Så meget – eller lidt – bestemmer byrådene om byudvikling

MarketForesight | 11.11.2025

På nogle punkter har landets kommuner stor indflydelse på byggeri og byudvikling, men ved andre forhold har rådhusene nærmest ingenting at skulle have sagt, fortæller to eksperter.

Kommunerne kan fastlægge, hvor der kan bygges, og hvor meget der kan bygges. Men de har kun delvis indflydelse på, hvad der bliver bygget, de har begrænset indflydelse på, hvor dyrt der bliver bygget, og de har nærmest ingen indflydelse på, om der overhovedet bliver stukket en spade i jorden.

Sådan lyder beskrivelsen – i ultrakort form – af indflydelsen for landets 98 byråd på byudvikling og byggeri.  Vurderingerne kommer fra Roger Buch, ph.d. og forskningsleder ved Danmarks Medie- og Journalisthøjskole i Aarhus, og fra Maj Green, bestyrelsesmedlem i Kommunalteknisk Chefforening (KTC) og til daglig by- og miljødirektør i Gladsaxe Kommune.

Overordnet kan byrådene bestemme – via kommuneplaner – hvordan arealer skal bruges og med tiden kan få ny anvendelse. Fx hvis kommuner vil omdanne gamle erhvervsområder til boliger eller udlægge arealer til nyt erhverv eller boliger.

”Kommuneplanerne gælder for 12 år og bliver revideret hvert fjerde år. De udgør et vigtigt dokument for kommunalbestyrelsen og giver såvel borgere som virksomheder signaler om, hvilken udvikling byrådet ønsker. Men kommuneplanen giver ingen byggeret; det kræver konkrete lokalplaner for et område,” pointerer Maj Green.

Ingen byggetvang

Både kommuneplaner og lokalplaner skal i offentlig høring, og politikerne skal behandle og vurdere de modtagne kommentarer og forslag til ændringer. I lokalplanerne kan byrådene først og fremmest stille krav om, hvor meget eller hvor tæt der må bygges – og overordnet hvad der må bygges, fx boliger, butikker eller erhverv. Lokalplanerne kan også omfatte krav om fx højden på byggeri, materialevalg, farver og beplantning.

”En lokalplan sikrer en byggeret for et område, men kommunerne kan ikke tvinge ejere til at bygge, fordi vi har privat ejendomsret. Nogle gange betyder stigende byggeomkostninger eller andre forhold, at et byggeri bliver udskudt, måske i årevis, og det kan kommunerne faktisk ikke gøre noget ved,” forklarer Maj Green.

Hvis et område er udpeget til byomdannelse, kan kommunen kræve, at op til 25 pct. af de nye boliger skal være almene. Derimod har byrådet ingen indflydelse på, om resten bliver lejeboliger, ejerboliger eller eventuelt andelsboliger. Og ved alment byggeri skal kommunen selv indskyde omkring 10 pct. af byggesummen som et rente- og afdragsfrit lån – dermed er kommunekassen og skatteyderne med til at holde huslejen nede.

Særligt i hovedstaden ærgrer det politikere fra begge politiske fløje, at en stor del af nybyggeriet de senere år har været udlejningsboliger. København har nemlig markant færre ejerboliger end landsgennemsnittet.

Kommuner på opkøb

Historisk har mange kommuner opkøbt landbrugsjord, der senere kunne bruges, hvis byerne skulle vokse med nye boligområder eller erhvervskvarterer. Desuden sker det, at fx sygehuse, som skal lukke, bliver overtaget af den lokale kommune, som på den måde kan sikre sig større indflydelse på den fremtidige byudvikling og anvendelse af arealer og bygninger.

Det har fx Roskilde gjort med Sankt Hans Hospital og Frederiksberg med Frederiksberg Hospital. Det giver kommunerne mulighed for gradvis at sælge jord og bygninger fra og at indgå salgsaftaler med mere detaljerede krav og betingelser om byggeriet. Derved sikrer de sig både mere indflydelse på, hvad der bliver bygget, og at der overhovedet bliver bygget.

Svært at sikre billige boliger

Som mangeårig kommunalforsker har Roger Buch set, at lokalplaner bliver opfattet som mere nagelfaste, end de reelt er.

”Mange mennesker tror, at lokalplaner er utroligt bindende, når de fx flytter til et område. Men lokalplaner kan ændres, og jeg er stødt på en del mennesker, som har oplevet, at lokalpolitikere og involverede virksomheder kan være ret stålfaste, selv om der er høringer med mulighed for indsigelser.”

Særligt i København fylder boligpriserne i den politiske debat, og forud for kommunalvalget 18. november skorter det ikke på forslag, fx om at kommunen selv skal eje bygninger og udleje særligt billige boliger. Men faktisk kan de lokale politikere ikke gøre meget i Buchs optik.

”Kommunalpolitikerne i København og Aarhus har ikke så mange muligheder, for reelt er udviklingen styret af borgernes egne valg, altså urbaniseringen med tilflytningen til de større byer. Det presser priserne og lejen op, når folk strømmer til. Selv hvis det juridisk kunne lade sig gøre, at en kommune var udlejer, ville det let tage fire-fem år at få strukturen på plads og bygge nye boliger. Så der er tale om et langt sejt træk,” pointerer Rogen Buch.

Han påpeger, at kommunen dog har et andet – og måske lidt overset – redskab, nemlig de lokale huslejenævn. Her sidder en formand samt to repræsentanter for udlejere og lejere, og de tager stilling til konkrete, indberettede sager om lejens størrelse.

”Her kan byrådene i princippet påvirke lejeniveauerne, men kun indirekte ved, hvem de udpeger til huslejenævnene,” siger Roger Buch.

I hans egen hjemkommune, Randers, har en nylig kortlægning vist, at en restriktiv linje over for højere leje har resulteret i et mærkbart lavere lejeniveau end i tilsvarende byer. Og det er kommunen faktisk ikke ret glad for, fordi de moderate huslejer har tiltrukket en del borgere med begrænsede indtægter.

Savner klimaværktøjer

Maj Green savner flere værktøjer til fx at fremme den grønne omstilling, når byrådene planlægger kommunernes udvikling.

”Det er vanskeligt at arbejde med et tema som fx transformation af eksisterende bygninger i planerne, og det er ellers vigtigt i en tid, hvor vi har brug for at mindske klimaaftrykket og spare store mængder CO2. Derfor håber vi i Kommunalteknisk Chefforening, at kommunerne får nye redskaber i planlægningen, når staten næste gang reviderer planloven.”