Fremadstormende sjællandsk marked slår atter ny transaktionsrekord

Markedsudvikling | 01.04.2023

Efter et særdeles stærkt 2022 med masser af handelsaktivitet har Nordicals også positive markedsforventninger til 2023. Læs ny artikel og indsigtsanalyse fra Nordicals Foresight om det sjællandske ejendomsinvesteringsmarked uden for hovedstadsområdet.

De senere års markante vækst i ejendomspriserne i hovedstadsområdet har medført, at både danske og udenlandske investorer i stigende grad har rettet blikket mod det øvrige sjællandske marked for erhvervs- og investeringsejendomme.

Det ændrede markedsfokus slår tydeligt igennem på transaktionsvolumenen, hvor alene handelsaktiviteten i Region Sjælland i 2022 endte med endnu en årsrekord. Således rundede transaktionsvolumenen for første gang 10 milliarder kroner, eftersom den endte på 10,2 milliarder kroner mod en omsætning på 7,3 milliarder kroner i 2021 – svarende til en vækst på imponerende 40 procent på blot et år. Også ejendomsinvesteringsmarkedet i Nordsjælland, som Nordicals Foresight-redaktionen kigger på denne gang, løftes i disse år af massiv fremgang og vækst over hele linjen.

Solidt og attraktivt marked – også fremover
I 2022 var placeringsbehovet stort for ejendomsinvestorer, og som en del af et stærkt attraktivt sjællandsk marked trak området uden for selve hovedstadsområdet en betydelig del af investeringerne. I et år, hvor krigen i Ukraine, stigende inflation og stigende renteniveauer dominerede dagsordenen, søgte investorerne generelt mod det danske marked i kraft af dets politiske og økonomiske stabilitet.

Også i dag afspejler en række centrale markedsparametre et solidt underliggende sjællandsk marked, og denne holistiske analyse viser, at flere faktorer flugter fint med positive markedsforventninger hos samtlige af Nordicals’ forretninger rundt på hele Sjælland. Positive befolkningsfremskrivninger i de vigtigste byer er med til at drive fremgangen og vidner om et underliggende sjællandsk marked, der også i den kommende årrække forventes at være grobund for et solidt og attraktivt marked for erhvervs- og investeringsejendomme.

Boliger og investorer
Kigger vi nærmere på Region Sjælland og fokuserer på de mest handlede ejendomssegmenter, så blev 2022-listen over nye investeringer toppet – med en andel på 39 procent – af boligudlejningsejendomme, mens næststørste segment var handel med grundarealer til boliger og erhverv samt til skoler, institutioner og andre ejendomstyper i segmentet. Sidstnævnte udgjorde 34 procent af handlerne i det forgangne kalenderår. Året før – i 2021 – var det omvendt grundsalg, der var det mest handlede segment foran boligudlejningsejendomme.

Industri- og logistiksegmentet, hvor især logistikejendomme og -projekter er et marked i hastig vækst, hvilket blandt andet skyldes, at e-handlen fortsætter med at vokse, prægede også investeringsmarkedet i 2022, hvor investeringsandelen inden for det samlede industri- og logistiksegment i Region Sjælland lå på 10 procent i både 2022 og 2021.

Målrettede udenlandske investorer 
Hvad angår fordelingen mellem danske og udenlandske investorer i Region Sjælland, så var danske aktører også i 2022 i overvægt – med 73 procent – mod en andel på 65 procent i 2021 – eller med andre ord; de danske investeringer voksede både procentuelt og i faktisk bygge-/investeringssum. Tiden må vise, om 2023 bliver året, hvor magtbalancen mellem danske og udenlandske investorer tipper for første gang i Region Sjælland.

Udenlandske investorer fokuserer på nuværende tidspunkt i høj grad på det velovervejede køb, hvor det underbyggede datagrundlag er på plads. De finansielle risici er steget, og det reflekteres i et øget behov for at kunne underbygge en langsigtet business case. Det har også skærpet kravene til, at en ejendom matcher et konkret behov hos en målgruppe i fremtiden. Og det gælder grundlæggende uanset, om det er en boligejendom eller en erhvervsejendom.

Det kan efterhånden synes banalt at pointere, men Danmark anses i høj grad som ”safe haven”, hvor risikoen er relativt lav – og i en situation med finansiel uro bliver det kun en endnu vigtigere faktor. Udenlandske investorer fremhæver ikke overraskende den attraktive finansiering i form af realkreditsystemet, et underfodret marked for moderne logistikejendomme sammenlignet med omkringliggende markeder og afkastniveauer, der selvom afkastene de seneste år er mindsket stadig er fuldt konkurrencedygtige med ejendomsmarkerne i Sverige og Tyskland.

Læs mere i ”Internationale investorer søger den velunderbyggede investeringscase”

Byggeprojekter for stort tocifret milliardbeløb
Aktuelt – ved indgangen til april – har udviklere, investorer og andre ejendomsejere i hele 2023 og frem til udgangen af 2025 i Region Sjællands 17 kommuner planlagt nybyggeri inden for alle ejendomssegmenter med første spadestik i treårsperioden for samlet 41,5 milliarder kroner, viser prognosen fra Byggefakta. Projekterne fordeler sig på 412 projekter og i alt 2,86 millioner kvadratmeter. Ikke overraskende udgør boligbyggeri med en sum på 13,1 milliarder kroner fordelt på 129 projekter og 1,88 million kvadratmeter det klart største segment målt på både budget- og investeringssum, antal projekter samt areal.

I Nordsjælland dækker Nordicals Nordsjælland 12 kommuner, og til sammenligning med de 41,5 milliarder investeringskroner i Region Sjælland er der i samme periode i 2023-25 i Nordicals Nordsjællands geografiske dækningsområde planlagt nybyggeri inden for alle ejendomssegmenter med byggestart i treårsperioden for samlet 40,4 milliarder kroner. Byggerierne fordeler sig på 297 projekter og i alt 2,64 millioner kvadratmeter. Ligesom i Region Sjælland udgør boligbyggeri den største del. Det sker med en sum på 25,9 milliarder kroner spredt på 135 projekter og 1,65 million kvadratmeter.

Alene i Helsingør Kommune og Hillerød Kommune, hvor Nordicals har forretninger, er der i 2023-25 planlagt nybyggeri af alle ejendomssegmenter med byggestart i treårsperioden for samlet 16,4 milliarder kroner, hvoraf boligdelen udgør hele 12,5 milliarder kroner – svarende til en investeringsandel på godt 75 procent af Nordicals Nordsjællands dækningsområde.

Stærk befolkningsvækst
Overordnet har de store byer i Nordsjælland og Region Sjælland en stabil befolkningsvækst, og sådan fortsætter det de næste mange år, viser befolkningsstatistikken og -fremskrivning fra Danmarks Statistik.

Mest iøjnefaldende er den positive befolkningsudvikling i Hillerød, hvor kommunen kan se frem til endnu flere indbyggere de næste mange år. I 2015 havde Hillerød Kommune 49.000 indbyggere, mens tallet ved indgangen til 2023 var vokset til 54.250. Et tal, som forventes at vokse yderligere til omkring 58.250 i 2035 – svarende til en samlet befolkningsvækst på hele 7,5 procent over de kommende 12 år. Det er primært personer i alderen 30-49 år, som er kendetegnede ved en klar overvægt af børneforældre, børn og unge under 20 år samt personer over 70 år, der kommer til at drive befolkningsfremgangen i Hillerød, hvor generelt højere boligpriser i København og på Frederiksberg får især børnefamilier til at søge til omegnskommunerne, hvilket Hillerød med Frederiksbro og Favrholm som nye bydele nyder godt af.

Læs også ”København fortsætter vækst – disse befolkningsgrupper får brug for flere boliger”

I Region Sjælland er Roskilde og Holbæk blandt kommunerne med den stærkeste befolkningsprognose. Konkret forventer Danmarks Statistik en fremgang på 4,8 procent i indbyggertallet i Roskilde fra 2023 til 2035, mens Holbæk kan se frem til en befolkningsvækst på 4,7 procent.

Denne artikel om og indsigtsanalyse af det sjællandske marked uden for hovedstadsområdet har Nordicals Foresight-redaktionen bearbejdet og sammenkædet på baggrund af Nordicals’ egne data samt informationer fra Byggefakta og Danmarks Statistik. Nordicals Foresight er et nyt, datadrevet, digitalt indholdsunivers, hvor Nordicals giver perspektiver på, hvad der driver og definerer dagens ejendomsmarked, men i høj grad også, hvad der driver morgendagens marked.

Positive flyttebalancer
Kigger vi på flyttebalancerne i henholdsvis Roskilde og Helsingør, så er de også positive. Trods relativt gode uddannelsesmuligheder i Roskilde kæmper byen – ligesom andre byer – med at fastholde unge mellem 20 og 24 år, som tager til andre byer for at studere. I Roskildes tilfælde er der naturligvis tale om København. Med undtagelse af også en mindre nettofraflytning af de 25-29-årige har Roskilde en flyttebalance, hvor de øvrige aldersgrupper stort set er status quo – dog med et positivt fortegn.

I Helsingør, 55 km nordøst for Roskilde, er de 20-24-årige eneste aldersgruppe med en nettofraflytning, der er værd at fremhæve på en generelt positiv flyttebalance. Som i mange andre byer rundt i landet er det primært personer over 70 år og i mindre grad personer i alderen 30-49 år, som – der som nævnt – er kendetegnede ved en klar overvægt af børneforældre, samt børn og unge under 20 år, der kommer til at drive befolkningsfremgangen, hvor generelt højere boligpriser i København og på Frederiksberg har fået og får især børnefamilier til at søge til omegnskommunerne. Det ses også tydeligt på flyttebalancen, hvor Helsingør kan glæde sig over tilflytning af ressourcestærke og eftertragtede personer i alderen 30-49 år.

Analysen af flyttebalancen og befolkningsudviklingen – og løftet til et generelt, nationalt niveau – kan underbygges af mange faktorer, som i forskellige grader påvirker, hvor, hvordan og hvorfor folk bosætter sig, som de gør. Boligpriser, boligtyper, boligbehov, boligbyrde, privatøkonomi, lånevilkår, flyttebalance og -mønstre, arbejdspladser, nye individuelle behov og ønsker samt moderne, ændrede strukturerer med blandt andet flere enlige er de vigtigste faktorer.

Nordicals har positive forventninger
Sammenfatter vi den aktuelle markedssituation med de seneste års positive udvikling og vækst i Nordsjælland og Region Sjælland – og kigger fremad – så ser markedsvilkårene solide ud. Netop derfor er optimismen stor hos både Nordicals Sjælland og Nordicals Nordsjælland.

”Markedet i Hillerød, Helsingør og omkringliggende kommuner vil i 2023 udvikle sig positivt som følge af en mere stabiliseret rente og en stadig stigende efterspørgsel på investeringsmuligheder. Vi oplever en stærk demografisk udvikling i hele regionen, og det samme gør vores investorer. Vi forudser en tid med vækst og fornyet optimistisk aktivitet omkring erhvervs- og investeringsejendomme. I det hele taget er markedet i Nordsjælland både attraktivt og stabilt,” siger Christian Jessen, partner i Nordicals Nordsjælland.

Samme positive melding fra Kenneth Hansen, der er partner i Nordicals Sjælland med forretninger i Roskilde, Køge, Næstved og Slagelse. 

”I Køge er udbygningen af flere byområder i fuld gang – for eksempel Køge Nord, STC III og Søndre Havn. Køge vil igennem 2023 stå stærkt på både bruger- og investeringsmarkedet med høj søgning og relativt lavt udbud. Køge vil være et af de steder i Region Sjælland, hvor de fleste investorer vil kigge hen i 2023,” siger Kenneth Hansen.

Også fremgang i Vest- og Sydsjælland
Også ejendomsmarkederne og de underliggende markedsparametre i både Vest- og Sydsjælland er solide. Vestsjælland er fra begyndelsen af 2023 båret af en lav tomgang og en stærk efterspørgsel fra både investorer og brugere, hvilket ikke mindst skal ses i lyset af den generelt gode infrastruktur og de store virksomheder, der for tiden investerer kraftigt i hele regionen. Det giver en begrundet optimisme på ejendomsmarkedet, lyder meldingen. I Næstved ser kommunen også flere nye virksomheder og tilflyttere, hvilket vil være attraktivt for investorerne i markedet. Og i det hele taget vil markedet i Sydsjælland også bevæge sig i en fortsat positiv retning.

Se fem grafikker i bunden af artiklen

Vil du være opdateret på markedsudviklingen nationalt, lokalt eller regionalt? Eller over det dele?

I vores datadrevne, digitale indholdsunivers Nordicals Foresight kan du læse om faktorer, der påvirker det danske ejendomsmarked. Læs om den nationale udvikling her, mens du i CityForesight her kan følge det professionelle marked i over 20 danske byer og områder.