Lovforslag om lagerbeskatning af ejendomme er fremsat i høring – hvad er status nu?

Lagerbeskatning af fast ejendom har været et betændt og omdiskuteret emne. Nu er det nye skattelovforslag - der skal finansiere den såkaldte ”Arne-pension” – sendt i høring. Men hvad er status nu? Det giver partner hos Deloitte, Glenn Sørensen, et overblik over.

Da regeringen, DF, Ø og SF i oktober 2020 indgik en aftale om den meget omtalte ”Arne-pension”, stod det klart, at ejendomsbranchen skal betale en del af regningen for den tidlige pension til personer med mange år på arbejdsmarkedet. Fra 2023 skal en ny lagerskat på værdistigninger indbringe op mod 1200 mio. kr. til statskassen hvert år. Hidtil har værdistigninger på mursten først udløst skat, når ejendommen blev solgt, men fremover skal de værdiansættes hvert år, og stigende værdier – selv om de ikke er realiserede endnu – kommer til at udløse 22 procent i skat.

Vigtig grænse

Lovforslaget er fremsat i Folketinget til høring, men er endnu ikke vedtaget. Hovedprincipperne ligger dog nogenlunde fast. Blandt andet er der bebudet en bundgrænse, så ejendomme og porteføljer under 100 mio. kr. bliver fritaget. Det er endnu ikke præciseret, hvordan bundgrænsen skal gøres op for koncerner. Men allerede nu bør mange investorer forholde sig til den kommende lagerskat, anbefaler Jacob Lund, partner og direktør for Nordicals København:

"Bundgrænsen betyder ifølge aftaleteksten, at omkring 75 procent af ejendomsinvestorerne undgår at betale lagerskat og slipper for det administrative arbejde. De største ejendomsselskaber kommer til at leve med skatten, men hvis et selskab ligger tæt på bundgrænsen, er det værd at overveje, om der skal sælges ejendomme fra. Så kan man komme ned under grænsen og dermed undgå lagerskatten. Som ejendomsejer gør man derfor klogt i at få vurderet de ejendomme, som vil blive påvirket af lagerbeskatningen, så beskatningsgrundlaget er retvisende, og det kan vores vurderingsafdeling blandt andet bistå med.”

Når det kommer til hvem der rent faktisk bliver ramt af lagerbeskatningen, er der en klar afgrænsning. Det fortæller Glenn Sørensen, der er partner hos revisionsselskabet Deloitte:

”Lagerbeskatningen af fast ejendom kommer til at omfatte danske og udenlandske selskaber med udlejningsejendomme over grænseværdien. Fysiske personer og fonde bliver ikke omfattet, men hvis en fond eksempelvis har et datterselskab, der ejer udlejningsejendomme for over 100 mio. kr., så vil dette datterselskab ligeledes være omfattet.”

Kan give likviditetsproblemer

Selvom det faktiske beløb, man betaler i skat over tid, i sidste ende er det samme, kan ændringen af betalingstidspunktet udfordre virksomheders likviditet. Man skal betale skatten af en værdistigning, som endnu ikke er realiseret gennem en handel, og dermed er pengene fortsat bundet op i mursten.

”Lagerskatten bliver en årlig udgift, som ikke var der før. Derfor kan det give problemer med likviditeten, f.eks. hvis der løbende er større projekter med at renovere eller udvikle ejendommene. For samfundet kan det betyde, at der bliver skruet ned for den type af projekter, og hvert enkelt selskab bør vurdere, om porteføljen eventuelt skal justeres, så likviditeten ikke bliver for stort et problem,” siger Jacob Lund fra Nordicals.

Vigtige fokuspunkter

Hvornår lagerbeskatningen træder i kraft – og i hvilken form – er stadig meget usikkert. Som udgangspunkt vil det træde i kraft for indkomstår, der starter den. 1. januar 2023 eller senere, men i skrivende stund er forslaget til send til høring, og derefter følger en lang svarproces. Ligeledes kan et regeringsskifte ved et potentielt valg i efteråret enten forhale processen eller ændre selve modellen.

”Hvad der sker i fremtiden, er meget usikkert. Hvis der kommer valg i efteråret, og vi ser et regeringsskifte, er det ikke utænkeligt, at det vil forhale processen på ubestemt tid. Venstre har egentlig lagt op til at frede ’Arne-pensionen’, men det kan i så fald tænkes, at der vil blive set på finansieringen af denne, så den ikke nødvendigvis er finansieret af lagerbeskatningen af fast ejendom,” fortæller partner i Deloitte, Glenn Sørensen.

Men selvom det endnu er uvist, om og hvordan lovforslaget i sidste ende udformer sig, er der allerede nu nogle vigtige fokuspunkter, man som virksomhed bør have for øje.

”Noget af det vigtigste at have i fokus er først og fremmest, hvornår man bliver omfattet. Dernæst er det vigtigt at undersøge, hvordan det bliver opgjort, om selskaber ejer udlejningsejendomme for over 100 mio. kr. Som forslaget er nu, vil der være tilfælde, hvor det er uklart, hvordan grænseværdien udregnes. Man kan forestille sig, at en far og en søn ejer hvert sit ejendomsselskab, hvor det ene selskab ejer udlejningsejendomme for 90 mio. kr. og det andet selskab ejer udlejningsejendomme for 30 mio. kr. I denne situation vil begge selskaber jf. lovudkastet være omfattet af lagerbeskatningen, da den familiemæssige relation (far/søn) medfører, at selskabernes udlejningsejendomme skal ses under ét, og dermed er der i eksemplet udlejningsejendomme for i alt 120 mio. kr.,” siger Glenn Sørensen og fortsætter:

”Derudover er det handelsværdien af ejendommene, der bliver set på. Handelsværdien er jo enormt følsom, og er påvirkelig af mange udefrakommende forhold.”

Indgangsværdi er afgørende

Når lagerbeskatningen af fast ejendom træder i kraft – hvad end det er er 1. januar 2023 eller senere – vil skatten blive beregnet ud fra en såkaldt indgangsværdi svarende til ejendommenes handelsværdi. Værdistigninger indtil den 1. januar 2023 er ikke omfattet af lagerbeskatningen, men vil først blive beskattet ved en realiseret handel, men har dog jf. lovudkastet indirekte virkning på efterfølgende års lagerbeskatning.