Prisstigning presser projektudviklere

Stigende byggeomkostninger gør indhug i indtjeningen hos tre store projektudviklere, men mest til næste år. Desuden risikerer materialemangel at udskyde og fordyre byggeprojekter.

Inflationen er gået et gear eller to op, og endnu mere fart på har byggeomkostningerne – dels på grund af stor efterspørgsel fra en travl byggesektor, dels fordi forsyningskæderne er ramt af coronarestriktioner og fx lukkede fabrikker. Det giver udfordringer bredt i byggeriet og ejendomsbranchen og kan også mærkes hos tre af landets største projektudviklere, AG Gruppen, FB Gruppen og Innovater.

”Det bliver en kæmpe udfordring. Det er alvor det her, selv om stigningerne rammer meget selektivt; på nogle materialer oplever vi stigninger på 10-15 procent. Vi har forskellige aftaler med investorer: I nogle tilfælde lægger vi hovedet på blokken og har aftalt en fast pris, men ofte er det med en form for indeksering af prisen for det færdige byggeri,” siger Tony Christrup.

Han er direktør for public affairs og strategisk byudvikling i AG Gruppen, der i øjeblikket har boligprojekter på Fyn, i Storkøbenhavn og i Østjylland.

”Det er altid et pres, når udgifterne stiger, og det reducerer mulighederne for at bygge, som vi gerne vil. I et vist omfang kan vi justere på materialevalget, og vi kan forsøge at finde nye leverandører. Men i forvejen stiger lønomkostningerne, så det gør ondt, og vi må acceptere et mindre økonomisk råderum. Vi drøfter det med vores entreprenører, men vi må bære vores del; jeg har altid haft den filosofi, at man ikke skal forhandle livet ud af modparten,” lyder det fra Hans-Bo Hyldig, administrerende direktør og hovedaktionær i FB Gruppen.

Virksomheden bygger aktuelt boliger på det gamle Grønttorv i Valby, i Hedehusene ved Høje-Taastrup og i Holbæk.

Rammer til næste år

”Det er udfordrende, men håndterbart. Vores kalkuler bliver mere pressede med prisstigningerne, som går fra 3-4 procent og op til 7-8 procent. Stål er steget meget i pris, men udgør ikke så meget af vores entrepriser. Som projektudviklere bliver vi mast af fortsat stigende priser på byggeretter og udviklingsejendomme samtidig med de stigende priser på materialer, men det har vi prøvet før. Vi har nydt godt af fornuftig indtjening siden 2015, og vi har stadig lav rente og pengerigelighed hos investorerne,” siger Morten Lykke, administrerende direktør og partner i Innovater, der udvikler boliger over det meste af landet, ofte kombineret med dagligvarebutikker.

Selv om de stigende byggeomkostninger presser indtjeningen, slår effekten først for alvor igennem næste år, vurderer de tre projektudviklere.

”Vores indtjening når næppe at blive påvirket i 2021, men vi kommer til at mærke det i 2022 og måske også i 2023,” siger eksempelvis Tony Christrup fra AG Gruppen.

Morten Lykke forventer et pres på indtjeningen i 2022, men en normalisering fra 2023.

Dyre forsinkelser

Ud over det direkte pres fra dyrere materialer kan indtjeningen blive ramt indirekte af forsinkede leverancer af byggematerialer – et tema, som i stigende grad optager byggebranchen.

”To af vores byggerier står til at blive udsat tre måneder, fordi der er problemer med at få betonelementer til tiden. Globalt er der stor efterspørgsel på stål, og det skal bruges til at armere betonen. Forsinkelserne kan vi forsøge at indhente ved at forcere andet arbejde, men det giver øgede omkostninger til overarbejde. Og hvis det samlede byggeri trækker ud, skaber det en yderligere kapitalbinding,” siger Hans-Bo Hyldig fra FB Gruppen.

AG Gruppen har foreløbig ikke været ramt af afgørende forsinkelser.

”Men leveranceproblemer er virkelig alvor, og vi har fx overvejet, om de badekabiner, vi typisk får fra Polen, i stedet skal bestilles i Danmark, så vi har mere sikre leverancer,” fortæller Tony Christrup.

Hos Innovater er Morten Lykke nervøs for, om prisstigninger kan spænde ben for bæredygtighed.

”Vi opførte sidste år en helt ny og DGNB-certificeret Netto-butik med en masse træ, som er et af de mest bæredygtige materialer. Men træ er noget af det, som er steget allermest og har problemer med leverancerne. Derfor kan jeg frygte, at træ bliver valgt fra.”

Kamp om håndværkere

En særlig udfordring for projektudviklere og de entreprenører, de samarbejder med, er stigende lønninger og øget konkurrence om arbejdskraften i en bygge- og anlægssektor med rekordhøj beskæftigelse.

”I flere faggrupper er det svært at skaffe nok arbejdskraft, vi bliver udfordret af svende, der skifter til en ny mester for at tjene mere. Det gælder fx inden for vvs, men vi oplever det samme på det administrative niveau med ingeniører og arkitekter,” påpeger Tony Christrup fra AG Gruppen.

FB Gruppen ser forskelle mellem byggeriets faggrupper.

”Det er lettere at rekruttere arbejdskraft dér, hvor udlændinge ret nemt kan erstatte danske håndværkere. Men det er sværere, hvor danske håndværkere ikke kan erstattes, fx inden for el, vvs, installationer og murerarbejde,” siger Hans-Bo Hyldig.