Ny befolkningsfremskrivning styrker udsigterne for det østjyske boligmarked

Markedsudvikling | 16.06.2026

Fire østjyske kommuner forventes at vokse med mere end 10 pct. frem mod 2040. Ifølge Nordicals Horsens understøtter udviklingen et langsigtet behov for flere boliger – men de nye projekter skal ramme den lokale efterspørgsel præcist.

Danmarks Statistiks nye befolkningsfremskrivning peger på, at befolkningsudviklingen frem mod 2040 bliver stadig mere forskellig fra kommune til kommune. I alt forventes 11 kommuner at vokse med mere end 10 pct., mens 42 kommuner ventes at få et lavere befolkningstal. Fire af de 11 vækstkommuner ligger i Østjylland, mens størstedelen af de øvrige ligger omkring København.

Tallene viser dermed ikke kun, hvor befolkningen forventes at vokse, men også at væksten bliver mere geografisk koncentreret. Hvis de nuværende mønstre for fødsler, dødsfald, indvandring og flytninger mellem kommunerne fortsætter, vil forskellene mellem kommunernes befolkningsudvikling blive større frem mod 2040.

For ejendomsbranchen er udviklingen relevant, fordi flere borgere som udgangspunkt betyder flere potentielle lejere, boligkøbere, medarbejdere og kunder. Befolkningstilvæksten kan dermed understøtte efterspørgslen efter boliger, lokale servicefunktioner og erhvervsejendomme.

Samtidig er en positiv befolkningsfremskrivning ikke i sig selv en garanti for en attraktiv investering. Den konkrete ejendomscase afhænger blandt andet af beliggenheden, det eksisterende boligudbud, huslejeniveauet, arbejdspladserne, infrastrukturen og sammensætningen af de borgere, der flytter til området.

“Tallene bekræfter, at det østjyske vækstbælte fortsat har et stærkt langsigtet fundament. I Horsens-området oplever vi allerede interesse fra investorer, som ser på boligudlejningsejendomme og udviklingsmuligheder. Væksten gør ikke ethvert projekt attraktivt, men den styrker grundlaget for de projekter, der har den rigtige beliggenhed, kvalitet og boligtype,” siger Nikolai Høgh, indehaver af Nordicals Horsens.

Fremskrevet befolkningstilvækst på kommunalt niveau 2026-2040 ifølge 2026-fremskrivningen

Kilde: Danmarks Statistik

Befolkningsvækst møder lavere byggeaktivitet

I Horsens-området bliver den nye fremskrivning særligt interessant, når den holdes op mod udviklingen i byggeaktiviteten.

Nordicals har tidligere vist, at Horsens Kommune forventes at vokse markant hurtigere end landet som helhed frem mod 2050. Også Hedensted Kommune forventes at få flere indbyggere, hvilket understøtter billedet af et bredere østjysk vækstområde.

Samtidig er mængden af byggeri under opførelse i Horsens og Hedensted faldet fra 693.616 kvadratmeter i andet kvartal 2022 til 128.952 kvadratmeter på det opgjorte niveau i 2026. Det svarer til et fald på 81,4 pct. Til sammenligning faldt byggeriet under opførelse på landsplan med 53,6 pct. i samme opgørelse.

Hvis byggeaktiviteten forbliver på et lavt niveau, samtidig med at befolkningen vokser, kan der på længere sigt opstå en ubalance mellem boligudbuddet og efterspørgslen. Det skyldes blandt andet, at boligmarkedet reagerer med forsinkelse. Fra et område udpeges til udvikling, til de færdige boliger kan tages i brug, kan der gå flere år med lokalplanlægning, projektering, finansiering og byggeri.

“De boliger, der skal dække behovet om tre, fem eller syv år, skal planlægges i god tid. Hvis vi først reagerer, når en mangel er tydelig i tomgangstal og huslejer, er vi allerede sent i udviklingscyklussen. Derfor er det relevant at se på befolkningsfremskrivningen nu,” siger Nikolai Høgh.

Det handler også om, hvem der skal bo i boligerne

Den nye fremskrivning viser samtidig, at Danmarks befolkning bliver ældre. Andelen af personer på 70 år eller derover forventes at stige fra 16 pct. i 2026 til 19 pct. i 2040. I samme periode forventes andelen af personer under 30 år at falde fra 34 til 32 pct.

Befolkningen pr. 1. januar 2026 og pr. 1. januar 2024 ifølge 2026-fremskrivningen

Kilde: Danmarks Statistik

For ejendomsbranchen betyder det, at diskussionen ikke kun handler om antallet af nye boliger. Den handler også om, hvilke boligtyper der bliver behov for.

En større ældre befolkning kan øge efterspørgslen efter mindre og mere tilgængelige boliger tæt på indkøb, service og kollektiv transport. I vækstkommuner, der samtidig tiltrækker familier og erhvervsaktive, kan der desuden være behov for familieboliger, rækkehuse og lejeboliger med gode forbindelser til arbejdspladser og uddannelsesinstitutioner.

“Befolkningstilvækst kan skabe et stærkere efterspørgselsgrundlag, men investorer skal se et lag længere ned i tallene. Alder, husstandsstørrelse og flyttemønstre har stor betydning for, om efterspørgslen retter sig mod mindre lejligheder, familieboliger, seniorboliger eller andre boligformer,” siger Thomas Helbo, der som Head of Data & Research står i spidsen for Nordicals’ interne analyseafdeling. Afdelingen kombinerer ejendoms- og markedsdata med lokale indsigter fra Nordicals’ forretninger i hele landet.

Fremskrivningen kan være et pejlemærke

Danmarks Statistik understreger, at befolkningsfremskrivningen ikke skal opfattes som en præcis forudsigelse. Den viser, hvordan befolkningen kan udvikle sig, hvis de nuværende forudsætninger og demografiske tendenser fortsætter. Politiske beslutninger, økonomiske konjunkturer samt ændringer i ind- og udvandring kan derfor påvirke udviklingen.

Større beslutninger om eksempelvis placering af arbejdspladser, uddannelsesinstitutioner og infrastruktur kan over tid ændre et områdes forudsætninger. Det samme gælder beslutninger om at samle hospitalsfunktioner under super sygehuse. Når arbejdspladser og offentlige funktioner flyttes eller koncentreres, kan det påvirke pendling, bosætning og efterspørgslen efter boliger og erhvervslokaler.

“Vi har tidligere set, hvordan større beslutninger om hospitaler, uddannelser og infrastruktur kan ændre et lokalområdes udvikling over en længere årrække. Når arbejdspladser og funktioner samles ét sted, flytter borgerne ikke nødvendigvis med det samme, men pendlingsmønstre, boligefterspørgsel og investorinteresse kan gradvist ændre sig. Derfor bruger vi befolkningsfremskrivningen som et vigtigt udgangspunkt – men aldrig som en facitliste til en god investering,” siger Thomas Helbo,

Det betyder også, at kommuner med begrænset eller negativ befolkningsudvikling fortsat kan rumme attraktive ejendomsinvesteringer. Nye arbejdspladser, lav tomgang, et begrænset boligudbud eller en dokumenteret efterspørgsel efter bestemte boligtyper kan skabe stærke investeringsmuligheder, selv om det samlede befolkningstal ikke vokser markant. Omvendt er en høj forventet befolkningstilvækst ikke i sig selv tilstrækkelig til at gøre et projekt attraktivt.

For Nordicals Horsens peger de nye tal samlet set på, at det østjyske marked har et solidt langsigtet efterspørgselsgrundlag. Mulighederne skal dog vurderes lokalt og fra projekt til projekt, så fremtidens boliger både bliver placeret rigtigt og matcher de borgere, der skal bo i dem.