessen er til stede blandt investorerne, og der er afsat kapital til ejendomsinvesteringer. Over et års stilstand på det professionelle ejendomsmarked vil alt andet lige udmønte sig i et opsparet transaktionsbehov. Både hos køberne, der har ventet på yderligere prisfald, men også blandt sælgerne, der har krydset fingre for en hurtig tilbagevenden til lave renter og stigende ejendomspriser.

Derfor forventer vi også, at fjerde kvartal – uden at nå tilbage til rekordårene 2020 og 2021 – bliver det kvartal i 2023, hvor vi vil se størst aktivitet på transaktionsmarkedet.