Nordicals i Østjylland: Et rentefald på blot 1 procentpoint vil gøre underværker

Markedsudvikling | 20.11.2023

Forskellige markedssituationer og -tendenser præger aktuelt ejendomsinvesteringsmarkederne i Aarhus, Horsens og Randers. Læs dugfrisk temperaturmåling, hvor Nordicals’ forretninger i Østjylland fortæller, hvad de særligt holder øje med i det nuværende marked. Og hvad deres forventninger er til 2024.

Antallet af udbudte lejeboliger, logistikmarkedet og flere ressourcer på at holde sig opdateret på, hvad der rører sig både lokalt og regionalt.

Det er, hvad Nordicals’ tre erhvervsmæglerforretninger i Østjylland særligt fokuserer på i deres respektive marked – ved siden af selvfølgelig først og fremmest at have et skarpt øje på renteniveauet og -udviklingen i forhold til, hvordan ejendomme skal prissættes.

”I Aarhus har vi et særligt øje på antallet af udbudte lejeboliger. Udbuddet er steget markant de seneste to år med baggrund i mange store byggeprojekter. Antallet af planlagte og igangsatte nybyggerier er dog faldet markant, hvorfor vi er af den opfattelse, at den demografiske udvikling i Aarhus vil absorbere udbuddet af boliger inden for en kortere periode,” forklarer Steen Storgaard Møller, der er partner i Nordicals Aarhus.

Nyeste tal fra Danmarks Statistik viser, at der 1. januar 2023 var 51 procent flere tomme boliger i Aarhus Kommune i forhold til fem år tidligere, ved indgangen til 2018. Isoleret set på den økonomiske tomgang for lejeboliger viser Ejendomdanmarks markedsstatistik, at den primo juli lå på 5,9 procent i Aarhus efter et kvartalsfald på 0,5 procentpoint fra 6,4 procent i april. I juli 2022 var den økonomiske tomgang 5,2 procent. Til sammenligning lå landsgennemsnittet i juli i år på 3,9 procent og i Region Midtjylland på 6,7 procent.

Læs mere i ”Aarhus er blevet en attraktiv investeringsby på niveau med København”

Nordicals Horsens: Logistikmarkedet
Mens Nordicals Aarhus har ekstra meget fokus på tomgangen blandt lejeboliger, holder Nordicals- kollegaerne i Horsens for tiden særligt øje med logistikmarkedet:

”For få år siden var der et desperat behov for flere og bedre logistikfaciliteter og -lejemål. Udbuds- og efterspørgselsdynamikken i ejendomsbranchen er med en naturlig reaktionstid, der kan tage et par år fra, at markedet begynder at efterspørge, til udviklerne har opført ejendommene.”

”Det kommende år ser vi et godt udbud af nye logistikejendomme, og vi følger nøje brugernes efterspørgsel. Indtil videre følger efterspørgslen med og bekræfter, at Horsens med blandt andet DSV’s nye kæmpe byggeri er ved at blive et stærkt logistikpunkt langs E45,” siger partner Nikolai Høgh fra Nordicals Horsens.

Han fremhæver, at logistikmarkedet ”fortsat er godt kørende” med en tomgangsprocent på 1,5 procent i Østjylland.

Læs også ”71.200 kvadratmeter attraktive lager- og logistikejendomme i Horsens udbydes til leje”

Læs også ”Horsens’ massive vækst fortsætter mange år frem”

Nordicals Randers: Ajourføring og netværk
Nord for Horsens og Aarhus har Nordicals Randers aktuelt primært fokus på at holde sig helt opdateret på markedet, herunder de faktorer, som på forskellig vis påvirker og driver både den lokale og regionale udvikling.

”Vi har tæt kontakt og dialog med store og større markedsdeltagere samt netværker med rådgivere for at være ”first-hand” på mulige sager og opgaver. Det er vigtigt at have føling, når det lokale og regionale marked begynder at flytte sig,” pointerer Jesper Bruun Fangel, der er partner i Nordicals Randers.

Han erfarer, at det udelukkende er bedre lånevilkår og -muligheder, der for alvor kan forbedre situationen på investeringsmarkedet i Randers.

”Ja, umiddelbart. Det ser ikke ud til, at der generelt er investorer, der presses til at sælge. De holder på ejendommene, indtil køberne igen kan opnå tilfredsstillende belåningsgrader,” siger Jesper Bruun Fangel.

Generelt har det danske marked for bruger- og investeringsejendomme – især transaktionsmarkedet – siden sommeren 2022 været ramt af en markant opbremsning som følge af mindre gunstige rente- og belåningsforhold samt den begrænsede sigtbarhed i markedet og slørede udsigt ind i den videre udvikling.

Læs mere i ”Nordicals: Optimisme at spore i Q4 2023”

Tilbage hos Nordicals Aarhus peger Steen Storgaard Møller på flere afgørende elementer i finansieringen:

”Dels er der adgangen til fremmedkapital, det vil sige bankers og realkreditinstitutternes udlånsvillighed. Derudover er der naturligvis prisen/renten på kapitalen og sidst – men ikke mindst – de retningslinjer, som Finanstilsynet lægger ned over de danske finansinstitutter.”

Aarhusiansk efterspørgsel
I det nuværende investeringsmarked efterspørges især typer ejendomme i Aarhus.

”Boligudlejningsejendomme efterspørges fortsat, og derudover er kontor- og logistikejendomme i høj kurs. Det skyldes et større startafkast og de samme muligheder for finansiel gearing på grund af ledelsesbekendtgørelsen,” forklarer Steen Storgaard Møller.

Partneren i Nordicals Aarhus kommer med sit bud på, hvornår aktiviteten på det aarhusianske investeringsmarked igen for alvor er kommet op på et højere niveau:

”Det er svært at vurdere tiden, men et kvalificeret bud er 2. kvartal 2024. Det er helt afgørende, at der er en begyndende, nedadgående bevægelse i renteniveauet.”

Læs også ”Største privatejede boligudlejningsejendom i Aarhus solgt”

Læs også ”Aarhus er blevet en attraktiv investeringsby på niveau med København”

”Et rentefald på blot 1 procentpoint vil gøre underværker”
Hos Nordicals Horsens er vurderingen nogenlunde den samme:

”Den nu meget lave inflation på cirka 1 procent gør, at vi tror på, at renten vil begynde at falde i løbet af foråret eller sommeren næste år. Når renten begynder en faldende trend, er det vores vurdering, at køberne vil komme tilbage i markedet,” siger Nikolai Høgh.

I Randers ser Jesper Bruun Fangel frem til, at renten muligvis ”så småt” begynder at falde i løbet af 2024 til gavn for markedsaktiviteten, herunder transaktionsvolumenen:

”Et rentefald på blot 1 procentpoint vil gøre underværker. Den nuværende rente betyder, at låneudmålingen hos realkreditinstitutterne bliver lavere med et deraf følgende større krav til investors egenkapitalkrav.”

Læs også ”Enormt byudviklingsprojekt skal fremtidssikre Randers”

Vil du være opdateret på markedsudviklingen nationalt, lokalt eller regionalt? Eller over det dele?

I vores datadrevne, digitale indholdsunivers Nordicals Foresight kan du læse om faktorer, der påvirker det danske ejendomsmarked. Læs om den nationale udvikling her, mens du i CityForesight her kan følge det professionelle marked i over 20 danske byer og områder.