Stigende indbyggertal vigtigt for ejendomsbranchen

Sag | 03.09.2025

I forsommeren rundede Danmark 6 millioner indbyggere, og vi bliver endnu flere de kommende årtier. Tre eksperter giver deres bud på, hvor vigtigt det stigende indbyggertal er for ejendomsbranchen, og hvilke andre demografiske forhold investorer og projektudviklere bør have øje for.

I maj kunne Danmarks Statistik fortælle, at antallet af indbyggere i kongeriget havde passeret 6 millioner – 50 år efter, at vi rundede 5 millioner. Særligt de seneste 20 år er udviklingen gået stærkt med næsten 600.000 ekstra borgere eller knap 30.000 flere mennesker hvert år. Og udviklingen ser ud til at fortsætte, varsler Danmarks Statistiks fremskrivninger: Frem mod 2070 – altså i løbet af 45 år – skal yderligere 270.000 mennesker have tag over hovedet.

Curt Liliegreen, mangeårig direktør for Boligøkonomisk Videncenter under Realdania, fremhæver, at projektudviklere og investorer dog også bør være opmærksomme på andre demografiske faktorer.

”Urbaniseringen vil med stor sikkerhed fortsætte, og alene København har fået 160.000 ekstra indbyggere siden finanskrisen (i 2008, red.). Samtidig får vi flere og flere singler; ikke bare unge og ældre, sådan som det historisk har været, men også midaldrende. Så det er meget vigtigt, både hvor der bliver bygget boliger, og hvad der bliver bygget. Vi har nok ikke brug for mange flere parcelhuse, hvorimod der vil være øget efterspørgsel på fx lejligheder og rækkehuse.”

En fremtidsforsker deler synspunktet om fortsat urbanisering som en vigtig faktor for ejendomsbranchen.

”Vi vil se mere af det samme med fortsat vækst i indbyggertallet i en række kommuner, bl.a. i en stor ring uden om København – ud til Køge, Lejre og Hillerød. Der vil også være behov for flere boliger i byerne langs den østjyske motorvej og i Trekantområdet. Og ikke blot de allerstørste byer står til at få flere indbyggere; det samme gælder mange købstæder rundt om i landet,” siger forskningschef Carsten Beck fra Institut for Fremtidsforskning.

Curt Liliegreen understreger, at projektudviklere og kommuner bør være opmærksomme på, at den fortsatte flyttetrafik mod byerne stiller krav til andet og mere end boliger.

”Når der bygges boliger i et område, så forventer de nye beboere også, at der er indkøbsmuligheder, offentlige tilbud og gerne arbejdspladser i nærheden,” pointerer han.

Stor sikkerhed for indbyggervækst

Danmarks Statistik har indregnet forhold som dødelighed, fertilitet – fødsler målt i forhold til antallet af kvinder i den fødedygtige alder – og indvandring, som traditionelt er sværest at forudsige. I runde tal omfatter 2070-fremskrivningen, at vi får 200.000 flere indbyggere de næste 20 år – eller 10.000 flere mennesker hvert år. I de følgende 25 år fra 2045 til 2070 vil væksten aftage til samlet 70.000 eller knap 3.000 i gennemsnit hvert år.

Begge eksperter vurderer, at første del af fremskrivningen er ganske valid – med andre ord er udviklingen ret sandsynlig.

”I hvert fald 10-15 år frem har vi ret fast grund under fødderne. Statistisk er der styr på dødeligheden, og det samme gælder fertiliteten, selv om den kan bevæge sig lidt i bølger,” bemærker Carsten Beck.

Stor vækst i ældre

Fremtidsforskeren opfordrer samtidig projektudviklere og investorer til at være opmærksomme på, at nogle faktorer er omgærdet af stor usikkerhed, mens andre er mere nagelfaste.

”Bygherrerne bør forholde sig til usikkerhederne og indregne dem i projekter og byggeplaner. Vi kender ikke nødvendigvis de fremtidige flyttemønstre, ligesom vi hverken kan vide, om udviklingen med flere singler fortsætter, eller hvordan indvandringen bliver. Men vi ved med ret stor sikkerhed, at der kommer mange flere ældre, for de er nemlig født,” pointerer Carsten Beck fra Institut for Fremtidsforskning.

Danmarks Statistik forudser, at gruppen af +80-årige vil vokse markant de kommende år. De ældste borgere udgør i år 5,7 procent af befolkningen, men andelen vil udgøre over 8 procent allerede om 14 år. Derimod vil den næstældste gruppe – 60-79 årige – være ret stabil efter at være vokset kraftigt de foregående tre årtier.

Flere ældre trækker i retning af fx mindre boliger uden børneværelser, af bofællesskaber målrettet seniorer samt af lejligheder og rækkehuse frem for parcelhuse med tilhørende havearbejde og vedligeholdelse.

Fra erhverv til boliger

En tredje ekspert tilslutter sig overordnet, at ejendomsbranchen bør skele til det fortsat stigende indbyggertal.

”Danmarks Statistik giver et godt pejlemærke, og der er ingen tvivl om, at vi har behov for flere boliger. Men de skal i langt højere grad fremskaffes ved at genanvende og transformere eksisterende bygninger, som har indlejret store mængder CO2. Det giver store klimagevinster, når ejendomsbranchen renoverer og genbruger bygninger frem for at bygge nyt med stort CO2-forbrug,” siger Lars Storr-Hansen, adm. direktør for Danske Arkitektvirksomheder og tidligere mangeårig direktør for Dansk Byggeri (i dag DI Byggeri).

Der er gennemført flere konverteringer af tidligere industribygninger til kontorer, men han mener, at det nuværende bygningsreglement gør det svært at omdanne tomme kontorer og andre erhvervslokaler til boliger.

”Flere arbejder dog allerede med det, fx Home.Earth og Transformer.Build. Men vi er nødt til at bruge alle løsninger som led i den grønne omstilling, så vi skal have mere fart på udviklingen. Vi skal styrke kompetencerne i alle led af byggeriet, såvel rådgivere som udførende, vi skal øge udviklingen hos materialeproducenterne, og vi skal sikre hurtigere behandling hos myndighederne,” siger Lars Storr-Hansen.

Han tilføjer, at der skal etableres materialebanker, så investorer lettere kan få fat i gamle, men stadig brugbare byggematerialer. Og så gør skattereglerne det ikke ligefrem nemmere at transformere frem for at bygge nyt.

”Ved nybyggeri skal der først betales ejendomsskat, når bygningen står klar. Men når en ældre, tom ejendom bliver transformeret, skal der hele tiden betales ejendomsskatter.”

Lars Storr-Hansen peger på, at der ofte står tomme erhvervsejendomme i de store byer – og netop hér ventes en stor del af indbyggervæksten fortsat at ske, bl.a. i kraft af udstationerede udlændinge.