Stærkt konkurrencepræget kontormarked i Aarhus

Markedsudvikling | 13.08.2026

Selvom udbuddet af kontorareal er steget med over 250 % de seneste tre år, kan Nordicals Aarhus melde om fortsat god efterspørgsel.

Inden for de seneste tre år er mængden af udbudte kontorkvadratmeter i postnummer 8000 steget fra ca. 35.982 m² til ca. 132.310 m². Selvom væksten kan lyde markant, skyldes det først og fremmest, at der er blevet opført flere store kontorejendomme, og selvom efterspørgslen er god på de nye kontorkvadratmeter, tager det helt naturligt tid at udleje det hele.

"Det markant voksende udbud af nyopførte kontorer skyldes især flere store kontorprojekter. Sydhavnen var først på markedet og har allerede udlejet omkring 60.000 m². Siden er Irmahus og Mindet blevet udviklet med henholdsvis ca. 16.000 m² og 50.000 m² kontorareal. Her står stadig omkring 12.000 m² og 35.000 m² ledigt. Derudover er Frederiks Hus på vej med ca. 6.800 m² ledige kontorer, mens Hængslet tilfører yderligere ca. 8.400 m² kontorareal, som endnu ikke er udlejet. Historisk har markedet for kontor- og undervisningslokaler i Aarhus C kunnet absorbere omkring 20.000 m² nyt kontorareal om året. Derfor er udbuddet i øjeblikket større end efterspørgslen," fortæller Jan Nickelsen, udviklingsdirektør hos Nordicals Aarhus, der i 20 år har beskæftiget sig indgående med kontormarkedet i Aarhus.

Vækststærk kommune giver gode forhold for kontorsegmentet over tid

I årene efter finanskrisen steg tomgangen på kontor. En del af det blev løst ved konvertering til bolig, og samtidig voksede Aarhus — både i indbyggere og arbejdspladser. Fra 2013–23 blev der skabt 42.000 nye private arbejdspladser — en udvikling, der gjorde Aarhus til en af de mest ekspansive erhvervskommuner i Danmark.

”Den absolutte driver bag jobvæksten i Aarhus er Aarhus Universitet, VIA og byens øvrige uddannelsesinstitutioner. Hvert år uddanner uddannelsesinstitutionerne ca. 7.000 unge mennesker, som efterfølgende er motiveret af at blive boende her i Aarhus. Derfor ser vi, at virksomheder, der efterspørger højtuddannet og specialiseret arbejdskraft, placerer sig der, hvor rekrutteringsgrundlaget er bedst,” forklarer Jan Nickelsen. 

De seneste ti år har der været gode tider for kontorudlejere med lav tomgang og en støt stigende lejeudvikling. Selv under COVID-19-pandemien forblev efterspørgslen stærk. Derfor har kontorsegmentet også været en relativt sikker havn for ejendomsinvesteringer i Danmark.

Efterspørgslen indhenter udbuddet på den lange bane

Hos Nordicals Aarhus ser man optimistisk på fremtiden for det aarhusianske kontormarked.

”Lige nu er der et højt udbud af kontorarealer i Aarhus, og det giver selvfølgelig skærpet konkurrence om lejerne. Men der er ikke meget nyt udbud på vej. Stort set alle de igangværende byggerier er allerede med i statistikken. Nogle af dem endda flere gange pga. dobbelt annoncering. Samtidig er efterspørgslen fortsat høj og viser tegn på yderligere vækst”, fortæller erhvervsmægler Thomas Møller Kristensen.

”Aarhus står ekstremt stærkt i scaleup-segmentet, altså blandt vækstvirksomheder, der er kommet forbi startupfasen og har både en dokumenteret forretningsmodel og stabile indtægter. Det gælder især virksomheder inden for tech, herunder cleantech, fintech, marketing tech, SaaS, analyseværktøjer, automation og ikke mindst energihandel, hvor Aarhus er den førende by, ikke bare i Danmark, men på verdensplan. Samtidig tiltrækker Aarhus fortsat større virksomheder inden for mere etablerede brancher som finans og virksomhedsrådgivning, enten som hjemsted for nye hovedkontorer eller som base for nye afdelinger,” fortæller Thomas Møller Kristensen.

I et stærkt konkurrencepræget marked er det selvfølgelig relevant for udlejerne at være opmærksomme på lejernes primære søgekriterier, og der er flere ting, der går igen, ifølge Thomas Møller Kristensen: ”Lejerne efterspørger fleksible indretningsmuligheder, attraktive kantineløsninger, indbydende indeklima- og miljøforhold, højt til loftet, godt lysindfald og nem tilgængelighed med både personbil og offentlig transport. Og særligt større virksomheder samt internationale aktører og offentlige institutioner har fokus på og ofte ufravigelige krav til ejendommens ESG-niveau.”     

Selvom det stigende udbud af kontorarealer har skabt større konkurrence om lejerne på kort sigt, peger de langsigtede markedsforhold fortsat i en positiv retning. Hos Nordicals Aarhus vurderer man, at kombinationen af befolkningstilvækst, stærk jobskabelse, et voksende erhvervsliv og begrænset nyt udbud vil bidrage til, at balancen mellem udbud og efterspørgsel gradvist genoprettes, efterhånden som de mange nye kontorkvadratmeter bliver optaget af markedet.