Sådan rammer den nye lagerskat

Aftalen om tidlig pension skal delvis betales af ejendomsbranchen med lagerskat på værdistigninger fra 2023. Vi ser på, hvordan den kommende skat bliver udformet, og hvad investorer bør være opmærksomme på allerede nu.

Da regeringen og tre partier i oktober indgik en aftale om den meget omtalte Arne-pension, stod det klart, at ejendomsbranchen skal betale en del af regningen for den tidlige pension til personer med mange år på arbejdsmarkedet. Fra 2023 skal en ny lagerskat på værdistigninger indbringe 850 mio. kr. til statskassen hvert år. Hidtil har værdistigninger på mursten først udløst skat, når ejendomme blev solgt, men fremover skal de værdiansættes hvert år, og stigende værdier – selv om de ikke er realiserede endnu – kommer til at udløse 22 procent i skat.

Vigtig grænse

Når lovforslaget er udarbejdet, skal det i høring, og den endelige vedtagelse sker formentlig først et stykke ind i 2021 eller måske i 2022. Men hovedprincipperne ligger nogenlunde fast, blandt andet er der bebudet en bundgrænse, så ejendomme og porteføljer  under 100 mio. kr. bliver fritaget. Det er endnu ikke præciseret, hvordan bundgrænsen skalgøres op for koncerner. Og allerede nu bør mange investorer forholde sig til den kommende lagerskat, anbefaler Jacob Lund, partner og direktør for Nordicals København:

"Bundgrænsen betyder ifølge aftaleteksten, at omkring 75 procent af ejendomsinvestorerne undgår at betale lagerskat og slipper for det administrative arbejde. De største ejendomsselskaber kommer til at leve med skatten, men hvis et selskab ligger tæt på bundgrænsen, er det værd at overveje, om der skal sælges ejendomme fra. Så kan man komme ned under grænsen og dermed undgå lagerskatten.”

 Hos revisor- og rådgivningskoncernen PwC påpeger partner og ejendomsekspert Kristian B. Lassen fra afdelingen i Aarhus, at særligt familieejede ejendomsselskaber skal være opmærksomme på bundgrænsen. ”Hvis der er overvejelser om generationsskifte inden for nogle år, så kan det være oplagt at fremrykke planerne. Så bliver et selskab eller en portefølje af ejendomme opsplittet eller spaltet og delt mellem flere søskende, som hver for sig får lettere ved at holde sig under grænsen på 100 mio. kr.,” siger Kristian B. Lassen.

Den nye skat kommer til at gælde for selskaber og fonde, mens personligt ejede porteføljer og ejendomme ikke bliver omfattet. Undtaget er også bygninger, som bliver brugt af virksomhederne selv, fx kontorer, lagerejendomme og fabrikshaller – skatten er rettet mod ejendomme til udlejning.

Pres på likviditet

De selskaber, som har udsigt til at skulle betale lagerskat, bør finde regnearkene frem. ”Lagerskatten bliver en årlig udgift, som ikke var der før. Derfor kan det give problemer med likviditeten, fx hvis der løbende er større projekter med at renovere eller udvikle ejendommene. For samfundet kan det betyde, at der bliver skruet ned for den type af projekter, og hvert enkelt selskab bør vurdere, om porteføljen eventuelt skal justeres, så likviditeten ikke bliver for stort et problem,” siger Jacob Lund fra Nordicals.

Begge eksperter peger på, at de nuværende ejendomsværdier i regnskabet også bør granskes. Værdiansættelsen pr. 1. januar 2023 bliver såkaldt indgangsværdi, når lagerskatten træder i kraft, og danner grundlaget for den fremtidige lagerbeskatning. ”Derfor skal selskaberne sikre, at indgangsværdien svarer til markedsværdien. Hvis man får opgjort en for lav indgangsværdi ved starten af 2023, vil det med tiden udløse højere lagerskat og dermed belaste likviditeten,” pointerer Kristian B. Lassen fra PwC.

En del fonde og især mindre ejendomsselskaber bruge anskaffelsesværdier i regnskabet. Især hvis ejendommene er købt for en del år siden, betyder det, at markedsværdien ofte er meget højere. Ledelsen hos disse ejendomsejere får ifølge Kristian B. Lassen en særskilt opgave med at skabe et grundlag, der sikrer, at indgangsværdierne afspejler markedsværdierne, da det ellers kan udløse ekstra høj lagerskat. De selskaber, som værdiansætter ejendomme som investeringsejendomme – altså til dagsværdier – bruger allerede afkastbaserede værdiansættelser som udtryk for markedsværdi. Her skal ledelserne primært forholde sig til, om værdiansættelserne afspejler de reelle markedsværdier eller er tillempet konservative eller forsigtige.

Regning til rådgivere

Det er endnu ikke fastlagt, hvordan ejendomme skal værdiansættes, når lagerskatten træder i kraft. Men virksomhederne skal sørge for, at ejendomme bliver værdiansat efter handelsværdien. Og staten giver ingen håndsrækning – tværtimod opgav Skatteministeriet i oktober at værdiansatte erhvervsejendomme. Det tidligere Skat har efterhånden i årevis haft meget store problemer med at vurdere både privatboliger og erhvervsbygninger.

"Det udløser en ekstra regning til virksomhederne at håndtere lagerskatten. Der bliver udgifter til sådan nogen som os, hvis vi skal ud at vurdere ejendomme, og måske til revisorer og advokater, hvis de skal forholde sig til værdiansættelser i regnskaberne,”

siger Jacob Lund fra Nordicals. Brancheorganisationen EjendomDanmark har beregnet, at lagerskatten årligt vil betyde 5,6 mia. kr. i færre investeringer i ejendomsbranchen, som bliver ramt af værditab og skal skaffe penge til den ekstra skat. Nordicals har regnet på

konsekvenserne af lagerskatten for en nyopført boligudlejningsejendom udlejet på markedsvilkår. Beregningerne viser, at prisen i teorien vil falde marginalt svarende til 2-3 procent.