Unik mulighed i Sønderjylland for at købe større ejendomsportefølje

Sag | 25.10.2023

Investorer, som går efter 1-2 procentpoint i merafkast, får nu en sjælden mulighed for at overtage en eller to separate ejendomsporteføljer med erhvervs- og boliglejemål centralt i Haderslev. Lokal Nordicals-partner fortæller om den spændende investeringsmulighed – og ser tegn på opblødning i investormarkedet.

Det hører absolut til sjældenhederne, at der i Sønderjylland er mulighed for at erhverve en ejendomsportefølje med en trecifret millionværdi, men ikke desto mindre er det, hvad investorer netop nu har fået muligheden for.

Det drejer sig om to separate porteføljer med store potentialer centralt i Haderslev med en samlet udbudspris på +200 millioner kroner.

Nordicals Sønderjylland har fået betroet opgaven med at sælge de to porteføljer, hvor to forskellige ejere – uafhængigt af hinanden – ønsker at afhænde deres portefølje som led i et planlagt generationsskifte. Det sker efter at have ejet ejendommene i årevis.

Porteføljer og kritisk masse med ét hug
Den største portefølje er en ren boligportefølje udbudt til +100 millioner kroner. Den består af 12.500 kvadratmeter fordelt på 23 ejendomme med i alt 137 boliglejemål.

Den anden portefølje, som ligger helt centralt i Haderslev og er en karréejendom, består af en blanding af erhvervs- og boliglejemål. Udbudsprisen er 85 millioner kroner. Porteføljen består af 8.450 kvadratmeter fordelt på 19 erhvervslejemål (4.873 kvadratmeter) og 35 boliglejemål (3.587 kvadratmeter), hvoraf hovedparten er opført i 1991-93. Dertil hører 39 parkeringspladser i en parkeringskælder på 2.442 kvadratmeter. Medregnet kælder udgør det samlede areal 10.900 kvadratmeter.

”Det er sjældent, at man som investor med ét hug har mulighed for at erhverve en ejendomsportefølje af denne størrelse i ikke bare Haderslev by, men i hele vores landsdel. På grund af størrelsen vil mange – også udefrakommende – investorer med det samme kunne opnå en kritisk masse ved denne enestående investeringsmulighed, som giver synergi i forhold til administration og tilsyn med ejendommene,” forklarer René Damkjær, der er partner i Nordicals Sønderjylland.   

Udover at kunne overtage den ene portefølje eller begge porteføljer via klassiske ejendomshandler er det – fremhæver erhvervsmægleren – muligt at overtage som selskabshandel, hvilket kan lette opkøbet som følge af muligheden for udskudt skat.

1-2 procentpoint i merafkast
Den helt centralt beliggende karréejendom i Haderslev med bolig og erhverv udbudt til 85 millioner kroner off-market har et førsteårs-afkast på 6,81 procent ved fuld udlejning og et førsteårs-afkast på 6,12 procent med aktuel tomgang. Den rene boligportefølje til +100 millioner kroner har et afkast i niveauet 6 procent.

”Disse to ejendomsporteføljer, som især appellerer til udefrakommende større eller store investorer, er ekstra interessante, fordi man som investor i Haderslev by på den længere bane kan få et højere afkast godt hjulpet på vej af et merafkast på 1,0-2,0 procentpoint i forhold til i andre byer nord for Sønderjylland; Esbjerg, Kolding, Vejle og Horsens,” forklarer René Damkjær.

”Det højere afkastkrav er med til at generere et bedre cashflow, hvilket gør det lettere at få en finansiering af ejendommene,” fremhæveren partneren i Nordicals Sønderjylland, som typisk formidler salg af ejendomme i prisniveauet 3-10 millioner kroner, mens porteføljesalg som regel ligger på 20-50 millioner kroner.

Tegn på opblødning i investormarkedet
Efter René Damkjærs opfattelse er både ejendoms- og lejemarkedet i Haderslev by ”generelt sundt og i balance, hvor professionelle udbydere ikke mærker mærkbart til tomgang.”

Det stigende renteniveau har i Sønderjylland som i resten af Danmark og uden for landets grænser siden sommeren 2022 ført til en markant opbremsning i investormarkedet som følge af mindre gunstige belåningsforhold og -muligheder samt den begrænsede sigtbarhed i markedet og slørede udsigt ind i den videre udvikling.

”Køberne og sælgerne har ikke været enige om afkastet, og det har reduceret antallet af transaktioner, men det ser ud til, at sælgerne nu er parate til at fire lidt på deres priskrav for at få en handel i hus.”

”I det sønderjyske ligger vi for tiden med en forrentning på 6,5-7,0 procent for enkeltejendomme. Når hele porteføljer skal sælges, er det normalt, at afkastet ligger lidt lavere. Hertil kommer, at den udskudte skat reducerer investors pengebinding, hvilket gør, at investor typisk kan acceptere et lidt lavere afkast,” forklarer René Damkjær.

Læs også ”Aabenraa og Haderslev satser massivt på flere lager- og logistikejendomme”

Vil du være opdateret på markedsudviklingen nationalt, lokalt eller regionalt? Eller over det dele?

I vores datadrevne, digitale indholdsunivers Nordicals Foresight kan du læse om faktorer, der påvirker det danske ejendomsmarked. Læs om den nationale udvikling her, mens du i CityForesight her kan følge det professionelle marked i over 20 danske byer og områder.