Nye tider i detailmarkedet: Leje eller eje?

Markedsudvikling | 17.04.2024

Vil man som butiksejer åbne et nyt sted, skal man grundet det nuværende rentemiljø overveje fordele og ulemper ved at leje eller eje lokale eller ejendom. Nordicals København ser nærmere på de to muligheder, hvor rentefald kan skubbe til belåningsgraden og dermed attraktiviteten.

Det aktuelle renteniveau kombineret med en fortsat voksende e-handel, ændret forbrugsmønster, beskedne forbrugertillid og -forventninger samt aktuel tomgang, især blandt små og mindre detaillejemål, betyder, at man som butiks- eller caféejer skal være ekstra opmærksom, hvis man går med planer om at åbne et nyt sted.

Det siger Phillip Adler, associeret partner og erhvervsmægler i Nordicals København:

”Ønsker man som detailaktør at åbne et sted, er det vigtigt at kende sin risikoprofil, når man skal beslutte, om man vil købe eller leje.”

”Som ejer kan man for eksempel blive nødt til at sælge sit sted, hvis ens forretning går konkurs. Omvendt kan ens lejekontrakt være uopsigelig i en lang eller længere periode, hvorfor man er ret bundet og for eksempel hæfter personligt, selvom der som lejer selvfølgelig ikke er samme store kapitalindskud til at starte med som ved at skulle købe noget,” pointerer Phillip Adler.

Renteændring kan flytte balance
Phillip Adler fremhæver, at banker og realkreditinstitutter i det nuværende marked tilbyder blandt andet ringere finansierings- og lånemuligheder grundet højere renter, forøgede krav til sikkerhedsstillelser og lavere værdiansættelser. Især er forventningerne til den fremtidige, fysiske detailhandel usikker, hvilket også udfordrer markedsaktører flere steder i København.

Shoppingcentre og magasiner står dog stærkere end klassiske butiksejendomme.

”Har man en robust egenkapital, så tror jeg på, at den rigtige løsning på sigt er at købe fremfor at leje,” siger Phillip Adler.

Rentefald kan skubbe til belåningsgrad
Den høje inflation i 2022 og i starten af 2023, der pressede renten i vejret som følge af primært høje energipriser, er ikke længere afgørende, og der er bred konsensus blandt aktører på tværs af ejendomsinvesteringsbranchen og i den finansielle sektor om, at der i juni og/eller i 2. halvår af 2024 meget vel kan komme en mindre rentenedsættelse eller flere efter godt halvandet år med stagnation i renteniveauet, som steg kraftigt i perioden fra juli 2022 til september 2023. Hér hævede Den Europæiske Centralbank (ECB) sin ledende rente 10 gange i træk til det nuværende niveau på 4 procent.

”Kommer der et rentefald eller flere vil det igen skubbe til belåningsgraden af alle typer erhvervsejendomme og dermed balancen for, hvorvidt det kan være mest attraktivt at købe eller leje,” understreger Phillip Adler.

I forhold til boligudlejningsejendomme, hvor man typisk kan få en belåning på 60-80 procent, er der cases i København, hvor man lige nu kun kan få en belåning på 30-40 procent mod en tommelfingerregel på omkring 60 procent indtil for blot to år siden.

Flere overvejelser
Vil man som detailaktør investere i et lokale eller måske hele ejendommen, er der mulighed for en værdistigning.

”Historisk set har lokale- og ejendomspriserne i detailsektoren været stigende, hvis man ser over en årrække, men de seneste år – særligt grundet den stigende e-handel og dertilhørende ændring i forbrugs- og adfærdsmønstre – har gjort, at priserne og afkast har været under pres, så det er en reel risiko, man skal overveje,” bemærker erhvervsmægleren.

Som Phillip Adler har forklaret, så foretrækker forbrugerne i stigende grad at handle og besøge butikker, restauranter, caféer, skønhedsklinikker og andre steder, hvor de får en oplevelse eller dækket et behov, som de ikke kan købe på nettet. Derfor har særligt mindre aktører med traditionelle udvalgsvarer herunder tøjbutikker – som er i direkte, hård konkurrence med store kæder og shoppingcentre, der blandt andet kan drage fordel af store indkøb og dermed kan sælge varerne billigere – de senere år fået det svært. Især coronatiden i 2020-21 og et muligt efterslæb med momslån fra pandemien har presset og presser en række detailaktører.

Læs også ”Derfor har disse københavnske områder en velfungerende detailhandel”

Læs også ”Voksende aktivitet på københavnsk transaktionsmarked”

Butikstomgang i København versus Danmark
Nyeste datasæt fra Ejendomdanmarks markedsstatistik viser, at den økonomiske tomgang for butikslejemål i Indre By i København var 8,8 procent primo 1. kvartal 2024 efter et kvartalsvist fald på 2,1 procentpoint fra 10,9 procent i kvartalet før – 4. kvartal 2023 – og mod 10,2 procent primo 1. kvartal 2023.

En af forklaringerne på tomgangsfaldet i januar i år i Indre By er, at enkelte større butikslejemål i strøgejendomme er blevet lejet ud på denne side af årsskiftet.

Til sammenligning med de 8,8 procent butikstomgang var butikstomgangen i den øvrige del af Københavns Kommune 6,2 procent primo 1. kvartal 2024 mod 6,9 procent 12 måneder tidligere.

Ser vi på landstallene, har den økonomiske tomgang for butikslejemål bevæget sig op og ned i perioden fra 6,5 procent primo 1. kvartal 2023 til 6,6 procent primo 1. kvartal 2024.

Økonomisk tomgang for butikslejemål (procent)

En af forklaringerne på tomgangsfaldet i januar 2024 i Indre By er, at enkelte større butikslejemål i strøgejendomme er blevet lejet ud på denne side af årsskiftet.

* Bemærk: Ny opgørelsesmetode hos Ejendomdanmark har givet anledning til databrud i januar 2023. Sammenligninger med tomgangsniveauer før og efter databruddet bør derfor foretages med forbehold.

Kilde: Ejendomdanmarks markedsstatistik per 1. januar 2024

Vil du være opdateret på markedsudviklingen nationalt, lokalt eller regionalt? Eller over det dele?

I vores datadrevne, digitale indholdsunivers Nordicals Foresight kan du læse om faktorer, der påvirker det danske ejendomsmarked. Læs om den nationale udvikling her, mens du i CityForesight her kan følge det professionelle marked i over 20 danske byer og områder.