Regering vil skærpe krav til boligbyggeri i hovedstaden

Markedsudvikling | 19.10.2026

Lovgivning om mulige krav om flere ejerboliger har netop været i høring, og inden længe kan regeringsgrundlaget udløse nye krav. Især i hovedstaden kan det øge behovet hos investorer og projektudviklere for rådgivning og sparring, mener Nordicals København.

For få uger siden udløb høringsperioden for et lovforslag om at give kommunerne mulighed for at kræve 25% ejerboliger ved nybyggeri. Gennem flere år har kommunerne haft mulighed for at forlange samme andel almene boliger, men det bliver helt nyt – formentlig fra 1. februar 2027 – at de lokale byråd kan kræve en vis andel ejerboliger svarende til kravene for almene boliger.

Lovforslaget udmønter en bred politisk aftale fra januar i år med bl.a. partierne i den tidligere S-V-M-regering, men projektudviklere og investorer i hovedstaden må forvente yderligere krav i nær fremtid.

”S-SF-M-R-regeringen lægger i sin ”Boligplan 2035” op til, at både København og Frederiksberg fremover skal kunne kræve 40% ejerboliger og 40% almene boliger. Det vil betyde, at ejerformen for op til 80% af de mulige boliger i et byggefelt kan fastlægges politisk, og det indsnævrer handlingsrummet tilsvarende for projektudviklere og andre investorer,” påpeger Phillip Adler, partner i Nordicals København og Head of Capital Markets.

Baggrunden for ”Boligplan 2035” er den vedvarende efterspørgsel på boliger i hovedstaden, og muligheden for at kræve en højere andel alment byggeri skal bane vej for flere betalbare boliger. Muligheden for at kræve flere ejerboliger vil derimod næppe udløse flere boliger i den billige ende af skalaen, men hænger sammen med, at nye, private lejeboliger ofte har ret høje huslejer, og derfor vil nogle politiske kræfter dæmpe nybyggeriet af private lejeboliger.

I teorien kan der argumenteres for, at et større udbud af ejerboliger – udløst af politiske krav – over tid vil dæmpe udviklingen i priserne. Men effekten må ifølge Phillip Adler forventes at være begrænset, særligt i et marked med vedvarende høj efterspørgsel.

”Omvendt er konsekvenserne er reguleringen mere håndgribelig: Projektudviklerne får færre muligheder for at tilrettelægge projekterne efter de lokale markedsforhold, og nogle byggerier vil blive sammensat som blended assets med flere forskellige ejerformer i stedet for at blive fastlagt efter en kommerciel og markedsmæssig logik. Det kan reducere tilstrømningen af investeringer og i sidste ende føre til, at der bliver bygget færre boliger med de kommende regler.”

Kilde: Nordicals, Marketsforesight Q3

Komplicerede projekter

Sensommerudgaven af MarketForesight-magasinet fra Nordicals satte fokus på, hvordan profiler i ejendomsbranchen ser på regeringsprogrammets 77 sider. Og flere var da også skeptiske over for reglerne om bestemte ejerformer, fordi markedsbetingelserne snildt kan ændre sig over de to-tre-fire år, et større boligbyggeri kan være undervejs med projektering, politisk godkendelse, planlægning og selve opførelsen.

Læs om ejendomsprofilers syn på regeringsgrundlaget

”De forventede regler vil fjerne noget af fleksibiliteten for investorerne, og dermed bliver boligprojekter i hovedstaden mere komplicerede. Investorer risikerer at stå med blended assets i form af byggerier med flere forskellige ejerformer. Ved byggeri af udlejningsboliger er der mulighed for at opnå momsfradrag på byggejord og materialer. Til gengæld er det ofte realistisk at opnå højere kvadratmeterpriser med en strategi om at privatisere, altså sælge ejerlejligheder gradvis fra. Vi sparrer og rådgiver meget gerne om de mulige business cases for et konkret byggeprojekt,” siger Phillip Adler.

Nordicals forventer, at de to hovedstadskommuner vil bruge deres snarlige ret til at kræve flere ejerboliger og almene boliger, selv om fx Aarhus ikke har valgt at benytte sig af retten til at kræve 25% almene boliger.

”Politisk bliver der talt meget i de to kommuner både om billige eller betalbare boliger og om flere ejerboliger, fordi hovedstaden ikke har så mange ejerboliger som resten af landet,” pointerer Phillip Adler.

Boliger langs letbane

Selv om reglerne gør boligprojekter mere komplicerede, er der fortsat udsigt til meget stor efterspørgsel på boliger i hele Storkøbenhavn.

”Urbaniseringen fortsætter med stor kraft, og især unge vil gerne bo i den centrale del af hovedstaden, ligesom de færdiguddannede har det med at blive. Samtidig ser vi et stort potentiale for at investere i boliger i omegnen. Med åbningen af letbanens sidste etape for nogle uger siden vil tendensen blive forstærket med boligbyggeri langs banen og konverteringer af industriområder og erhvervsejendomme til boliger,” forudser Phillip Adler fra Nordicals København.

Og forstadskommunerne vil regeringen vel at mærke ikke give mulighed for at kræve 40% ejerboliger og 40% almene boliger. Her vil det maksimale krav uændret være 25% almene boliger og – ganske snart – samme andel for ejerboliger.

Se Phillip Adlers spådomme ved nytår om hovedstadens ejendomsmarked

Læs også Phillip Adlers vurdering af kommunalvalget sidste efterår og borgmesterskiftene i Storkøbenhavn

Se, hvor meget – eller lidt – byrådene reelt kan styre den lokale byudvikling