Primære kontorer løber fra sekundære kontorer i København

Markedsudvikling | 08.04.2025

Gabet mellem lejeniveauerne for primære og sekundære kontorer i København forventes at blive større på længere sigt. Flere tendenser præger det aktuelle kontorudlejningsmarked. Hos Nordicals København kigger partner Phillip Adler ind i den videre markedsudvikling.

En lang række tendenser præger i disse år kontorudlejningsmarkedet i København.

Grundlæggende er efterspørgslen på moderne, fleksible og energieffektive kontorer stor, ligesom der er stor efterspørgsel på kontorlokaler, der lever op til diverse standarder og/eller certificeringer inden for bæredygtighed og ESG. Særligt større virksomheder og virksomheder med udenlandske hovedkontorer har fokus på bæredygtighed i bred forstand.

Desuden ønsker et stigende antal lejere fleksible lejemål og fleksible lejekontrakter. Begge ønsker – eller ligefrem krav – skyldes vigtigheden i at kunne navigere (mere) agilt i tilfælde af op- eller nedskalering af det fysiske kontorbehov.

Det forklarer Phillip Adler, der er partner i Nordicals København:

”Der er en klar tendens til, at virksomheder generelt i stigende grad ser kontormiljøet som et strategisk redskab til at kunne tiltrække og fastholde dygtige medarbejdere. Derfor er det vigtigt for både udlejere og investorer at fokusere på kvalitet, fleksibilitet og bæredygtighed. Det gælder både i forhold til eksisterende kontorlejemål og fremtidige byggeprojekter.”

Som udlejer af kontorlejemål ser vi særligt en tendens, som udlejer skal være opmærksom på; at kunne tilpasse hybride arbejdsmodeller samtidig med at kunne tilbyde fleksible lejeaftaler, fremhæver Phillip Adler.

Desuden er det en god idé at investere i ESG-certificeringer og energieffektive bygninger, ligesom det er vigtigt at kunne skabe attraktive faciliteter, der understøtter trivsel og samarbejde.

Stigende gab mellem primære og sekundære kontorer
Et vigtigt element i at have et attraktivt kontormiljø er for flere og flere virksomheder at have en central beliggenhed samtidig med et godt indeklima, der lever op til nutidens forventninger – og gerne tæt på metro og S-tog til nemhed for medarbejdere og kunder.r

”Netop derfor oplever vi stigende efterspørgsel på særligt primære kontorlejemål,” fortæller Phillip Adler.

Særligt er efterspørgslen stor i København K, Nordhavnen, Carlsberg Byen og Ørestad.

Kigger vi på udviklingen i lejeniveauerne de seneste to år, bekræfter Nordicals-data, at efterspørgslen på primære kontorlejemål overstiger efterspørgslen på sekundære lejemål – i forhold til det faktiske udbud af de to kategorier af kontorlejemål.

Udviklingen afspejles således i et lettere stigende lejeniveau for primære kontorer, mens lejeniveauet for sekundære kontorer er stabil.

Konkret er den årlige nettoleje for primære kontorer steget til cirka 2.250 kroner pr. kvadratmeter ultimo 4. kvartal 2024 fra cirka 2.150 kroner pr. kvadratmeter ultimo 4. kvartal 2022. Det svarer til en stigning på omkring 4,5 procent.

I samme toårsperiode har nettolejen for kontorer med sekundær beliggenhed og stand ligget uændret på 1.600 kroner pr. kvadratmeter.

Forventninger
”På grund af mange virksomheders øgede fokus på at have et moderne og centralt beliggende kontor forventer vi i Nordicals København, at især lejeniveauet for primære kontorer vil fortsætte sin igangværende stigning, når vi kigger ind i den videre markedsudvikling på mellemlang sigt, det vil sige et til tre år frem,” siger Phillip Adler.

For det sekundære kontorudlejningssegment forventes et fortsat stabilt lejeniveau – dog med mulighed for en lettere stigning de kommende år.