To typer ejendomsinvestorer flokkes om Køge

Markedsudvikling | 06.09.2023

Enorme udviklingsprojekter inden for både bolig og erhverv har på relativt få år gjort Køge til en attraktiv by med en stærk befolkningsvækst. De store projekter Køge Kyst og Køge Nord sikrer også i fremtiden en stor efterspørgsel på erhvervs- og investeringsejendomme, siger lokal Nordicals-partner.

Der er i sandhed sket meget i Køge de senere år, og også fremover kommer byen til at nyde godt af sit velfungerende erhvervs- og handelsliv, hyggelige bymidte og nærhed til naturen kombineret med placeringen 35 kilometer sydvest for København, hvor motorvej og gode togforbindelser giver optimal infrastruktur. Læg dertil – i forhold til København – lavere kvadratmeterpriser på både grunde og ejendomme, højere afkast for investorer inden for samtlige ejendomssegmenter samt ikke mindst et stigende indbyggertal, som – alt andet lige – vil øge efterspørgslen på boliger med huslejeniveauer, hvor mange kan være med.

”Det er bestemt attraktivt at investere i Køge. Byen har det hele i forhold til sin størrelse,” siger Kenneth Hansen, der er partner i erhvervsmægleren Nordicals Sjælland med forretninger i Køge, Roskilde, Næstved og Slagelse. 

Der er overordnet to typer ejendomsinvestorer i Køge.

”Den ene type er lokale, som sidder relativt massivt på bymidten med den gamle bygningsmasse, mens den anden type udgøres af regionale, nationale og internationale investorer. De udvikler, bygger og handler med især lager- og logistikejendomme samt produktionsejendomme langs motorvejen i periferien af Køge, ligesom de byudvikler med især boliger i udviklingsområdet Køge Kyst og i fremtiden i Køge Nord,” forklarer Kenneth Hansen og oplyser, at også flere projekter med kontor- og kliniklejemål er på vej.

Ny bydele: Køge Kyst og Køge Nord
Ved Køge Bugt har udviklingen af Køge Kyst, som drives af arealudviklingsselskabet Køge Kyst P/S med Køge Kommune og Realdania som partnere og med Pensiondanmark som markant investor, været i fuld gang i flere år.

Alene Pensiondanmarks nyeste investering i omkring 500 ejer- og lejeboliger fordelt i fem boligkarréer under opførelse ud til Søndre Strand løber op i over 1,5 milliard kroner. Pensiondanmarks kvarter Søndre Kyst tæller også boligudlejningsejendommen Skibet, som pensionsinvestoren har bygget. Til sammen omfatter de seks ejendomme 50.000 kvadratmeter boliger, 3.000 kvadratmeter erhverv og 20.000 kvadratmeter kælder og har en samlet investeringssum på 2 milliarder kroner. Aktuelt har Pensiondanmark ingen konkrete planer om yderligere ejendomsinvesteringer i Køge.

I den modsatte ende af Køge er udviklingen af Køge Nord ved motorvejen og jernbanen gået i gang. Her skilter kommunen med, at Køge Nord er ”en ny, grøn og bæredygtig bydel i nærheden af skov og strand og med kun 20 minutter i tog fra Københavns Hovedbanegård.” Planen er, at det 130 hektar store Køge Nord-område skal udvikles til en bydel med stationsnært kontorbyggeri, grønne boligområder og erhverv.

Blandt de første investorer er den københavnske boligudvikler Gefion Group, som i fjor indgik købsaftale med Køge Kommune om at bygge 385 lejeboliger fordelt på 240 familieboliger og 145 studieboliger samt erhverv ved Køge Nord Station.

”I fremtiden bliver der stor efterspørgsel på boliger. De første ud af planer om i alt 1.500 nye boliger alene i Køge Nord er under opførelse, mens udviklingen af Køge Kyst fortsætter,” forklarer Kenneth Hansen.

I maj besluttede Klima- og Planudvalget i Køge Kommune at igangsætte udarbejdelsen af en lokalplan for de to sidste etaper af udviklingen af Søndre Havn, kaldet SH5 og SH6, som led i Køge Kyst. Den nye bydel, som udover Søndre Havn består af Stationsområdet/Strædet, Collstropgrunden samt på sigt området, der i dag er parkeringspladsen ved vejen Bag Haverne, står efter ambitionen færdigopført inden udgangen af dette årti og vil fuldt udviklet omfatte cirka 275.000 etagemeter boliger, detailhandel, erhverv og kultur. P.t. er 190.000 kvadratmeter enten opført eller under opførelse. Hele Køge Kyst-projektet omfatter cirka 2.000 boliger.

”Boligbyggeriet og -investeringerne i Køge begyndte for alvor for cirka 10 år siden. Og siden er det gået stærkt,” siger Kenneth Hansen.

Erhvervsmægleren fremhæver også andre boligprojekter i kommunen uden for Køge, blandt andet hele udviklingen af den nye Herfølge-bydel kaldet Herfølge Bjergby, hvor helhedsplanen – fra februar 2023 – omfatter 1.200 boliger. I alt kan 124.000 kvadratmeter bygges i Herfølge Bjergby, og Køge Kommune forventer, at udbygningen af den nye bydel vil strække sig over de næste 20-25 år.

Øjner flere investeringer
Bevæger vi os væk fra boligprojekterne for at kigge nærmere på erhvervslivet og tilhørende udviklingsprojekter i periferien af Køge, er det umuligt ikke at nævne Skandinavisk Transport Center (STC), som er et af Danmarks største sammenhængende erhvervs- og transportområder.

Transportcentret er i de seneste år stort set blevet fordoblet til 250 hektar (2.500.000 kvadratmeter) fra 130 hektar (1.300.000 kvadratmeter) – og centret øjner endnu flere investerings- og udviklingsmuligheder i forbindelse med en milliardinvestering i udvidelsen af erhvervshavnen i Køge samt den fremtidige åbning af Femern Bælt-forbindelsen kombineret med sin centrale beliggenhed, hvor motorvejene E20, E47 og E55 mødes.

”Investorerne er begunstigede af, at kommunen for tiden har et relativt stort udbud af velbeliggende jordarealer, som er værd at holde øje med. Det drejer sig om grunde til alt lige fra produktion, lager og logistik til kontor samt boliger,” oplyser Kenneth Hansen.

Han fremhæver, at Køge er et af de områder i Region Sjælland, hvor fleste investorer kigger hen i disse år.

”Efterspørgslen på erhvervsejendomme vil fortsat være stor de kommende år, især inden for lager og logistik samt kontorsegmentet. I området omkring Køge Nord Station med god eksponering til både motorvejen og jernbanen skal der bygges cirka 50.000 kvadratmeter bestående af hotelfaciliteter med konference og erhverv med kontorer.”

”Det bliver et interessant sted for virksomheder i København at flytte ud til i forhold til den lavere husleje og den store mængde arbejdskraft, der potentielt let kan hentes fra et stort geografisk område som følge af den gode infrastruktur og gode parkeringsmuligheder,” forklarer Kenneth Hansen.

Læs også ”Sjællandske Nordicals-partnere: Ejendomsinvesteringsmarkedet på vej mod comeback”

Læs også ”Fremadstormende sjællandsk marked slår atter ny transaktionsrekord”

Fra industriby til erhvervsby
Fra lokalpolitisk side har der i flere år været fokus på, at Køge skal være en aktiv erhvervskommune og ikke alene en bosætningskommune. Fokusset er kommet i forbindelse med den igangværende transformation til erhvervsby fra tidligere at have været en industriby.

I modsætning til mange andre byer har Køge ikke et stort shoppingcenter – hverken i eller uden for bymidten, hvor for eksempel Næstved Storcenter med 70 butikker, Næstved Megacenter med 12 butikker og Næstved Retail Park med 15 butikker, hvor sidstnævnte slog dørene op sidste år, presser detailhandlen i Næstveds bymidte.

Ifølge Kenneth Hansen er det en stor fordel, at man i Køge har indarbejdet Strædet med 40 butikker, caféer, restauranter og en biograf for at skabe bedre rammer for især detailhandlen:

”Og så skal man ikke undervurdere, at mange – både lokale og udefrakommende – kommer til Køge for at nyde den hyggelige stemning og lægge vejen forbi Torvet.”

Køge Torv er med et areal på næsten 1 hektar Danmarks største provinstorv og det største middelaldertorv i landet. Hver onsdag og lørdag året rundt afholdes torvedage.

”Som mange andre byer er der i Køge aktuelt en strukturel tomgang blandt butikkerne, hvilket ikke nødvendigvis er et dårligt tegn, fordi det kan være tegn på dynamik – selv i de bedste tider vil der være en vis udskiftning i butikslokalerne,” pointerer Kenneth Hansen fra Nordicals Sjælland.

Stærk befolkningsvækst mange år frem
Køge fortsætter i de kommende år med at have en stabil befolkningsvækst, viser befolkningsfremskrivningen fra Danmarks Statistik. 

I 2015 havde Køge Kommune 59.300 indbyggere, inden tallet ved indgangen til 2023 var vokset til 62.500. Tallet forventes at vokse yderligere til omkring 65.500 i 2035 – svarende til en indbyggervækst på 4,8 procent over de kommende 12 år. Til sammenligning forventes en samlet befolkningsvækst i Danmark på 3,5 procent i samme periode, 2023-35.

Det er primært personer i alderen 30-49 år, som er kendetegnede ved en klar overvægt af børneforældre, børn og unge under 20 år samt personer over 70 år, der kommer til at drive befolkningsfremgangen i Køge, hvor reelt kun flyttebalancen for de 20-24-årige – på grund af uddannelse og arbejde uden for kommunen – viser en negativ nettotilflytning. I 2022 var den negativ med 150 personer.

Vil du være opdateret på markedsudviklingen nationalt, lokalt eller regionalt? Eller over det dele?

I vores datadrevne, digitale indholdsunivers Nordicals Foresight kan du læse om faktorer, der påvirker det danske ejendomsmarked. Læs om den nationale udvikling her, mens du i CityForesight her kan følge det professionelle marked i over 20 danske byer og områder.