Skærpet kamp om bolig-lejerne
Med massivt nybyggeri af boliger er konkurrencen om lejerne blevet hård-ere, mener Kristian Krogh fra Thylander. Virksomheden foretrækker at udvikle eksisterende boliger i de største byer og forventer at rykke længere udad i hovedstadsregionen.
”Der er bygget mange nye boliger de senere år, både i hovedstaden og i mange provinsbyer. Nybyggeri bliver færdiggjort i klumper, som kan skabe skvulp på de lokale boligmarkeder, og helt generelt er der i dag hårdere konkurrence om lejerne end tidligere. Som udlejer og udvikler skal man have et godt produkt og stor bevidsthed om sine forudsætninger om lejeniveauer.”
Meldingen kommer fra Kristian Krogh, siden 2019 administrerende direktør og partner i Thylander, som på vegne af private og institutionelle investorer samt fonde udvikler og forvalter ejendomme for otte mia. kr. Heraf er omtrent halvdelen placeret i boliger, hovedsageligt i Storkøbenhavn.
Pres på lejeniveauer
Som eksempel på et sted med udfordringer med såvel lejere som lejeniveau peger han mod Nordjylland.
”De seneste år har Aalborg oplevet, at der er blevet bygget for mange boliger i forhold til, hvad markedet kunne bære på kort sigt. Byen vokser, men ikke så hurtigt, at de nye boliger kunne absorberes i samme tempo. Boliger stod tomme, og nogle lejere fik rask væk tilbudt tre måneders gratis leje og et gavekort til Ikea,” pointerer Kristian Krogh.
Han peger på, at der mange steder i provinsen bliver bygget meget – eksempelvis i Odense og Aarhus og i en knap så stor by som Silkeborg. Og det sidste år eller to har det ifølge branchemedier sågar i hovedstaden knebet med at få udlejet nye og dyrere boliger – i hvert fald til den planlagte leje.
”Grundlæggende er det positivt og vidner om en dynamisk udvikling, men i nogle byer er der tale om et udskilningsløb blandt udlejerne. Markedet har været præget af stigende priser, fordi boligejendomme bliver handlet til lavere afkast. Trods billigere finansiering i kraft af den rekordlave rente så forudsætter de aktuelle priser dog, at lejeniveauerne kan fastholdes, men det kan ikke undgås, at nogle udlejere kan blive overraskede og må sætte lejen ned.”
Selv holder Thylander sig stort set fra at bygge nyt.
”Vi har fokus på at udvikle eksisterende velbeliggende boligejendomme med potentiale, og vi har fx konverteret en del ældre kontor- og erhvervslokaler til boliger. Vi lægger vægt på, at boliger ikke bare er fire vægge, men også hele miljøet omkring boligen – vi prøver at skabe attraktive og bæredygtige miljøer, og dér får man ofte noget foræret i bykernerne,” forklarer Kristian Krogh. Han afviser, at Thylander kun skulle være involveret i eksklusive og dyrt beliggende boliger.
”Det ry har vi måske fået, men vi er ikke kun optaget af ejendomme på fx Esplanaden i København. Vi forvalter eksempelvis også dejlige boligejendomme i blandt andet Høje-Taastrup, Fredericia og Kolding.”
Bøvlet med boliger
Mens fordelene ved boligudlejning traditionelt er minimal tomgang og stabile lejeindtægter, så bør projektudviklere, investorer og udlejere ifølge Kristian Krogh også være opmærksomme på nogle ulemper eller udfordringer:
"Ældre boligejendomme kan være bøvlede at have med at gøre, og det er afgørende at have en effektiv driftsorganisation. Viceværten er ofte den vigtigste person i organisationen, hvis tingene skal fungere godt for beboerne. De kan tydeligt mærke, hvis udlejer skifter fra en god og dygtige vicevært til en, som er dårlig eller bare middelmådig.”
I Kristian Kroghs optik kan det være svært at standardisere, hvad der sikrer velfungerende drift, da hver ejendom ofte er unik – ikke mindst hos Thylander, der næsten altid investerer i ældre bygninger. Men virksomheden lægger vægt på at være tæt på tingene, både i den daglige drift og ved større renoveringsprojekter, som i perioder kan give beboerne mærkbare gener.
Yderområder i Storkøbenhavn
Thylander samarbejder fast med en række pensionskasser og har normalt en mindre ejerandel i de ejendomsfonde, virksomheden forvalter. I andre tilfælde afhænger indtjeningen af investorernes afkast, så Thylander har med Kristian Kroghs ord ”hånden på kogepladen”.
Thylander-direktøren forestiller sig kun mindre justeringer af virksomhedens boliginvesteringer de næste to-tre år:
”Vi vil nok fastholde andelen af boliger i vores samlede portefølje. Geografisk vil vi formentlig have uændret fokus med vægt på Storkøbenhavn, men for at få flere muligheder er det ikke usandsynligt, at vi bevæger os mere udad i hovedstadsregionen, fx til byer som Roskilde, Hillerød og Helsingør.”
I Nordicals Markedsindsigt for foråret 2021 lader vi nogle af ejendomsbranchens mest indsigtsfulde aktører fortælle om deres forventninger til 2021.
Til top