”Aarhus er blevet en attraktiv investeringsby på niveau med København”

Markedsudvikling | 23.08.2023

De seneste fem år er landets næststørste by på mange måder rykket op i samme klasse som København, når det handler om byudvikling, investering og fortsat befolkningsvækst, som også fremover vil understøtte Aarhus som en interessant by for både ejendomsaktører, virksomheder og borgere. Det siger lokal Nordicals-partner.

”Aarhus er en by, som nu har nået en størrelse, som gør den interessant som investeringsby efter samme målestok som København. Både inden for bolig og erhverv vokser byen kontinuerligt, hvilket gør den interessant at etablere sig i som ejendomsinvestor.”

”Jeg synes godt, man kan argumentere for, at Aarhus de seneste fem års tid er vokset fra at være en klassisk provinsby til at være en metropol målt på en lang række kriterier.”

Det siger Steen Storgaard Møller, der er partner i Nordicals Aarhus.

Han peger på Aarhus Ø, havnefronten med Dokk1, Bestsellers nye kontorkompleks og senest udviklingen af Sydhavnskvarteret, som de tre helt store bydeludviklingsprojekter, som for alvor løfter Aarhus. Mens Aarhus Ø, som hovedsageligt består af helt nye boliger og i mindre grad af kontorer og detail, vil transformationen af Sydhavnskvarteret fra udtjent industrikvarter til i fremtiden et moderne og urbant erhvervsområde med en attraktiv beliggenhed midt i Aarhus være med til at definere byen som en attraktiv investeringsby, vurderer erhvervsmægleren.

”Især det nye Sydhavnskvarter løfter Aarhus markant med mange tusinde kvadratmeter nye og ikke mindst tidssvarende kontorkvadratmeter, som der er stor efterspørgsel på,” forklarer Steen Storgaard Møller.

Over 175.000 nye kontorkvadratmeter
I 2019 åbnede Danske Banks nye regionskontor på godt 11.000 kvadratmeter, og dermed stod det første nybyggeri opført i Sydhavnskvarteret. Ved siden af bankdomicilet er bygherretrioen Aarhus Kommune, PKA og A. Enggaard ved at opføre mere end 75.000 kvadratmeter primært kontorer, og regner man omdannelsen af den nuværende Frederiks Plads, som fungerer som bindeled mellem Frederiksbjerg og midtbyen på den ene side af vejen Spanien og Sydhavnen på den anden side, med i de nyudviklede områder samt ved siden af på Aarhus Havn Ejendomsselskabet Olav de Lindes godt 45.000 kvadratmeter store kontorprojekt Mindet 6, der med sine 143 meter blive Danmarks højeste kontorbygning og forventes klar til brug i 2027, bliver alene antallet af kontorkvadratmeter i løbet af et årti forøget med over 175.000 kvadratmeter.

”Det bliver spændende at følge udviklingen i de nye, centrale områder i Aarhus og byen som helhed. Udviklingen understøttes af en voksende befolkning og øget evne til at kunne tiltrække og fastholde virksomheder og dermed arbejdspladser,” forklarer Steen Storgaard Møller.

Udover Sydhavnskvarteret og Aarhus Ø, hvor der nu er fokus på at udvikle den indre del, indeholder rækken af markante udviklingsprojekter blandt andet transformationen af Godsbanearealerne og byens gamle amtssygehus til et nyt bykvarter, som er særligt attraktivt for børnefamilier.

Boligmarkedet kommer ud af dyk
Nyeste tal fra Danmarks Statistik viser, at der 1. januar 2023 var 51 procent flere tomme boliger i Aarhus Kommune i forhold til fem år tidligere, ved indgangen til 2018. Isoleret set på den økonomiske tomgang for lejeboliger viser Ejendomdanmarks markedsstatistik, at den primo juli lå på 5,9 procent i Aarhus efter et kvartalsfald på 0,5 procentpoint fra 6,4 procent i april. For et år siden – i juli 2022 – var den økonomiske tomgang 5,2 procent. Til sammenligning lå landsgennemsnittet i juli i år på 3,9 procent.

Blandt de nye boligprojekter, som er udfordret af den aktuelle opbremsning på boligmarkedet, er Unity Aarhus, Basecamp Aarhus og Blækhus Aarhus med samlet 1.550 studieboliger – kun Blækhus Aarhus stod færdigopført ved årsskiftet.

”Det er korrekt, at boligudlejningsmarkedet for tiden er udfordret, men jeg er ikke bekymret, når vi ser lidt frem. Som den demografiske udvikling er, vil markedet uden tvivl snart kunne absorbere byens aktuelle overudbud af udlejningsboliger,” siger Steen Storgaard Møller.

”Man skal huske, at Aarhus først og fremmest er en studieby, som årligt tiltrækker tusindvis af nye, unge studerende, som alle skal have et sted at bo. Derudover er Aarhus en by, som tiltrækker store virksomheder med mange arbejdspladser, hvilket gør den meget attraktiv som bosætningsby.”

Ifølge befolkningsstatistikken og -fremskrivningen fra Danmarks Statistik havde Aarhus Kommune ved indgangen til 2023 361.500 indbyggere, mens indbyggertallet i 2035 vil være vokset til omkring 389.000 – svarende til en samlet befolkningsvækst på 7,6 procent de næste 12 år.

Læs også ”Disse byer i Region Midtjylland får størst vækst i boligbehovet frem mod 2040”

Læs også ”Børneforældre bliver igen størst i Aarhus”

Fokus på boliger og kontorer
Ligesom stort set alle andre byer har Aarhus siden sommeren 2022 haft en markant opbremsning i transaktionsmarkedet som følge af mindre gunstige rente- og belåningsforhold samt den begrænsede sigtbarhed i markedet og slørede udsigt ind i den videre udvikling.

”Transaktionsmarkedet er påvirket af renteniveauet, og det har ramt Aarhus i høj grad, da afkastniveauerne er lave. Der skal derfor ske enten en tilpasning af priserne eller komme et fald i renterne. Jeg tror, vi vil se en kombination af de to ting i løbet af de næste 6-12 måneder.”

”Lånemulighederne består af flere elementer. Pris og rente, Finanstilsynets vejledninger for låneudmåling og bankernes udlånsvillighed. Det er klart, at mere lempelige vilkår på en eller flere af disse områder vil begunstige transaktionsmarkedet,” siger Steen Storgaard Møller.

Spørgsmålet er, hvilke ejendomssegmenter man ifølge erhvervsmægleren skal holde ekstra øje med i landets næststørste by?

”Fokus er i disse år på bolig- og kontorsegmenterne. Ikke mindst den markante udbygning af de bynære havnearealer samt Sydhavnen har givet plads til moderne kontorbyggerier, som Aarhus tidligere har manglet. Investorer fra såvel Danmark som fra udlandet finder moderne kontorbyggerier centralt i Aarhus meget interessante som investeringsobjekt. Derudover er boligudlejningsejendomme centralt i byen fortsat højt på investorernes ønskeliste,” forklarer partneren i Nordicals Aarhus, der efter flere år med massivt byggeri i de kommende år forventer et markant fald i opførelsen af nye kontorer og boliger. 

Læs også ”Midtjylland er Danmarks mest vækstende region”

Vil du være opdateret på markedsudviklingen nationalt, lokalt eller regionalt? Eller over det dele?

I vores datadrevne, digitale indholdsunivers Nordicals Foresight kan du læse om faktorer, der påvirker det danske ejendomsmarked. Læs om den nationale udvikling her, mens du i CityForesight her kan følge det professionelle marked i over 20 danske byer og områder.