Vidensdeling | 10.09.2026

En valuarvurdering er nemlig langt mere end blot et tal i regnskabet. Den giver bestyrelsen et aktuelt og dokumenteret billede af ejendommens markedsværdi og udgør for mange foreninger grundlaget for beregningen af andelskronen.

Ifølge erhvervsmægler Paul Asger Mühl fra Nordicals Aarhus er en valuarvurdering et vigtigt beslutningsværktøj for bestyrelsen:

"En valuarvurdering skal give bestyrelsen et realistisk og dokumenteret billede af ejendommens markedsværdi. Derfor ser vi både på ejendommens drift, stand, beliggenhed, udviklingsmuligheder og den aktuelle investorinteresse i markedet."

Men hvornår bør en valuarvurdering bestilles? Hvad kræver processen? Og hvordan sikrer bestyrelsen, at vurderingen passer sammen med foreningens regnskabsår og fremtidige planer?

I denne guide gennemgår vi de vigtigste forhold, som enhver bestyrelse bør kende, når foreningens ejendom skal værdiansættes.

Hvornår bør en valuarvurdering bestilles?

Det kan være relevant at få foretaget en ny vurdering, hvis ejendommen er blevet forbedret, markedsforholdene har ændret sig, eller foreningen ønsker et opdateret grundlag for andelskronen. Det er ikke nødvendigt at vente, til den eksisterende vurdering udløber.

Det kan især være relevant når:

• Ejendommen har gennemgået større forbedringer eller renoveringer
• Markedet har ændret sig markant siden sidste vurdering
• Bestyrelsen ønsker et mere aktuelt grundlag for andelskronen
• Foreningen står over for væsentlige økonomiske beslutninger

Hvor længe gælder en valuarvurdering?

En valuarvurdering kan anvendes i op til 42 måneder. Det betyder dog ikke nødvendigvis, at den fortsat afspejler markedet optimalt gennem hele perioden. Derfor vælger mange foreninger løbende at få værdien genbesøgt.

Som tommelfingerregel bør man i foreningen overveje:

• Om vurderingen fortsat afspejler det aktuelle marked
• Om der er sket større udsving i investorernes afkastkrav
• Om ejendommens værdi har udviklet sig væsentligt siden seneste vurdering
• Om en opdatering kan skabe større sikkerhed omkring andelskronen

Hvornår giver det mening at få en ny vurdering?

En ny vurdering kan være relevant efter større renoveringer, ved ændringer i rente- og investormarkedet eller i forbindelse med finansiering og låneomlægninger. Formålet er at sikre, at beslutninger træffes på et så aktuelt grundlag som muligt.

Typiske situationer er:

• Gennemførte energiforbedringer eller moderniseringer
• Refinansiering eller omlægning af foreningens lån
• Betydelige renteændringer i markedet
• Ændret investorinteresse for boligudlejningsejendomme

Hvordan foregår en valuarvurdering?

Ifølge erhvervsmægler og valuar Paul Mühl fra Nordicals Aarhus begynder processen med en gennemgang af ejendommens dokumenter og økonomiske forhold. Herefter besigtiges ejendommen, hvorefter markedsforhold, investorinteresse og sammenlignelige handler analyseres.

"Vi vurderer både ejendommens fysiske forhold og de aktuelle markedsvilkår. Målet er at fastlægge en markedsværdi, som afspejler den pris, en investor realistisk vil betale for ejendommen," forklarer Paul Mühl.

På baggrund af analysen udarbejdes en vurderingsrapport, som bestyrelsen kan anvende som beslutningsgrundlag.

Vurderingen omfatter typisk:

1. Gennemgang af økonomi, lejeindtægter og dokumentation
2. Besigtigelse af ejendommens stand og vedligeholdelsesniveau
3. Analyse af investorernes krav og markedsforhold
4. Sammenligning med relevante ejendomshandler i markedet

Hvad koster en valuarvurdering?

Prisen afhænger af ejendommens størrelse, kompleksitet og dokumentationsomfang. For de fleste foreninger er udgiften begrænset sammenholdt med værdien af et opdateret og veldokumenteret grundlag for andelskronen og foreningens økonomiske dispositioner.

Prisen påvirkes blandt andet af:

• Antallet af boliger og ejendommens størrelse
• Ejendommens kompleksitet og anvendelse
• Omfanget af tilgængelig dokumentation
• Eventuelle særlige forhold, der kræver yderligere analyse

Denne investering giver bestyrelsen et stærkere beslutningsgrundlag og større sikkerhed omkring foreningens værdier.

Tjekliste til bestyrelsen

Inden en valuarvurdering kan det være en fordel at samle relevante dokumenter som:

• Regnskaber
• Budgetter
• Oplysninger om renoveringer
• Vedligeholdelsesplaner
• Eventuelle tidligere vurderinger

Det sikrer et effektivt forløb og det bedst mulige grundlag for vurderingen.

Opsummering

En valuarvurdering er mere end blot et værktøj til fastsættelse af andelskronen. Den giver bestyrelsen indsigt i ejendommens aktuelle markedsværdi og et stærkere grundlag for at træffe økonomiske og strategiske beslutninger. Som Paul Mühl påpeger, handler det i sidste ende om at skabe tryghed og gennemsigtighed for hele foreningen gennem et retvisende billede af ejendommens værdi.

For mere information eller ønske om valuarvurdering kontakt Paul Asger Mühl her.