Tiltagende aktivitet på det kommercielle ejendomsmarked i 2025

Klumme | 11.12.2024

Der er udsigt til stigende aktivitet på investeringsmarkedet i 2025. Faldende renter og mere aktive udenlandske investorer vil bl.a. bidrage til stigende volumen.

Vi nærmer os den tid på året, hvor man kan gøre status på året, der gik, og skue frem mod det nye år, der kommer. I første omgang vil jeg se frem mod et nyt år på ejendomsmarkedet, og de faktorer, der kommer til at påvirke markedet.

Den samlede transaktionsvolumen er på nuværende tidspunkt af året meget tæt på samme niveau, som sidste år. Det vil altså sige, at vi nu har haft ca. to år med reduceret aktivitet på investeringsmarkedet, og at vi står med et opsparet transaktionsbehov – både på sælger og køberside.

På sælgersiden ser vi flere eksempler på store ejendomsfonde, hvor investorerne ønsker at geninvestere deres midler, og derfor skal aktiver frasælges. Det vil vi i et internationalt perspektiv bringe flere – særligt større porteføljer – på markedet.

På køberside ser vi flere investorer og fonde melde deres tilbagekomst på markedet med mandater til at investere igen. Og mængden af kapital, der er rejst til ejendomsinvesteringer, vækster. Selvom vi endnu ikke kan måle det, forventer vi, at rentenedsættelser i 2025 vil medføre, at de største fonde og investorer vil søge mod core og core-plus aktiver efter en periode, hvor blikket i højere grad har været rettet mod value-add. Det vil dog blive en glidende bevægelse, der først for alvor vil vise sig hen ad året.

Mængden af udenlandske investeringer stiger

Vi forventer også, at de udenlandske investeringer vil tiltage på det danske marked i 2025. Generelt er mængden af kapital til ejendomsinvesteringer, der er flydt fra et land til et andet, faldet de sidste to år. Det gælder både investeringer mellem de europæiske lande, men også investeringer fra særligt USA ind i Europa. Vi forventer en stigning i cross border-investeringer, og det danske ejendomsmarked er i særdeleshed et af de lande, der vil nyde godt af det.

I Danmark har vi ikke set de samme afkaststigninger som i flere af de omkringliggende lande – for eksempel Sverige og Tyskland. De danske ejendomsejere er likvide, lejemarkedet er forblevet stærkt og har derfor sikret en solid drift, og en stor andel af ejendomsbesiddernes finansiering er optaget med fastforrentede lån med lang horisont – lån med et historisk lavt renteniveau og i mange tilfælde optaget med mere fordelagtige belåningsgrader. Derfor har vi ikke set samme tilpasning på afkastniveauerne, og med de høje renter har det været svært at finde enighed mellem sælger og køber. Afstanden mellem køber og sælger mindskes dog. Centralbankerne er så småt begyndt at løsne op for den stramme pengepolitik, og der er udsigt til flere rentenedsættelser det kommende år.

Faldende renter bliver en driver

Det er svært at komme udenom, at renten er den helt store driver i Danmark. Groft sagt indregnes udlejningsrisikoen stort set ikke som en risikofaktor på prime ejendomme i de største byer og udviklingsområder i Danmark. Samtidig vil jeg vove at påstå, at det danske realkreditmarked er verdens bedste finansieringsløsning. Hvor finder man fx ellers et så attraktivt 30-årigt commitment på sin ejendomsfinansering?

Derfor vil fortsatte pengepolitiske lempelser bidrage til øget aktivitet på investeringsmarkedet. Både FED og ECB har startet lempelserne – begge med nedsættelser af styringsrenterne på 75 bp. FED til niveauet 4,50-4,75 procent og ECB til 3,25 procent. Ser vi frem mod udgangen af 2025, er der dog forskel i forventningerne til antallet af rentenedsættelser hos de to centralbanker. Mens der pt. er indpriset tre rentenedsættelser fra FED i markedet, så er forventningen, at ECB tager styringsrenten ned til 1,75 procent inden udgangen af 2025. Kaster vi et blik på de danske realkreditrenter, er det umiddelbart primært på de kortforrentede lån, at vi vil se rentefald. På de lange obligationslån er rentefald fra centralbankerne allerede indpriset, og derfor forventer vi kun at se et moderat fald i løbet af 2025. Forskellen mellem ejendomsafkast og den lange rente er blevet mindre i 2024, og i 2025 vil vi særligt se at yield gap mellem afkast og den korte rente vil forstørres.

Kan vi se frem til ’de gamle dage’

Der er med andre ord flere faktorer, der indikerer, at vi vil se stigende aktivitet på investeringsmarkedet i 2025. Der kan dog komme til at mangle aktiver på markedet. Nybyggeriet har slået en kolbøtte, og det betyder, at der kommer færre nye ejendomme i markedet. Skal volumen tilbage i nærheden af 2020-2022-niveau (og det forventer vi ikke, at volumen kommer i 2025), så skal der igen mere nybyggeri i markedet.

Vi estimerer på nuværende tidspunkt, at årets transaktionsvolumen bliver en smule højere end sidste år. Vi bevæger os med andre ord stille og roligt fremad. Den tendens vil fortsætte i 2025 – blandt andet på grund af faldende renter, øget kapital allokeret til ejendomsinvesteringer og større volumen fra de udenlandske investorer i Danmark. Betragter man 2020-2022 som ’de gode gamle dage’, så skal man ikke forvente, at vi når dertil, men vi begynder at nærme os aktivitet og volumen fra årene før det.

Læs mere om vores forventninger til 2025 og se data og grafer bag klummen.