Sådan ser investeringsmarkedet aktuelt ud i Region Sjælland – og her er det på vej hen

Markedsudvikling | 07.11.2023

Temperaturmåling vidner om forskellige markedssituationer og -tendenser på lokale investeringsmarkeder. Det viser en rundspørge blandt Nordicals Sjællands forretninger i Roskilde, Køge, Slagelse og Næstved, hvor erhvervsmæglerne ser en smule mere optimistisk på 2024.

Generelt har det danske marked for erhvervs- og investeringsejendomme – især transaktionsmarkedet – siden sommeren 2022 været ramt af en markant opbremsning som følge af mindre gunstige rente- og belåningsforhold samt den begrænsede sigtbarhed i markedet og slørede udsigt ind i den videre udvikling.

Men spørgsmålet er, hvordan lokale markedssituationer og -tendenser præger udviklingen? Og hvad holder de lokale erhvervsmæglere – dem med fingeren evigt på pulsen – øje med? I det nuværende marked og med hensyn til den fremtidige udvikling og aktivitet i 2024?

Det kigger vi nærmere på i denne regionsartikel med udgangspunkt i Region Sjælland og Nordicals Sjællands forretninger i Roskilde, Køge, Slagelse og Næstved, hvor vi zoomer ind på investeringsmarkedet.

Aktuelt investeringsmarked
Først og fremmest holder alle naturligvis øje med renteniveauet og -udviklingen i forhold til, hvordan ejendommene skal prissættes.

”Hele markedet ser såvel på den aktuelle rente såvel som forventningerne til rentens udvikling over den næste tid. Det påvirker sælgers forståelse af, hvad ejendomme aktuelt er værd og køber i forhold til, hvad der kan bydes for en ejendom, og hvilken belåning der kan tilbydes i den konkrete ejendom,” forklarer partner Henrik Nikolajsen fra Nordicals Sjællands kontor i Slagelse.

Han bakkes op af sin kollega Jesper Jensen, der er daglig leder og associeret partner i Nordicals Sjællands forretning i Næstved:

”Byggeomkostningerne er stadig en væsentlig faktor i dagens marked, og de bremser lysten til at bygge i de mindre områder i landet grundet en lavere leje og et stigende krav til afkast. Det ser dog ud til, at efterspørgslen på udviklingsjord er stigende, og udviklerne igen er åbne for opkøb.”

Partner Kenneth Hansen, Nordicals Sjælland, holder også særligt øje med, at der udlægges mange nye områder til både bolig og erhverv på Sjælland.

”Kommuner som Køge og Ringsted er meget fremme i skoene med hensyn til udvikling, ligesom vi forventer, at der udlægges flere arealer til logistik i de sydlige kommuner på Sjælland, for eksempel Faxe og Næstved kommuner,” fremhæver Kenneth Hansen.

Læs også ”To typer ejendomsinvestorer flokkes om Køge”

Læs også ”Novos giga-investeringer løfter Kalundborg og danner ringe i hele Vestsjælland”

Forventer højere handelsaktivitet i 2024
Hos Nordicals Sjælland er der konsensus om, at aktiviteten på investeringsmarkedet først forventes at blive bedre omkring sommeren 2024 eller muligvis først engang i 2025.

”Vi tror på højere aktivitet i sommeren 2024, da vi håber på en stabilitet i markedet og flere gennemførte handler, så der kan dannes et prisniveau kendt af både købere og sælgere,” forklarer Kenneth Hansen, der primært styrer Nordicals Sjællands markedsområde i Østsjælland.

Samme melding lyder fra Henrik Nikolajsen, hvis hovedfokus som erhvervsmægler er de fem kommuner Kalundborg, Odsherred, Holbæk, Sorø og Slagelse i Vestsjælland, når han skal komme med sit bud på aktiviteten på investeringsmarkedet til næste sommer i forhold til i dag.

”Den vil nok være let stigende. Såfremt der ikke er sket en bedring i Europas nøgletal, og renten ikke er faldet, kan enkelte ejendomsbesiddere blive presset ud i en salgssituation, hvor en lidt lavere værdiansættelse kan accepteres i forhold til de forventninger, som sælger ellers har haft,” siger Henrik Nikolajsen.

”Masser af likviditet i markedet”
I Næstved og gældende for hele Sydsjælland og øerne peger Jesper Jensen på, at der fortsat er et placeringsbehov som følge af masser af likviditet i markedet:

”Der vil fortsat om et halvt års tid være aktivitet, og nok også i højere grad, end vi ser nu, men aktiviteten vil være præget af de større spillere, der konsoliderer sig i takt med, at banker og kreditinstitutter stiller væsentligt større finansielle krav til investorerne. Der er fortsat et placeringsbehov, da der er stor likviditet i markedet, og i takt med uroen på aktiemarkedet vil der fortsat være fokus på ejendomsinvesteringer.”

Er det udelukkende bedre lånevilkår og muligheder, der for alvor kan forbedre situationen på investeringsmarkedet?

”Ja, det er i hvert fald den klart vigtigste faktor. Vi formidler dog stadig mange handler her i Næstved, fordi der stadig er købere til de rette ejendomme. Det lader til, at prisforventningerne for sælger og køber nærmer sig hinanden. Sælgers forventning til prisen har en ganske væsentlig betydning, da der fortsat er mange købere i markedet til de rette priser,” understreger Jesper Jensen.

Lidt atypisk – og stik imod hvad man ellers umiddelbart skulle tro grundet de højere renter – har Nordicals Sjælland i Næstved og Ringsted netop solgt en del klassiske OMK-ejendomme ”til lave afkast med et væsentligt optimeringspotentiale”.

Læs også ”Boliginvestering i Roskilde forbliver en sikker investering”

Læs også ”Næstveds voksende detailhandel nyder godt af kæmpe opland”

Tegn på opblødning i investormarkedet
Hvornår tror du, at aktiviteten på investeringsmarkedet i Næstved og i jeres område for alvor er kommet op på et højere niveau igen?

”Vi ser allerede nu en lille stigende tendens, da vores byer generelt set har et højere afkast end de helt store byer i landet. Men forventningerne til et væsentligt højere niveau kommer nok først om 6-9 måneders tid, når markedet forhåbentligt har stabiliseret sig, og køber og sælger igen er tættere på hinanden i forhold til forventningen om afkastet,” siger Jesper Jensen.

Hans Nordicals-partner Henrik Nikolajsen i Vestsjælland er ikke overrasket over, hvis aktiviteten på investeringsmarkedet i hans område først for alvor er kommet op på et højere niveau igen i 2024-25:

”Der er forholdsvist mange faktorer, der påvirker renteniveau og låneudmåling. Desværre er flere af dem udefrakommende faktorer, der påvirker Danmark, herunder krig i Ukraine og Mellemøsten. Først og fremmest skal vi se en stabilisering af renten, og at Europa ikke ender i recession.”

Læs også ”Fremadstormende sjællandsk marked slår atter ny transaktionsrekord”

Vil du være opdateret på markedsudviklingen nationalt, lokalt eller regionalt? Eller over det dele?

I vores datadrevne, digitale indholdsunivers Nordicals Foresight kan du læse om faktorer, der påvirker det danske ejendomsmarked. Læs om den nationale udvikling her, mens du i CityForesight her kan følge det professionelle marked i over 20 danske byer og områder.