Derfor har disse københavnske områder en velfungerende detailhandel

Markedsudvikling | 07.11.2023

Forbrugerne foretrækker i stigende grad unikke produkter og oplevelser, og derfor klarer især to områder i København sig bedre end andre. Nordicals København peger desuden på en bydel med særligt stort udviklingspotentiale.

Der opstår hele tiden nye muligheder for at udvikle den fysiske detailhandel. Det gælder også i København, som aktuelt har det højeste antal ledige butikskvadratmeter i godt to år. Alene siden begyndelsen af 2022 er udbuddet steget med næsten 50 procent i København bestående af kommunerne København, Frederiksberg, Tårnby og Dragør. Det viser nyeste data fra Ejendomstorvet.dk.

Med andre – lidt mere positive – ord giver det nuværende detailmarked bedre muligheder for eksempelvis iværksættere med drøm om egen forretning, spisested eller showroom, fremhæver Phillip Adler, der er associeret partner i Nordicals København:

”Forbrugerne foretrækker i stigende grad at handle og besøge butikker, restauranter, caféer, skønhedsklinikker og andre steder, hvor de får en oplevelse eller dækket et behov, som de ikke kan købe på nettet.”

”Derfor har særligt mindre aktører med traditionelle udvalgsvarer herunder tøjbutikker – som er i direkte, hård konkurrence med store kæder og shoppingcentre, der kan drage fordel af store indkøb og dermed kan sælge varerne billigere – de senere år fået det svært,” forklarer Phillip Adler.

Især coronatiden i 2020-21 og et muligt efterslæb med momslån fra pandemien har presset og presser en række detailaktører.

Detailaktører skal være mere publikumsorienteret
Udover at detailaktører med fordel kan skille sig ud ved at have et unikt varesortiment, skal de – og forbrugerne – forholde sig til den svingende inflation og dertilhørende rente, mens de høje energipriser lader til at være toppet for denne gang. Uvisheden og de forskellige faktorers niveauer får samtidig forbrugerne til at holde igen og skaber et ustabilt marked. Derfor gælder det for de fysiske detailaktører om hele tiden at følge med udviklingen – og gerne være et skridt foran.

”Vi kommer til at se, at små og mindre butikker skal være endnu mere publikumsorienteret for ikke at blive kvalt af de store aktører. For eksempel kan en cykelforhandler også tilbyde kaffe eller en croissant, hvilket kan få kunder og potentielt nye kunder til at lægge vejen forbi,” forklarer erhvervsmægleren.

Udlejere kan oftest få en højere kvadratmeterpris
For udlejere kan det være en fordel at udleje til restaurationsbranchen, da kvadratmeterprisen her oftest er højere, fordi kundepotentialet er større samtidig med et begrænset antal restaurationsaktører kombineret med en i København stor forbrugerefterspørgsel.

Udlejer skal dog huske på, at der er en engangsudgift forbundet med at konvertere en butik til et lejemål målrettet restaurationsbranchen, ligesom der kan være restriktioner og tilladelser, der forhindrer eller umuliggør en konvertering, gør Phillip Adler opmærksom på.

Ifølge Ejendomstorvets markedsindeks for 3. kvartal 2023 var 3,1 procent af de samlede butiksarealer i hovedstaden udbudt på Ejendomstorvet.dk. Vi skal tilbage til 2. kvartal 2021 for at finde et højere udbud – dengang var det 3,5 procent. Udbuddet svinger normalt lidt hele tiden, men det er steget tre kvartaler i træk. Sammenlignet med 1. kvartal 2022, der havde det laveste udbud i de senere år, er udbuddet steget med godt 20.000 kvadratmeter.

Enghave Plads og Nørrebro hitter
Mens den samlede detailhandel i København oplever stigende tomgang, er der flere områder, som klarer sig bedre.

”De senere år er det blevet rimeligt hip at lægge sig på Nørrebro afhængigt af ens koncept. Nørrebro som helhed appellerer til bæredygtighed, genbrug samt noget unikt og tiltrækker detailaktører og forbrugere med samme interesser,” forklarer Phillip Adler.

Han peger også på Enghave Plads på Vesterbro og i mindre målestok på Bopa Plads på Østerbro som områder med en velfungerende detailhandel:

”Både Enghave Plads og andre mindre oaser har en unik vibe, og der kommer måske nogle mennesker, man kan associere sig med. Der er – både fysisk og mentalt – langt fra de to pladser til en bred gågade, hvor folk ”blot” kommer for at handle.”

Ser stort udviklingspotentiale i Nordvest
Skal Phillip Adler pege på et område i København med et særligt udviklingspotentiale, tvivler han ikke med at pege på Nordvestkvarteret:

”Nordvestkvarteret er endnu ikke berørt ret meget med hensyn til detail, men området har på sigt et stort udviklingspotentiale. Måske begynder detailudviklingen for alvor om fem års tid.”

”Nordvest minder på mange måder om Nørrebro og vil sandsynligvis udvikles i samme retning og appellerer til nogenlunde de samme detailaktører og forbrugere, der elsker bæredygtighed, genbrug, kreativitet samt noget autentisk og unikt i oaseomgivelser i modsætning til Strøget med de store butikker og internationale brands, som findes i alle storbyer,” forklarer den associerede partner i Nordicals København.

Der er stadig gang i udlejningen af detaillejemål.

”Der er dog færre udlejninger i forhold til samme periode i fjor og de senere år. Den eksisterende tomgang vidner for detailhandlen om vigtigheden af at følge med tiden og tilbyde forbrugerne noget unikt,” siger Phillip Adler.

København, Frederiksberg, Tårnby og Dragør har tilsammen lige godt 2 millioner butikskvadratmeter eller næsten 10 procent af det samlede butiksareal i landet. Langt hovedparten ligger i Københavns Kommune, nemlig knap 1,7 million kvadratmeter.

Butikstomgang i København og Danmark
Ifølge data fra Ejendomdanmark var tomgangen, der beskriver omfanget af ledige butikslejemål, i Indre By i København på 8,2 procent per 1. oktober 2023 efter en kvartalsvis stigning på 0,9 procentpoint. Til sammenligning var butikstomgangen i øvrige Københavns Kommune steget med 0,2 procentpoint til 5,9 procent.

Ser vi på landstallene, har butikstomgangen været stigende de sidste to år. Konkret var den ved indgangen til 4. kvartal 2023 steget til 7,6 procent, hvilket er en kvartalsvis stigning på 0,4 procentpoint og en stigning på 0,9 procentpoint i forhold til oktober 2022. 

Vil du være opdateret på markedsudviklingen nationalt, lokalt eller regionalt? Eller over det dele?

I vores datadrevne, digitale indholdsunivers Nordicals Foresight kan du læse om faktorer, der påvirker det danske ejendomsmarked. Læs om den nationale udvikling her, mens du i CityForesight her kan følge det professionelle marked i over 20 danske byer og områder.