Stor efterspørgsel øger lejen på boliger i København

Markedsudvikling | 25.062025

Hovedstaden oplever stor interesse fra både lejere og investorer, og særligt én type boliger er populære. Mangel på byggejord får investorer til at søge mod forstæderne.

”De seneste måneder har vi oplevet en helt anden positiv stemning og stor aktivitet for boligejendomme, end vi så de foregående to-tre år. Det skyldes den lavere rente, men også en stor efterspørgsel på lejeboliger. Der er nærmest ingen tomgang, og det øger lejeniveauet, så interessen fra investorer og købere bliver yderligere skærpet. Samtidig er købere og sælgere blevet bedre til at nærme sig hinanden.”

Sådan opridses den aktuelle status for ejendomme med lejeboliger af Phillip Adler, partner i Nordicals København og director i Capital Markets-afdelingen for de største handler.

Han tilføjer, at interessen fra borgere og investorer især retter sig mod de lidt mindre boliger, typisk på 30-60 kvm.

”Det kan være studieboliger eller mindre boliger til yngre professionelle, fx udlændinge, som skal arbejde her nogle år. Den type boliger har en ret høj og stigende leje, der er nærmest aldrig tomgang, de er lette af genudleje, og samlet får investorerne et solidt cash flow,” pointerer Phillip Adler.

Bred interesse fra investorer

Investorerne foretrækker især nyere ejendomme, hvor huslejen er fri og kan fastsættes efter markedsniveauet. Til gengæld er der knap så stor interesse for hovedstadens mange såkaldte OMK-ejendomme – bygninger, som er fra før 1993 og derfor er underlagt lejebegrænsninger efter principperne om omkostningsbestemt husleje.

”OMK-ejendommene kan give værdistigninger på længere sigt. Men realkredit og banker giver ikke samme belåning som med nyere ejendomme, så investorerne skal have mere kapital med hjemmefra, og cash flowet er ofte dårligere,” forklarer Phillip Adler.

Den øgede investorinteresse for boligejendomme er ifølge Nordicals-partneren ret bred.

”Vi ser mange handler med små og mellemstore investorer, med fx revisorer og advokater. Vi ser også mange familieejede virksomheder, og vi ser de helt store fonde. Til gengæld investerer pensionskasserne ikke så meget lige nu; flere af dem er ved at lægge porteføljer om, så de får flere større ejendomme med højere grad af stordrift og dermed mere effektiv drift.”

Fokus på forstæderne

Når pensionskasserne i øjeblikket ikke fylder helt så meget som normalt, hænger det også sammen med, at nybyggeriet er gået ned i gear i selve hovedstaden. Traditionelt har pensionskasserne hjulpet projektudviklere med finansiering og har selv overtaget de fleste eller alle de nyopførte boliger.

”Der er begyndt at mangle byggeretter i København; der er simpelthen ikke jord nok i forhold til efterspørgslen. Derfor søger projektudviklere og investorer ud mod forstæderne, fx i kommuner som Ballerup, Høje-Taastrup og Rødovre,” siger Phillip Adler.

De tre kommuner ligger sammen med Brøndby og Herlev på Danmarks Statistiks topti-liste over kommuner med den største forventede indbyggervækst i procent. Målt i antal borgere spås Høje-Taastrup den største fremgang – fra 59.000 i dag til over 72.000 i 2050, en fremgang på mere end 13.000 indbyggere eller næsten en fjerdedel.

I Københavns Kommune ventes indbyggertallet at stige med 42.000 eller 6 pct. – fra 667.000 borgere i dag til lidt over 709.000 københavnere om 25 år.