Optimismen spirer på københavnsk marked

Markedsudvikling | 11.01.2024

En relativ stærk slutspurt i 2023 med flere markante handler kombineret med forventning om faldende renter samt en stadig tilnærmelse mellem sælgere og købere løfter Nordicals Københavns markedsforventninger til 2024.

Efter en bølgedal kommer som bekendt en bølgetop.

Talemåden passer til 2024-markedsforventningerne til det københavnske marked for erhvervs- og investeringsejendomme.

Således forventer Nordicals København generelt bedre markedsvilkår med dertil følgende øget aktivitet samt flere gennemførte handler og udlejninger her i det nye år.

Positive forventninger til investeringsmarkedet
Den øgede optimisme kommer i forlængelse af en relativ stærk slutspurt i 2023 med flere markante transaktioner – herunder ikke mindst årets største handel i Danmark i form af AP Ejendommes køb af de to kontorejendomme Codanhus og Kalvebod Brygge 32 for 2,5 milliarder kroner – kombineret med mange brancheaktørers forventninger om faldende renter i løbet af 2024 efter en periode med først rente- og inflationsstigninger samt derefter en periode med rentestagnation. Og en fortsat tilnærmelse mellem sælgere og købere, hvor flere sælgere i særligt de sidste måneder af 2023 accepterede priskorrektioner.

”Alle faktorer bidrager positivt til, at vi forventer, at usikkerheden falder i 2024, hvilket vil skubbe yderligere til den stigende positivitet i markedet,” forklarer Phillip Adler, der er associeret partner i Nordicals København.

Han fremhæver, at ro på rente- og inflationsniveauet – samt udsigt til en eller flere rentenedsættelser i år – forhåbentlig har en afgørende, positiv effekt på belåningsgraden på ejendomme.

”Med alt, hvad vi mærker og hører, kan vi kun have positive forventninger til 2024, som dermed meget vel kan overgå både 2023 og 2022,” vurderer Phillip Adler.

Han både tror og håber, at udenlandske investorer igen vil skrue op for investeringslysten efter to år med lavere aktivitet.

Ser mest optimistisk på 2. halvår
Erhvervsmægleren ser mest optimistisk på 2. halvår, fordi ”markedet – rent forventningsmæssigt og pris-/afkastmæssigt – først lige skal genfinde sig selv i tilfælde af et lavere renteniveau.”

”Forhåbentlig kommer renten til at ligge nogenlunde fast på omkring 4 procent.”

”Jeg tror, vi i år kommer til at se flere af de helt store transaktioner, ligesom jeg tror, at pensionskasserne igen vil øge deres investeringslyst,” siger Phillip Adler, der med udgangspunkt i både flere og større handler ikke mener, det er urealistisk med en københavnsk transaktionsvolumen, der i 2024 ender på op imod 25 procent over niveauet i 2023.

”Og jeg er overbevist om, at udviklingen mod, at ejendomme kommer på færre og færre hænder, fortsætter.”

Især for projektejendomme kan ændringer i byggeomkostninger, herunder udgifter til materialer og løn samt prisændringer på grunde og ejendomme, påvirke attraktiviteten og dermed i sidste ende den samlede markedsaktivitet.

”Man skal også huske de eksterne faktorer, der kan påvirke markedet. Det drejer sig især om geopolitiske forhold som krige og ændringer i brugeradfærd samt forbrugertillid og -forventninger hertil,” fremhæver Phillip Adler.

Største tiltro til disse segmenter
I 2023 var boligudlejningsejendomme det stærkeste ejendomssegment inden for investeringsmarkedet, selvom antallet af handler var begrænset.

I Storkøbenhavn fremhæver Phillip Adler industriejendomme inden for brugermarkedet som det mest attraktive i det forgangne kalenderår:

”Industriejendomme i Storkøbenhavn er stadig en mangelvare, hvilket vi også oplevede under coronapandemien, hvor der kom et stort boom.”

Phillip Adler peger på samme to segmenter – henholdsvis boligudlejningsejendomme i København og industriejendomme i Storkøbenhavn – når han skal komme med bud på, hvilke segmenter der kommer til at klare sig bedst i 2024.

”Begge segmenter har meget lave tomgangsprocenter, men selvfølgelig skal parterne kunne mødes afkastmæssigt på ejendommene,” pointerer erhvervsmægleren og peger på detailsegmentet som et segment, der fortsat vil være udfordret.

For – som Phillip Adler forklarer – giver banker og realkreditinstitutter i det nuværende marked begrænsede muligheder for belåning af ejendomme inden for detailsektoren – dels på grund af de højere renter de senest to års tid, dels fordi det kræver en vis egenkapital at kunne låne penge i det aktuelle marked og dels på grund af de usikre forventninger til den fremtidige, fysiske detailhandel som følge af særligt den stigende e-handel og dertilhørende ændring i forbrugs- og adfærdsmønstre samt beskedne forbrugertillid og -forventninger. Shoppingcentre og magasiner står dog stærkere end klassiske butiksejendomme.

Læs også ”Derfor har disse københavnske områder en velfungerende detailhandel”

Også positive forventninger til udlejningsmarkedet
Ændrer vi fokus fra investeringsmarkedet til udlejningsmarkedet forventer Nordicals København, at den samlede tomgang falder, mens tomgangen for både boligudlejningsejendomme og industriejendomme forbliver meget lave grænsende til de facto 0.

”For butikssegmentet er vores forventning, at tomgangen enten vil være stagnerende eller marginalt stigende.”

”Ser vi på det københavnske udlejningsmarked som en samlet enhed, tror jeg, vi i år kommer til at se en mere positiv tendens, især inden for kontorsegmentet, hvor flere og flere virksomheder har fået fokus på medarbejdertrivsel, herunder fysiske rammer og lokation, samt ESG,” siger Phillip Adler.

Han peger i samme omgang på, at det – i sagens natur – i praksis er svært at opnå lavere tomgangsprocenter inden for boligudlejningsejendomme og industriejendomme, fordi de allerede i forvejen er endog meget lave.

Vil du være opdateret på markedsudviklingen nationalt, lokalt eller regionalt? Eller over det dele?

I vores datadrevne, digitale indholdsunivers Nordicals Foresight kan du læse om faktorer, der påvirker det danske ejendomsmarked. Læs om den nationale udvikling her, mens du i CityForesight her kan følge det professionelle marked i over 20 danske byer og områder.

Forventninger til 2024:
Dansk transaktionsvolumen vender tilbage til præ-2021-niveau

– Den økonomiske aktivitet, renterne og en række flere faktorer påvirker, hvordan transaktionsmarkedet udvikler sig i 2024. Siden slutningen af 2023 har der været tegn på, at det danske transaktionsmarked så småt er på vej op i tempo igen.

– Med baggrund i udsigten til rentenedsættelser, en forventning om, at de internationale købere igen nærmer sig 50 procent af den samlede volumen, og en mængde af opsparet kapital, der aldrig har været større, forventer Nordicals-kæden, at den samlede danske transaktionsvolumen i 2024 vil nå et niveau omkring årene før rekordårene 2021 og 2022. Det vil sige i niveauet 60-70 milliarder kroner.

– I den modsatte ende kan de velpolstrede danske ejendomsejere, hvor kun et fåtal er tvunget til sælge, og et potentielt nyt ekstra kapitalkrav på udlån til ejendomssektoren være med til at begrænse aktiviteten i det kommende år.

– Læs meget mere om Nordicals-kædens markedsforventninger til 2024, hvor vi på nationalt niveau løfter sløret for vores forventninger til transaktionsvolumenen og økonomi, ligesom vi ser på planlagte ejendomsprojekter og bæredygtighed. Kig med i krystalkuglen her.